Состав показателей потенциальной доходности
Метод потенциальной доходности основан на процедуре превращения в текущую стоимость актива будущих денежных потоков, сопряженных с его эксплуатацией, за определенный период времени. В общем виде в качестве ожидаемых денежных потоков могут рассматриваться положительные и отрицательные финансовые результаты, равные потенциальным прямым и косвенным убыткам собственника имущества в случае утраты данного имущества. В зависимости от совокупности факторов финансовые результаты (денежные потоки) могут выражаться выражаются следующими показателями или их комбинацией:
¨ балансовая (чистая) прибыль;
¨ чистый доход, включающий фонд оплаты труда и облагаемую налогом прибыль;
¨ условно чистый доход, состоящий из чистого дохода и амортизационных отчислений;
¨ амортизационные отчисления;
¨ капитальные вложения и эксплуатационные затраты;
¨ сопряженные со строительством, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением и эксплуатацией объекта издержки;
¨ рентные платежи (арендная плата, роялти и т.д.);
¨ дивиденды по ценным бумагам и проч.
Определение величины валового и чистого операционного дохода.
Расчет стоимости базы отдыха рассчитывается по бизнесу.
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку в зависимости от способа использования объекта недвижимости величина его стоимости будет меняться, то результаты оценки привязываются к одному способу использования называемому наилучшим. В случае с функционирующим бизнесом совокупность имущества, входящего в его состав, предопределяет его использование. Задачей Оценщика при этом является провести анализ и сделать вывод о эффективности функционирующего бизнеса.
Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридическим разрешенным, физически возможным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
Наилучшим использованием оцениваемого объекта предположительно считаем – «завод по производству комбикормов и минерально-витаминных добавок».
В распоряжении Оценщика имеются данные о паспортной производительности перерабатывающего оборудования, которая принимается при расчете потенциального валового дохода. Во многом величина валового дохода (оборота компании) зависит от цены реализации комбикормов и БВМД, которая в свою очередь зависит от рецептуры. Отпускная цена включает в себя сырьевые затраты (от 40% - для комбикормов и до 85% для премиксов и БМВД), затраты на оплату труда, транспортные расходы, амортизационные отчисления, затраты на маркетинг и рекламу, а также доход собственника. При этом (согласно расчетам приведенным ниже) максимальная прибыль собственника (на основании ценовых предложений на рынке и анализа себестоимости рецептур) заложена в комбикормах (из расчета дохода на 1грн вложенных средств), однако для удачного маркетинга и освоения рынка, производитель вынужден производить максимальный спектр кормов для групп животных.
Так как производство птичьего мяса осуществляется в крупных интегрированных компаниях, имеющих, как правило, полный комплекс переработки как продукции (для потребителя) так и производства кормов (в т.ч. с использованием отходов производства). В производстве птицы мелкие и семейные фермы практически не играют никакой роли. Исходя из чего, наиболее эффективным будет производство кормов для крупного скота и свиней. Для расчёта себестоимости продукции приводим расчёт по ряду рецептур, приведенных в таблицах
Таблица 8 – Расчёт стоимости сырья для производства кормов и БВМК для КРС
| Компонент | Норма ввода, % | Цены на компоненты, грн/т | Норма ввода, грн на 1 т кормовой смеси | ||||||||
| Рецепт № | мин | макс | средняя | ||||||||
| Пшеница | 236,25 | 157,5 | 236,25 | 236,25 | |||||||
| Кукуруза | 140,25 | 82,5 | 123,75 | 82,5 | |||||||
| Ячмень | 577,5 | ||||||||||
| Ячмень б/пл | |||||||||||
| Шрот соевый | |||||||||||
| Жмых подсолнечный | |||||||||||
| Мука рыбная | |||||||||||
| Дрожжи кормовые | |||||||||||
| Масло растительное | |||||||||||
| Мел кормовой | 5,4 | 5,4 | |||||||||
| Отруби пшеничные | |||||||||||
| БВМК 5% старт | |||||||||||
| БВМК 5% финиш | |||||||||||
| БВМК 20% старт | |||||||||||
| БВМК 10% финиш | |||||||||||
| Общая стоимость сырья на 1 т. Кормовых смесей и БВМК для КРС | 2661,50 | 2506,90 | 3389,15 |
Таблица 9 – Расчёт стоимости сырья для производства кормов и БВМК для Свиней
| Базовые рецепты приготовления комбикормов (расчет в %) | ||||||||||
| Рецепт № | ||||||||||
| Кукуруза | 30,7 | 30,7 | ||||||||
| Пшеница | 24,3 | 24,3 | 34,4 | 34,4 | ||||||
| Ячмень | 20,6 | 20,6 | ||||||||
| Жмых соевый | 20,91 | 14,4 | 12,5 | |||||||
| Шрот подсолнечн. | 3,09 | 8,5 | ||||||||
| Рыбная мука | ||||||||||
| Отруби | ||||||||||
| Известняк | 1,5 | 2,1 | 2,1 | 1,5 | 1,5 | |||||
| Премикс | 1,5 | 1,5 | 1,4 | 1,5 | ||||||
| Концентрат | ||||||||||
| Базовые рецепты приготовления комбикормов (расчет в грн../т.) | ||||||||||
| Рецепт № | ||||||||||
| Кукуруза | 371,25 | 371,25 | 253,28 | 253,28 | 239,25 | 239,25 | 165,00 | 165,00 | 165,00 | 165,00 |
| Пшеница | 170,00 | 170,00 | 413,10 | 413,10 | 527,00 | 527,00 | 340,00 | 340,00 | 584,80 | 584,80 |
| Ячмень | 247,50 | 247,50 | 330,00 | 330,00 | 330,00 | 330,00 | 495,00 | 495,00 | 339,90 | 339,90 |
| Жмых соевый | 982,77 | 0,00 | 676,80 | 235,00 | 376,00 | 0,00 | 282,00 | 0,00 | 587,50 | 0,00 |
| Шрот подсолнечн. | 37,08 | 0,00 | 84,00 | 0,00 | 102,00 | 0,00 | 132,00 | 0,00 | 108,00 | 0,00 |
| Рыбная мука | 172,50 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Отруби | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 80,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Известняк | 8,10 | 0,00 | 11,34 | 0,00 | 11,34 | 0,00 | 8,10 | 0,00 | 8,10 | 0,00 |
| Премикс | 282,45 | 0,00 | 282,45 | 0,00 | 263,62 | 0,00 | 282,45 | 0,00 | 376,60 | 0,00 |
| Концентрат | 0,00 | 7280,95 | 0,00 | 4853,97 | 0,00 | 4853,97 | 0,00 | 4853,97 | 0,00 | 6067,46 |
| Всего грн../т. | 2271,65 | 8069,70 | 2050,96 | 6085,34 | 1849,21 | 5950,22 | 1784,55 | 5853,97 | 2169,90 | 7157,16 |
Для расчета себестоимости выпускаемой продукции, рассчитаем общепроизводственные расходы, по данным, представленном в пояснительной записке проекта на реконструкцию.
