Анализ рынка аренды недвижимости

Правительство Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

"Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"

Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования

"Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"

Факультет менеджмента

Кафедра прикладной политологии

Эссе

по предмету экономика

Анализ рынка аренды недвижимости

Студентка I курса

группа № 612

Попова Полина Владимировна

Проверил:

Усанов Павел Валерьевич

Санкт-Петербург

Для анализа в данной работе я выбрала рынок недвижимости, что объясняется актуальность этого вопроса для меня лично. Конечно, рынок недвижимости не однороден, он имеет свои сегменты, такие как: первичный рынок жилья (то есть сделки с квартирами, которые до этого никогда не были в собственности: только что построенные или еще строящиеся), вторичный, рынок аренды жилья, коммерческой и загородной недвижимости. Эссе я бы хотела посвятить рассмотрению именно рынка аренды жилья.

Аренда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

На рынке недвижимости существуют следующие участники:

1. арендодатель — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

2. арендатор — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

3. риелтор, риелторская фирма (агентство недвижимости) или индивидуальный (частный) риелтор) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных[1].

А в принципе, можно сказать, что без последнего данный сектор экономики существовал бы все равно, но в урезанном варианте, так как они являются посредниками, облегчающие процесс нахождения рынком точки (точек) равновесия. С другой стороны они так же могут влиять на смещение кривых спроса и предложения, ведь за свои услуги они (риелторы) берут комиссию, и в Санкт-Петербурге она достаточно большая (достигает 100% от месячной платы), что может отпугнуть покупателей, точнее заставить их искать альтернативные пути. Примером может послужить вывешивание объявлений, создание соответствующих групп в социальных сетях, откуда выкидываются те, кто пытается навязать себя как посредник, так что эти факторы должны влиять на ценовую политику таких компаний. И в принципе, при дальнейшем развитии информационного общества (имеется в виду увеличение процента людей владеющих интернетом на достаточно высоком уровне), данный участник рынка недвижимости может перестать пользоваться спросом (как пейджер, который заменили более новые технологии).

Так же существуют специальные индексы, разработанные для оценки состояния рынка и тенденций его развития: индекс развития рынка, ценовых ожиданий продавцов, арендных ставок, доходности, изменения цен на квартиры в районах.

Сектор аренды жилья в Санкт-Петербурге представляет собой весьма емкий рынок. По разным оценкам в его оборот вовлечено более 200—300 тысяч жилых помещений: квартир, комнат, коттеджей и так далее.

Так же следует отметить, что охотнее всего снимают однокомнатные квартиры, «двушки» и «трешки» пользуются меньшим спросом. И это легко объяснимо, ведь, несмотря на относительно незначительное повышение цен между 1, 2х и 3х комнатными квартирами[2], сумма становится довольно значительной, и не многие могут это себе позволить, да и стандартный (усредненный) наниматель - либо студенты, которые совместно снимают вместе, либо молодая семья, а и тех и других устраивает небольшое пространство одной комнаты. Так же одним из основных требований квартиросъемщиков является проживание отдельно от хозяев квартиры, который может проявлять чрезмерную заботливость о состоянии помещения, да и почувствовать себя свободно и "как дома" было бы сложно. А вот те, кто жилье сдает, снизили свои требования: раньше часто и строго настаивали на том, что бы не было домашних животных и/или маленьких детей, а сейчас это требование не на столько категорично.

Стоимость же аренды жилья зависит от многих факторов, которые могут и не зависеть от типа недвижимости. К таким факторам можно отнести месторасположение, что само по себе является многокомпонентным и включает в себя район Санкт-Петербурга, расстояние от метро, не в последнюю очередь влияют и близость продуктового магазина/больницы/детского сада и так далее. Кроме этого, на стоимость влияют параметры (площадь, высота потолка и другие), внутреннее состояние помещений (наличие или необходимость ремонта, качество ремонта), наличие, параметры и состояние необходимых коммуникаций (вода, канализация, электричество, допустимая мощность в кВт, количество телефонных линий и т. д.), наличие, уровень и состояние оборудования объекта (наличие мебели, стиральной, посудомоечной машины в жилых помещениях), тип и состояние здания и его несущих конструкций, в котором находится сдаваемое помещение, внешнее окружение (например близость водоема и леса для коттеджей, близость природоохранных объектов для промышленного предприятия). Интересно, что в последнее время пункт о наличии стационарного телефона потерял свою значимость, большинство предпочитают использовать мобильную связь.

