Учет рисков в ипотечных отношениях
Сформировав с учетом всех этих основных факторов стоимость и предложив определенный объем финансовых ресурсов на ипотечный рынок, инвестор задает нижний предел процентной ставки - условного "коридора доходности" на прогнозируемый период времени.
На рынке жилья в соответствии с динамикой и направлениями изменений основных его параметров (цена жилищной недвижимости и жилищных услуг, жилищный фонд и строительство) формируется количественный спрос на ипотечные кредитные ресурсы. Количественный спрос выражается в максимально возможной стоимости (процентной ставке), которую в состоянии заплатить заемщик (жилищный инвестор) в данный момент времени, чтобы истребовать весь имеющийся объем предложенных на рынок кредитных ресурсов.
Сравнивая крайние значения условного "коридора доходности" по предложенному объему ипотечных ресурсов и принимая во внимание состояние конкуренции на рынке, устанавливается средняя текущая рыночная ставка по ипотечным операциям при относительной стабильности параметров рынков жилья и ссудного капитала и обращающихся на нем ресурсов.
Под воздействием изменяющихся в динамике значений параметров жилищного рынка и рынка ссудного капитала, но при прежних объемах обращающихся финансовых ресурсов "условный коридор" доходности инвестора будет изменяться в разных пропорциях.
Если принять за стабильные значения в краткосрочный период времени состояние основных параметров рынков недвижимости и ссудного капитала, то можно получить новый "коридор доходности" ипотечного рынка на каждый следующий объем кредитных ресурсов в сопоставимый период времени и с учетом имеющихся зависимостей. Платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны жилищных инвесторов (требуемый объем ипотечных кредитов и возможная максимальная стоимость для их полного размещения), определяющий емкость рынка, обусловит при сравнении с минимальной границей нового "коридора доходности" уровень притока или оттока финансовых средств на ипотечный рынок.
Рассмотренный условный "коридор доходности" ипотечных операций будет постоянно колебаться с течением времени, как в зависимости от состояния значений параметров жилищного и ссудного рынков, так и в результате притока или оттока финансовых ресурсов.
Механизм ценообразования кредитных жилищных ипотечных операций обусловлен фактором совокупных ипотечных рисков. Ипотечные операции имеют в силу своей долгосрочности высокую рискованность для всех его участников. Присутствие элемента долгосрочности предполагает учет происходящих изменений в экономической политике, в финансово-кредитной системе, жилищной сфере, налоговой политике, законодательстве, определяя затратность и трудоемкость этого процесса.
Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных институтов - разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальная оценка залога, оценка рисков, введение элементов страхования и др.
Параметр ипотечного риска является одним из определяющих в механизме ценообразования на рынке и представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков:
риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного "коридора доходности") в период времени кредитования;
кредитный риск;
риск ликвидности активов;
риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности;
ценовые риски снижения стоимости залогового имущества;
риски потерь залогового имущества;
валютные риски.
Риск процентной ставки по выданным ипотечным кредитам связан прежде всего с ее выходом за границы действующего условного "коридора доходности" инвестора в течение срока кредитования. Поэтому особое значение для кредитного учреждения (займодавца) приобретает качество оценки всех параметров жилищного и ссудного рынка не только на текущий, но и на большой прогнозный период времени. Качество такого прогноза и текущей оценки параметров ипотечного рынка зависит от профессионализма и опыта работы специалистов кредитных учреждений.
Риск процентной ставки тесно взаимосвязан с такими параметрами, как кредитные риски и риски ликвидности активов, валютные риски. Особенностью ипотечных кредитов является их индивидуальность и, как следствие, низкая ликвидность. Поэтому для банков и специализированных кредитных учреждений вопрос ликвидности активов стоит достаточно остро. Валютные риски носят общий экономический характер и обусловлены состоянием валютного регулирования в стране. Банки и кредитные учреждения в силу специфики ипотечных операций должны уделять особое внимание сбалансированности валютных активов и пассивов с учетом экономической ситуации и тенденции развития валютного рынка.
Существенным ипотечным риском являются ценовые риски, возникающие в связи с ситуацией на рынке жилищной недвижимости, являющейся обеспечением под уже выданные на долгосрочный период времени кредиты. Аналогичную взаимосвязь с жилищным рынком имеют риски потерь полученного обеспечения - жилищной недвижимости. Данные риски в первую очередь обусловлены развитостью страхового рынка и адекватностью правового поля, адаптированностью применяемых технологий выдачи кредитов.
Как отмечалось выше, рынок жилищной ипотеки оказывает непосредственное влияние на состояние экономики в текущий период времени, а также на рынок долгосрочных финансовых ресурсов для инвестиций. И наоборот, возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов тесно увязана со степенью развитости и состоянием параметров ипотечного рынка, развитостью рынка ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования являются накопления и сбережения населения, активы таких финансовых институтов, как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг.
В силу необходимости перераспределения рисков ипотечного кредитования, привлечения долгосрочных ресурсов и повышения ликвидности ипотечных активов возникает такой элемент системы ипотечного рынка, как операторы вторичного рынка. Присутствие этого элемента системы связано в первую очередь с потребностью в перераспределении различных видов рисков по этому виду сделок для инвесторов и с уровнем достаточности долгосрочных финансовых ресурсов у основного субъекта ипотечного рынка - кредитного учреждения (банка).