Оцінювачі об'єктів бізнесу та їх функції
Оцінка - це процес встановлення експертом-оцінювачем вартості об'єкта оцінки для специфічних цілей, результатом якого є науково обгрунтована думка про вартість оцінюваного об'єкта на дату оцінки в грошовому вираженні. Хоча оцінювачі можуть прийти до різних результатів, вартість є об'єктивною величиною, що відбиває, з одного боку, стан ринку, з іншого - стан об'єкта.
Об'єктами оцінки можуть бути різні активи - земля, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, обладнання, цінні паперів і, нематеріальні активи (авторські права, патенти, гудвіл, торгова марка і т. д.), підприємство як діючий бізнес та ін
Процес оцінки включає в себе дві базові складові - аналітичну та розрахункову, - грамотне поєднання яких дозволяє сформувати науково обгрунтована думка.
Аналітична складова - це аналіз минулої, поточної та прогнозування майбутньої ситуації на ринку, вивчення наданих замовником документів, міркування про важливість тих чи інших факторів, що впливають на вартість об'єкта оцінки, самостійний вибір оцінювачем джерел інформації, можливих підходів і методів оцінки. Саме аналітична складова пояснює можливість отримання різних даних про вартість одного і того ж об'єкта в звітах, зроблених різними оцінювачами.
Розрахункова складова - це введення отриманих різними способами даних у математичні формули та отримання результатів, які знову будуть аналітично перероблятися і т. д., поки оцінювач не прийде до кінцевої шуканої цифрі.
Хоча оцінювачі можуть прийти до різних результатів, вартість є об'єктивною величиною, що відбиває, з одного боку, стан ринку, з іншого - стан об'єкта. Провівши розрахунок вартості об'єкта, ми обов'язково уточнюємо, що вартість визначена саме за станом на конкретне календарне число, зване датою оцінки.
Етапи процесу оцінки
1. Підготовчий етап. Перш ніж підписувати з замовником договір на проведення оцінки, оцінювачу необхідно уточнити цілі оцінки, ознайомитися з наявними документами на оцінюється майно, визначити, що входить до складу майна і яка його специфіка. Оцінювач з'ясовує, чи достатньо документів, наявних у замовника, або потрібно отримати додаткову інформацію. Після узгодження строків виконання робіт, ціни та інших істотних умов укладається договір на проведення оціночних робіт.
2. Етап збору інформації. Перш ніж приступити до оцінки об'єкта, оцінювач збирає і аналізує дуже велику кількість інформації. Це найскладніший і найвідповідальніший етап, оскільки від повноти та достовірності інформації, що використовується залежатиме об'єктивність оцінки. По-перше, необхідно візуально оглянути об'єкт оцінки та виконати необхідні заміри. По-друге, часто для уточнення деяких деталей потрібно провести інтерв'ю з представниками замовника. На цьому етапі оцінювач докладно знайомиться з наданою замовником проектно-кошторисної, бухгалтерської та іншої документації. Виявляються та аналізуються дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта в масштабах регіону, міста та району розташування об'екта.Основние джерела додаткової інформації для аналітичних досліджень - це друковані видання, Інтернет, статистичні збірники, спеціальні бази даних оцінювачів, ріелторів, збірники законодавства. Іноді потрібно отримати інформацію, якої бракує з органів державної влади або місцевого самоврядування, у сторонніх організацій.
3. Етап розрахунку вартості об'єкта оцінки. Зібравши необхідну інформацію і провівши при необхідності аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, оцінювач приступає до вибору методів оцінки в рамках трьох відомих нам підходів - витратного, порівняльного і дохідного, а також проведення розрахунків. У процесі розрахунку беруться до уваги всі проаналізовані раніше фактори, що впливають на вартість. Кожен з підходів призводить до отримання різних значень вартості. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних підходів і провести узгодження отриманих результатів, тобто встановити підсумкове значення вартості об'єкта оцінки.
4. Заключний етап. На цьому етапі складається остаточний варіант тексту звіту. Звіт про оцінку - документ, що відображає результат виконаної оцінки, оформлений відповідно до вимог законодавства та стандартів оціночної діяльності, з зазначенням всіх вихідних даних, фактів, розрахунків, обгрунтувань та висновків. Крім опису об'єкта оцінки і розрахунків до звіту включаються аналітичні матеріали про стан ринку об'єктів - аналогів оцінюваного, про економічні та політичні фактори, що впливають на стан об'єкта оцінки, та ін Звіт підписується оцінювачем і передається замовнику за актом прийому передачі. Одночасно замовнику повертаються передані їм раніше документи.