Право застройки (суперфиций)
Сервитут
относится «правам на чужие вещи».
Предиальные – в интересах любого собственника определенного земельного участка (следуют за вещью).
Личные – в интересах конкретного лица (принадлежат строго определенному субъекту).
1.1. Предиальные
Обусловлены неравноценностью земучастков.
В РП т.ж. «право опирать балку о чужую стену»
В рос. зак-ве понятие "сервитут" было установлено в п. 4.10 Основных положений Гос.программы приватизации гос/ мун предприятий после 1 июля 1994 г., утв. Указом Президента РФ от 22.07.94 №1535
В ГК – нормы в гл.17 касательно земельных сервитутов (+ст.23 ЗК)
Согл ст. 274 ГК РФ (+ст.5 ЗК) под сервитутом понимается право огран-го пользования соседним земельным участком другого собственника.
Признаки
- устан-ся в отношении зем. участка либо недвижимости, ограниченное пользование которой необходимо для пользования зем.участком. В концепции предлагается прямо запретить в отношении «недвижимости по закону», а т.ж. помещений внутри зданий
- как правило, в интересах собст-ка (обладателя иного вещного права) соседнего участка (сервитуарий).
- необходимым условием - отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута (а не «для удобства»)
- собственник обремененного участка, как правило, не обяз-н предпринимать активные действия (лишь не мешать). Конкретное содержание опред-ся в завис. от цели сервитута
- сервитут не предоставляет права владения
- сервитут не дает вещно-правовой защиты (в концепции предлагается для защиты негаторный иск и иск о признании ранее сложившегося сервитута)
-сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. + а т.ж. при переходе прав на зем.участок, в пользу к-рого установлен (не указано в ст. 275 ГК)
- не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога.
- подлежат гос.регистрации и вступают в силу после регистрации в ЕГП. (ст.27 ФЗ «О гос.рег..»)
- может устан-ся плата за сервитут (размер убытков – н-р стоимость восстановления нарушенного почвенного слоя). Принципы платы закон не устанавливает. В некот.случаях убытков нет (н-р прокладка электролинии к выгоде собст-ка)
Виды
а) Частный (по согл.сторон, а при недостижении – судом – не путать с негаторным иском)
публичный (п.2 ст. 23 ЗК -- устан-ся актом РФ/субъекта/ОМСУ для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Правообладатель может быть не определен – многие против, скорее просто ограничения ПС) –н-р ст.8 ФЗ 08.05.2009 №93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году»
б) Срочные и бессрочные
в) классификация по цели: (п.3 ст.23 ЗК)
- для прохода или проезда через земельный участок;
- в целях ремонта коммунальных, инженерных сетей; изыск-их работ
- для размещения межевых и геодезических знаков;
- для забора воды и водопоя;
- для прогона скота через земельный участок;
В «концепции развития»: а) сервитуты перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б)- коммунальные сервитуты – для строительства и эксплуатации трубопроводов, кабелей; в) строительные сервитуты; г) сервитуты для пользования участком недр; д) сервитуты мелиорации (для отвода воды на соседний участок или наоборот забора воды)
Прекращение сервитута
- отпадение оснований (по требования собст-ка)
- на основании решения суд, если после установления сервитута земельный участок не может использоваться в соответствии с назначением (п.2 ст. 276 ГК) – т.н. «фактическое исчерпание сервитутом соответствующего правомочия собственника служащей вещи»
(если публ.сервитут – вправе треб.выкупа государством – п.7 ст.23 ЗК)
++
ОВП на водные объекты – в настоящий момент не указывает вещных прав -- договоры водопользования гл.3 Водного кодекса от 03.06.2006 N 74-ФЗ
Лесной кодекс – допускает лесные сервитуты, но отсылает к гражданскому и земельному зак-ву.
ОВП типа Узуфрукта
«Право личного пользовладения» проект - 203
относится к личным сервитутам.
Для ФЛ и некомм ЮЛ.
Только на недвиж.
usus (право пользования) + fructus (извлечение плодов
группа прав, предоставляемых конкретному лицу (чаще на период его жизни) по огранич. пользованию с извлечением плодов чужим имуществом. Не может отчуждаться. Не может изменяться. Бремя содержания на узуфруктарии.
В итоге собст-к мог лишаться полномочий, сохраняя голое право собственности.
Не закреплен прямо, к У. близки –
а) права членов семьи собственника (особенно сохраняющих права при отчуждении, ст.292 ГК, 31 ЖК),
б) права легатария (ст.1137 ГК, ст.33 ЖК –
легат – возложение завещателем на одного или на нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности.
Указывается в свид-те о праве на наследство отдельным абзацем. Регистрация по усмотрению легатария (в 3 подразделе – ограничения).
Равные права по использованию. Если деесп-ый/огр.деесп -- солидарная ответ-ть с собственником (если иное не предусм. Прекращается по истечении срока (может быть на срок жизни).
в) права рентополучателя по д-ру пожизн.содержания с иждивением (пргры.4 гл.33 ГК, ст.34 ЖК – аналогично легатарию)
срок – на время жизни рентополучателя; плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст.604).
+ «Социальное пользовладение» - § 2 203
в отношении жилого помещения возникает на основании закона в силу совместного проживания с собственником жилого помещения
Право застройки (суперфиций)
Superficies, проект глава 201.
- право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации
Право застройки регулировалось ГК РСФСР 1922 г. (было отменено в 1948 г.).
Право собственника здания, расположенного на чужом земельном участке – именуется правом пользования, но природа не ракрыта.
Ст.271-273 ГК, ст.35 ЗК – собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на участке, принадлежащем др. лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость участком.
При переходе ПС на здание к др.лицу – передается право пользования.
При продаже земучастка – право преимущ.покупки по правилам для общей собственности ст.250 (п.3 ст.35 ЗК). Если гос.соб-ть – имею право на приватизацию (ст.36).
Переход ПС на зем.участок не влечет прекращения права пользования.
После прекращения права пользования – судьба недвиж-ти по соглашению или в суд.порядке, в т.ч. вправе требовать приведения в первонач.положение.
Искл. (272) – если снос запрещен (жил.дома, памятники) либо цена недвиж-ти более цены зем.участка – суд вправе предоставитьб право приобретения зем.участка или продлить право пользования.
Предлагается – составляет единое целое с правом на здание, срок от 50 до 199 лет, возможность перехода по правопреемству, возмездное, возникает на основании д-ра и требует госрегистраци. По окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару. Для госземель – с предоставлением суперфициару права приобретения земли.