та комунальної форми власності
Особливості укладення договорів оренди державної
Особливості укладення договорів оренди державного та комунального майна у 2009 році
На сьогодні відносини, які виникають у сфері оренди державного та комунального майна, регулюються відповідними положеннями Цивільного кодексу України (зокрема, глава 58) з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України (§ 5 глава 30), спеціального законодавчого акта - Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також окремими нормами Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» (стаття 73) та численних підзаконних нормативно-правових актів.
Загальне поняття оренди державного та комунального майна сформульоване у статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і розуміється як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відповідно до частини першої статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Починаючи з 2007 року, закони України про Державний бюджет України на відповідні роки містять імперативну норму, відповідно до якої передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.
Таку норму містить й Закон України «Про Державний бюджет України на 2009 рік», згідно з частиною першою статті 73 якого у 2009 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам; музеям; підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні); громадським організаціям ветеранів; громадським організаціям інвалідів; центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до статей 141, 142 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні"; Пенсійному фонду України та його органам; державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження; вітчизняним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру); релігійним організаціям для забезпечення проведення богослужінь, релігійних обрядів та церемоній.
При цьому, Цивільним кодексом України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (частина перша статті 777).
Аналогічну норму містить й Господарський кодекс України, відповідно до частини першої статті 285 якого орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Тобто і Цивільний кодекс України, і Господарський кодекс України закріпили за орендарем, який належним чином виконував свої обов’язки, переважне право на укладення нового договору на новий строк, однак жодним чином не визначили механізм та умови надання такого переважного права.
Водночас, Закон України «Про оренду державного та комунального майна», що є спеціальним та регулює організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду саме державного та комунального майна, визначає, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (частина третя статті 17).
Таким чином, і Цивільний кодекс України, і Господарський кодекс України, і Закон України «Про оренду державного та комунального майна» наділяють орендарів, які належним чином виконували свої обов’язки, переважним правом на укладення договору оренди на новий строк. При цьому, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» уточнює, за яких саме обставин орендар може скористатися таким правом, а саме: за наявності інших рівних умов, що свідчить про обов’язкову участь такого орендаря в конкурсі разом з іншими претендентами, однак при певній перевазі.
Проте, як свідчать численні звернення до Мін’юсту, на практиці виникають питання в сфері орендних відносин, пов’язані з неоднозначністю розуміння та застосування наведених норм.
Ініційовані на законодавчому рівні Міністерством фінансів України пропозиції щодо застосування до орендної плати, запропонованої на конкурсі орендарем, що належним чином виконував свої обов’язки, преференційної поправки, яка б забезпечила надання такому орендарю переважного права на укладення договору оренди, були направлені на усунення зазначеної проблеми та знайшли своє відображення у статті 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік».
Так, положеннями вказаної статті (у редакції, яка діяла до 1 липня 2009 року) було встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, бере участь у конкурсі на отримання права оренди державного та комунального майна.
Орендодавець при визначенні переможця конкурсу, за інших рівних умов, надає перевагу пропозиціям орендаря, який належним чином виконував свої обов’язки, шляхом застосування преференційної поправки.
Виходячи з такої конструкції норми, можна зробити висновок, що преференція (лат. – перевага) – це спосіб надання орендодавцем переваги орендарю, який належним чином виконував свої обов’язки за попереднім договором оренди, при визначенні переможця конкурсу на отримання права оренди державного чи комунального майна шляхом застосування відсоткової межі до розміру його конкурсної пропозиції у порівнянні з найбільш вигідною пропозицією серед поданих.
Таким чином, преференція полягає в тому, щоб надати переважне право орендарю на укладення нового договору оренди, збільшивши його конкурсну пропозицію, і тим самим надавши йому більш високий шанс перемогти у конкурсі.
З цього випливає, що у разі, якщо з урахуванням преференційної поправки, такого орендаря визнали б переможцем конкурсу, запропонований ним на конкурсі розмір орендної плати включався до умов договору вже без урахування такої поправки.
Слід також зауважити, що при цьому зберігалася одна з умов конкурсу – перемагає у змаганні той, хто, за інших рівних умов, запропонував також й найвищу ціну. Саме тому, у разі, якщо разом із застосованою преференційною поправкою, пропозиція орендаря не була б найвищою, переможцем конкурсу була б визнана інша особа, що запропонувала найвищу ціну.
