Особенности возникновения отношений пользования жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
Договор социального найма жилого помещения
Впервые разграничение договоров социального и коммерческого найма произошло в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», где договор коммерческого найма существовал в другой форме - в форме договора аренды. Разница между этими договорами состояла в целевом назначении каждого из этих договоров. Найм жилья предназначался для потребительского, а аренда – для коммерческого использования. Гражданский Кодекс предложил другую трактовку разделения этих договоров. Договор аренды жилого помещения теперь возможен только в том случае, если нанимателем выступает юридическое лицо, а договор найма по действующему Гражданскому Кодексу РФ теперь отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому (договор социального найма), и коммерческому (договор коммерческого найма). Причем необходимо обратить внимание, что применение термина «коммерческий найм» является сугубо доктринальным. В ГК РФ и ЖК РФ употребляются понятия «договор социального найма» и «договор найма», под последним и понимается договор коммерческого найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во временное владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законодательством.
Договор социального найма является возмездным (за предоставление жилья взимается плата), взаимным (права и обязанности лежат как на стороне нанимателя, так и на стороне наймодателя) и консенсуальным (договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения об этом). Возмездность договора социального найма отсутствует тогда, когда в соответствии с законодательством наниматель освобожден от внесения платы за жилое помещение. В соответствии с новым ЖК РФ это происходит в одном случае: п. 9 ст. 156 «граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)».
Договор заключается в простой письменной форме. Не соблюдение данной формы договора влечет общие последствия ст. 162 ГК РФ, а именно, невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждении факта заключения договора.
Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, в котором представлены все основные права и обязанности сторон в данном договоре[25].
Договор социального найма заключается без указания срока, то есть является бессрочным.
Особенности возникновения отношений пользования жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
Право на жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования возникает у граждан в результате осуществления сложной юридической процедуры, в которую входит признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановка на учет (ст. 30, 31 Жилищного кодекса РСФСР), принятие решения соответствующего органа власти о предоставлении конкретного жилого помещения, выдача гражданину ордера на жилое помещение (ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР), заключение договора социального найма жилого помещения (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР). В литературе такая сложная процедура получила название юридического состава, предшествующего возникновению жилищного правоотношения11.
В настоящее время нуждаемость является общей предпосылкой осуществления гражданами права на получение жилой площади в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на основании договора социального найма (обеспеченность граждан жилой площадью размером ниже установленной нормы на одного человека; проживание граждан в жилом помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям; наличие у граждан некоторых заболеваний и др.).
Предоставление гражданам жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования производится в порядке очередности, которая определяется, исходя из времени постановки на учет. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает для некоторых категорий граждан право на получение жилого помещения в первую очередь, а в определенных случаях и вне очереди.
Заключению договора социального найма предшествует вынесение государственными или муниципальными органами власти (органами юридического лица, которому на праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит жилое помещение) решения о предоставлении гражданину, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, конкретного жилого помещения и затем выдача ордера на жилое помещение. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что названные юридические факты (решение о предоставлении жилья и ордер) как элементы юридического состава разделены искусственно и, по сути, являются единым административным актом, облеченным в надлежащую форму12.
Исходя из подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ принятие решения о предоставлении жилого помещения и выдача ордера являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, основаниями для последующего заключения договора социального найма и вселения в жилое помещение.
Единственным основанием возникновения жилищного правоотношения является договор социального найма жилого помещения, который заключается в простой письменной форме на основе типового договора13. Письменная форма договора социального найма жилого помещения не является условием его действительности и поэтому ранее на практике договор социального найма зачастую заключался в устной форме (наниматель жилого помещения сдавал ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и вселялся в указанное в ордере жилое помещение).