Понятие специализированных жилых помещений
Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по особым правилам (подп. 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Подробно о правилах регулирования правоотношений, возникающих в связи с предоставлением жилых помещений специализированного жилищного фонда, сказано в разд. 2.3 (см. также ст. 99–109 ЖК РФ).
Жилищный фонд подлежит государственному учету, порядок которого установлен Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда осуществляется в нескольких формах, в том числе в форме технического учета жилищного фонда, в частности путем технической инвентаризации и технической паспортизации (п. 5 ст. 19 ЖК РФ).
Технический паспорт – это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.
Значение дифференциации жилищных фондов состоит в том, что правовой режим для жилых помещений различных жилищных фондов неодинаков, поэтому правовой режим конкретного жилого помещения и правовой статус лица, проживающего в нем, зависят от того, в какой фонд включено это помещение.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям (независимо от формы собственности) осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (ст. 20 ЖК РФ).
Жилые помещения специализированного жилищного фонда: понятие и виды
В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда, ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92 ЖК РФ установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. 93-98 ЖК РФ.
Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. 93-98 ЖК РФ. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.