Загальна характеристика договору
Наскільки актуальним є вивчення саме цього виду договору? Можливо, скориставшись правом на приватизацію, всі наймачі державного житла перетворяться на власників і немає потреби приділяти увагу саме цьому договору? На нашу думку, такі побоювання є безпідставними.
Завжди у державі буде існувати категорія громадян, які:
- позбавлені можливості скористатися наданим ст. 47 Конституції України правом "побудувати житло" або "придбати його у власність";
- не забажають скористатися наданим правом на приватизацію державного житлового фонду (невелика площа квартири чи її незадовільний стан; побоювання податку на нерухоме майно чи можлива втрата пільг тощо);
- не зможуть, незважаючи на бажання, приватизувати житлові приміщення (житло знаходиться на території закритих військових містечок, національних парків, заповідників, є службовим та ін.);
- потребують житла тимчасово (сезонні робітники, студенти ін.). Саме відносини з цими категоріями громадян і буде регулювати
договір найму житла, предметом якого і виступатиме житло, яке перебуває у державній або комунальній власності.
Договір найму житлового приміщення більших фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання у належному порядку ордера на певне житлове приміщення, свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини.
Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію й укласти договір.
Договір найму житлового приміщення - двосторонній договір, оскільки й у наймодавця, і в наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.
Договір найму житлового приміщення є оплатним, оскільки ЖК УРСР передбачає оплату за користування житловим приміщенням. За господарчою метою він належить до договорів по передачі майна в тимчасове користування.
Договір найму житлового приміщення має багато спільних рис із договором майнового найму, і це невипадково, оскільки за цим договором у тимчасове користування за плату передається індивідуально-визначене майно.
До характерних ознак цього різновиду договору найму житлового приміщення можна віднести такі:
o передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів: а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення і б) ордер. Ордер є підставою для виникнення, з одного боку, адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною (чи іншою) організацією, куди він здається, а з іншого - цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення.
Підстави постановки на квартирний облік і порядок надання житла встановлює Житловий кодекс УРСР;
o предметом договору виступає виключно житлове приміщення, яке має бути фактично і юридично вільним;
o особливість суб'єктного складу полягає у тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи;
o за строком - це безстроковий договір;
o форма договору - письмова. Водночас недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;
o розмір оплати визначається у централізованому порядку з урахуванням цілого ряду чинників (упорядкованість житла, його, місцезнаходження тощо);
o зміст договору визначений Типовим договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території від 12 червня 2005 р., тобто умови конкретного договору найму житлового приміщення, які обмежують права наймача і членів його сім'ї у порівнянні з умовами, передбаченими чинним житловим законодавством, є недійсними;
o за обсягом прав наймач житлового приміщення у порівнянні з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;
o наймачу надане право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;
o усі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація - можлива лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення - сторони у договорі, немає переваг щодо здійснення користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця;
o особливість цього договору полягає у тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця на сьогодні не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;
o своєрідна унікальність цього договору полягав і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено й обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.