Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, Р1нос обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностью собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой н спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживании, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ).
1. В комментируемой статье речь идет о многоквартирных жилых домах, т.е. о домах, состоящих из двух и более квартир (многие из этих жилых домов являются и "многоэтажными").Указанное понятие впервые введено в ГК РФ (ст. 289 — 291). Кроме того, необходимо иметь в виду, что в целом данная глава базируется на нормах гл. 18 ГК РФ (ст. 288 — 293) и ранее действовавшего Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в ред. от 21.03.2002)', в частности его гл. II (ст. 5 — 19). Федеральный закон утратил силу в связи с введением в действие ЖК РФ, т.е. с 1 марта 2005 г. (см. Вводный закон).
О товариществах собственников жилья см. коммент. к ст. 135 — 152, а также Вводный закон (п. 19 ч. 1 ст. 2) и коммент. к нему.
2. В комментируемой статье говорится о помещениях. В первую очередь подразумеваются жилые помещения в виде отдельных квартир. Особенности для коммунальных квартир установлены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Помещения могут быть жилыми и нежилыми (о жилых помещениях и их видах см. коммент. к ст. 15 и 16).
Собственниками помещений (жилых и нежилых) могут быть граждане, юридические лица (организации) и другие лица (см. коммент. к ч. 2 ст. 4 и ст. 30).
3. В ч. 1 комментируемой статьи указан перечень имущества, которое относится к "общему", т.е. находится в долевой собственности всех собственников. Это имущество находится в основном за пределами квартир многоквартирного дома: коридоры, технические этажи и др., крыши, инженерные коммуникации и иное оборудование, а также земельные участки. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ "О внесении изменений в "Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2 ч. 1 данной статьи изложена в новой редакции — уточнены структура и перечень имущества, которое может принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Например, теперь в составе общего имущества указаны помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме.
Необходимо иметь в виду, что соответствующие нормы, касающиеся общей собственности, содержатся в гл. 16 ГК РФ (ст. 244 —259). Понятие и основания возникновения общей собственности определены ст. 244 ГК РФ. Указанной статьей установлено следующее:
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц".
Данные вопросы разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 06.02.2007 № б)1.
Следует также обратить внимание, что относительно земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, ст. 16 Вводного закона предусмотрены конкретные нормы, которые, в частности, закрепляют переход их в собственность (на безвозмездной основе) собственников помещений в многоквартирном доме (см. Вводный закон и коммент. к нему).
6. В ч. 1 комментируемой статьи делается ссылка на земельное и градостроительное законодательство. Основу названных отраслей законодательства составляют ЗК РФ и Градостроительный кодекс РФ.
7. В ч. 2 —5 комментируемой статьи содержатся нормы, касающиеся режима использования общего имущества многоквартирного дома. Установлено, что:
— право собственности общим имуществом осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ и ГК РФ (ч. 2);
— уменьшение размера этого имущества возможно только с согласия собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3);
— по решению общего собрания собственников помещений часть общего имущества может быть передана в пользование иным лицам (ч. 4);
— земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам (ч. 5).
8. Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 30.11.2011)1 данная статья дополнена ч. 6, которая предусматривает сохранение права собственности собственниками помещений в многоквартирном доме на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др. в случае утраты жилого дома в натуре, например в случае его разрушения. В таких случаях указанные собственники по совместному соглашению определяют дальнейшую судьбу этого имущества, руководствуясь гражданским законодательством, в частности ст. 246 и 247 ГК РФ.