Самые дорогие цены на аренду жилья мы имеем в районах с развитой инфраструктурой – это Центральный район, Адмиралтейский, Петроградский, причем Центральный район – лидер в этом смысле (и это понятно)[3].

Таким образом, при анализе статьи, в которой говорится о повышении числа иногородних студентов в 2011 в Санкт-Петербурге, следует учитывать сезонность рынка аренды недвижимости. Самый пик спроса должен приходиться на август-сентябрь, когда заселяются первокурсники. Проблема со свободными местами в общежитиях стоит достаточно остро, так как число иногородних студентов растет, а количество мест не увеличивается. Так же многие изначально не хотят жить в общежитии, что создает повышенный спрос (рис. 1), ведь рынок недвижимости не настолько гибкий, что бы быстро реагировать количественно (то есть увеличением предложения), что вообще является затруднительным потому, что рынок первичной недвижимости растет достаточно медленно.

Таким образом, единственным способом для рынка прийти в равновесное состояние – это повысить цены (рис 2).

Что в свою очередь приведет к разочарованию некоторых потенциальных съемщиков и так далее рынок путем колебаний придет в равновесное состояние (рис 3).Затем с течение октября-декабря медленное снижение спроса, и, наверное, поэтому цены если и снижаются, то так же незначительно, потому что, во-первых, идет все еще идет обустройство студентов: кто-то все еще ищет, кто-то уже нажился в общежитии и хочет съехать – а хозяева квартир не спешат снижать цены, хоть и спрос немного упал, так как выжидают с целью получить максимальную прибыль. Декабрь – февраль – происходит дальнейшее снижения спроса, на которое уже реагирует и кривая предложения, снижая цены. Таким образом, сейчас, в феврале – апреле, самое выгодное время для студентов искать жилплощадь в аренду (рис 4), потому что в мае начнутся майские праздники, на которые многие любят приезжать в Санкт-Петербург, в том числе и на распродажи. Данный фактор значительно повлияет на краткосрочную аренду жилья, так как сейчас все больше людей предпочитают не останавливаться в гостиницах на время своего путешествия, а снимать квартиру/комнату посуточно. А в период июня-июля будет очередной пик цен, по причине, во-первых, наступления белых ночей в Санкт-Петербурге. Во-вторых, начнется сезон вступительных экзаменов, а в Санкт-Петербурге есть ВУЗы, которые проводят испытания, на которых абитуриент должен присутствовать лично, например, ГАСУ на факультете архитектуры поступающий должен сдать задание по рисунку и построению геометрической композиции, на что отводится определенное количество времени и понятно что не допускается ничья помощь, поэтому только очная форма экзамена. Так же не следует сбрасывать со счетов тех, кто не доверяет почте России и предпочитает подать документы лично, а так же благодаря возможности прохождения во второй волне поступающих, когда твоя судьба зависит только от быстроты твоей (и других людей) реакции, многие предпочитают остаться в Санкт-Петербурге до завершения этого процесса. А тут уж и август, когда толпы свежеиспеченных первокурсников ищут себе жилье, и так по кругу.

Таким образом, мы можем проследить влияние увеличения числа покупателей на поведение кривой спроса и изменение ожиданий на кривую предложения.