З метою належної реалізації вказаної норми Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» Кабінетом Міністрів України 25 березня 2009 року за № 249 було прийнято постанову «Про затвердження розміру преференційної поправки при визначенні переможця конкурсу на право оренди державного та комунального майна у 2009 році».
Проте, така норма зазначеного Закону не тільки не знайшла підтримки серед суб’єктів орендних відносин, а й сприяла посиленню напруги у цій сфері, і, як наслідок, так і не була належним чином реалізована.
До Міністерства юстиції звертались як орендарі, так і орендодавці з проханням роз’яснити як же узгоджуються наведені норми Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» з положеннями Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в частині права орендаря на продовження договору на такий самий строк і на тих самих умовах.
Згідно зі статтею 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу встановлено, що разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічну за змістом норму містить й Закон України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з частиною другою статті 17 якого у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, всі наведені законодавчі норми визначають можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
Тобто з метою неухильного виконання імперативного припису Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» щодо виключно конкурсного надання в оренду державного та комунального майна орендодавець повинен був оформлювати відповідну заяву про припинення договору оренди з орендарем, яким належним чином виконував свої обов’язки, у зв’язку із закінченням терміну його дії.
З метою усунення певних неузгодженостей між наведеними законодавчими нормами та поліпшення становища добросовісних орендарів законодавцем було внесено зміни до статті 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» (Закон України від 10 червня 2009 року № 1498-VI набрав чинності 1 липня 2009 року), відповідно до яких орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий строк, але не більше ніж на два роки.
Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди нерухомого майна.
Такі норми свідчать про те, що на сьогодні, орендарю, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди та бажає продовжувати користуватись орендованим нерухомим майном, необхідно направити відповідну заяву про це орендодавцю не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди, що буде підставою для його продовження на новий строк.
У такому випадку конкурс на орендоване майно не оголошується.
Необхідно також зазначити, що чинним законодавством передбачені також й інші випадки надання в оренду державного та комунального майна у позаконкурсному порядку.
Так, частиною сьомою статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.
Положення абзаців першого - третього частини сьомої цієї статті не застосовуються у разі подання заяви про оренду приміщень, що перебувають у державній та комунальній власності, вітчизняними видавництвами та підприємствами з розповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою.
Отже, враховуючи конструкцію норми частини сьомої статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», правову природу конкурсу, наявність імперативного припису щодо виключно конкурсного порядку надання в оренду державного та комунального майна, що міститься в Законі України «Про Державний бюджет України на 2009 рік», а також зважаючи на встановлений частиною другою статті 19 Конституції України обов’язок органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, орендодавець зобов’язаний проводити конкурс на право оренди, але за умови відсутності заяви:
господарського товариства, створенного членами трудового коллективу підприємства, його структурного підрозділу;
бюджетної установи, організації;
вітчизняного видавництва та підприємства з розповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою;
суб’єктів, виключний перелік яких встановлено статтею 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік»;
орендаря, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди нерухомого майна.
Заслуговує на висвітлення також питання щодо встановлення орендних ставок за користування об’єктами комунальної власності в частині поширення постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 316 «Деякі питання оплати оренди державного майна» на відносини у сфері оренди комунального майна.
Так, пунктом 1 цієї постанови встановлено, що до 1 січня 2010 року орендні ставки, визначені в додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року N 786 (ЗП України, 1996 р., N 2, ст. 57), крім ставок, визначених пунктами 1 - 3 зазначеного додатка, застосовуються у розмірі 45 відсотків встановленого обсягу.
Водночас, Законом України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» встановлено, що при визначенні орендних ставок за користування комунальним майном в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі орендні ставки за користування державним майном, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, є індикативними і застосовуються як старотові при проведенні конкурсу (частина третя статті 73).
Під поняттям «індикатор» слід розуміти орієнтовний економічний показник, вимірювач, що дає змогу певною мірою передбачити, в якому напрямі доцільно очікувати розвиток соціально-економічних процесів.
Таким чином, за користування майном у містах обласного значення, містах Києві та Севастополі застосовуються такі орендні ставки, як і за користування державним майном, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Провідний спеціаліст департаменту
цивільного законодавства
та підприємництва
І.М. Мазурчук