На основе данной статьи можно прогнозировать дальнейший рост цен на аренду недвижимости, так как первокурсники 2011 года, которых стало больше по сравнению с 2010, курса со 2-3 пойдут работать, в том числе, что бы обеспечить себе отдельное жилье. И хорошо видна тенденция к увеличению иногородних студентов и в 2012 году, чего и будут ждать хозяева квартир. Причем колебания цен больше всего заметны на стоимости аренды комнат, следовательно, этот сегмент рынка является самым эластичным.[4]

А так же следует учесть то, что цены после пиков не возвращаются на исходный уровень, так как рынок находиться уже в новой точке равновесия и здесь действует «эффект базы» и рост цен начнется уже с этого, нового, уровня.

Приложение 1

Цены по районам

Средние цены предложений на рынке аренды жилья по административным районам Санкт-Петербурга(по данным Городской справочной по недвижимости “Квартирный вопрос”).

Февраль 2012 года.

Приложение 2

Средняя цена предложения по типам квартир

Статья

14 тысячам студентов негде жить

Количество приезжих абитуриентов выросло на 4%, а общежитий больше не стало

Среди иногородних студентов растет социальное напряжение. С каждым годом из других субъектов РФ и из-за рубежа в город на Неве приезжают все больше абитуриентов, и жилья на всех не хватает. Так, если в прошлом году их было 54%, то в этом — уже 58%. А в петербургских общежитиях 80 тысяч мест, и все они заняты. Более того, очередь из желающих заселиться уже сегодня насчитывает 14 тысяч человек. Об этой проблеме, а также о предварительных итогах приемной кампании в вузы нашего города в Балтийском информационном агентстве рассказал председатель Совета ректоров вузов Санкт-Петербурга Владимир Васильев.

— Вузы в данной ситуации делают все, что могут, например, работают с компаниями, сдающими в аренду комнаты и квартиры, чтобы студенты и их родители могли быть уверены, что их не обманут и цены не накрутят, — говорит Владимир Васильев. — Но всем известно, каковы цены на съем жилья в Петербурге...

Действительно, комнату в лучшем случае можно снять за 9 — 10 тысяч рублей. При этом не так давно совет ректоров подсчитал среднюю сумму, которую родители иногородних студентов способны высылать своим чадам ежемесячно. Она составила 13,5 тысячи рублей. А ведь еще нужны деньги на проезд, питание, канцелярию, книги, одежду, не говоря уже о досуге.

— Комплексное решение этой проблемы одно: строительство, — признал в ответ на вопрос «Вечернего Петербурга» Владимир Васильев. — Сейчас выделено 2,5 миллиарда рублей на строительство зданий для приезжих. Причем строится комфортное жилье квартирного типа. К 2012 году ситуация должна значительно улучшиться.

У абитуриентов-петербуржцев свои сложности. Как дипломатично заметил Владимир Васильев, «требования при сдаче ЕГЭ в субъектах Федерации разные, и сдача организована по-разному, мягко говоря». Ну а говоря прямо, молодой человек из провинции со 100 баллами за ЕГЭ по русскому языку, может, и говорит-то по-русски с трудом. В то же время сдать такой ЕГЭ в Петербурге очень сложно: экзамены в мегаполисах, как известно, проводятся куда более строго, чем в провинции. Но место в престижном вузе занимает тот, у кого 100 баллов.

http://www.vppress.ru/stories/14-tysyacham-studentov-negde-zhit-11322

Литература

1. http://www.juryst.ru/news_2011%20arenda.html

2. http://www.estimation.ru/ru/analytics/2011/04/13-2/

3. http://www.estimation.ru/ru/analytics/2011/02/14-1/

4. http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0

5. http://www.petroarenda.ru/price

6. http://tsn.spb.ru/analytics/?type1=rent&type=price

[1] Этот вид бизнеса существовал ещё в дореволюционной России. Но в то время его представители назывались «маклерами». Во времена СССР зарегистрированных риелторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное «Бюро по обмену жилой площади». В Москве единственное подобное бюро находилось в Банном переулке, возле которого в 1970-е и 1980-е годы можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.

[2] См Приложение 1

[3] См Приложение 1

[4] См Приложение 2