Таблица 10 – расчёт производственных расходов (согласно проекту при полной загрузке)
| Показатель | Единица измерения | Величина |
| Плата труда | ||
| Численность работников | чел | |
| Средняя заработная плата | грн/чел | |
| ФОТ | грн/год | |
| Начисления 34,5% | грн/год | |
| Итого ФОТ с налогами | грн/год | |
| Электроэнергия, газ, вода | ||
| Газ | грн/год | 134875,9 |
| Вода | грн/год | 3310,876 |
| Электроэнергия | грн/год | |
| Прочие расходы | грн/год | |
| 328026,8 | ||
| Транспортные расходы | ||
| Тариф 20ти тонник | грн/км | 9,52 |
| Тариф 20ти тонник | грн/т/км | 0,476 |
| Масса закупаемого сырья | т/год | |
| Средний маршрут доставки | км/ходка | |
| Общие транспортные расходы | грн/год |
На основании информации, полученной от заказчика, на КЗ может выпускаться 3 типа кормов и добавок разнообразных рецептур (как своих так и под заказ). В связи с тем, что одновременная работа всех 3-х установок технологически не возможна, считаем потенциальную годовую производительность при условиях равномерной максимальной загрузкой всех линий в течение года.
Таблица 11 – расчёт потенциальной (максимальной) производительности завода
| Производительность | Ед. измер | Базовая производительность установки | Совместная работа линий (установок) | |
| Премиксы | т/ч | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| БВМД | т/ч | |||
| Комбикорм | т/ч | |||
| Фонд времени | дней | |||
| К технологической загрузки ( с учетом 2 дня в месяц профилактика) | 0,904 | 0,904 | ||
| Максимальная производительность | ||||
| Премиксы | т/год | |||
| БВМД | т/год | |||
| Комбикорм | т/год |
Таблица 12 – структура затрат при производстве кормов из расчёта на 1 т.
| Расходы | Сырье, грн/т | Оплата труда | Электроэнергия, газ, вода грн/т | Транспортные расходы, грн/т | Амортизация, грн/т | Себестоимость, грн/т | Цена реализации, грн/т | Прибыль предприятия, грн/т |
| Премиксы | 6622,73 | 53,8 | 23,02 | 95,2 | 51,1 | 6845,85 | 654,15 | |
| БВМД | 6622,73 | 53,8 | 23,02 | 95,2 | 51,1 | 6845,85 | 654,15 | |
| Комбикорм | 2184,95 | 53,8 | 23,02 | 95,2 | 51,1 | 2408,071 | 1091,93 |
На основании представленных в таблице данных, а также с учетом производительности установок, определим потенциальный валовой и чистый операционный доходы от функционирования КЗ
Таблица 13 - Расчет потенциального (максимального) чистого операционного дохода
| Показатель | Ед. измер. | Величина, грн | НДС |
| Потенциальный валовой доход | грн/год | с НДС | |
| Себестоимость продукции | грн/год | с НДС | |
| Затраты на маркетинг и рекламу (5% от товарооборота) | грн/год | с НДС | |
| Прибыль | грн/год | с НДС | |
| НДС | грн/год | ||
| Прибыль без НДС | грн/год | без НДС | |
| Налог на прибыль | % | без НДС | |
| ЧОД | грн/год | без НДС |
Расчет коэффициента дисконтирования.
Для определения ставки дисконта применен метод кумулятивного построения (суммирования), состоящий из установления безрисковой ставки и премий за все присущие объекту виды риска.
Этот метод основан на методологии логики рассуждений потенциального инвестора и более часто используется в практической деятельности Оценщиками Украины .
Выбор безрисковой составляющей и назначение премии за все виды рисков определены экспертным путем, а также мнения эксперта, сформировавшегося в результате изучения литературы, интервью с украинскими бизнесменами и работниками кредитных служб банков, обмена информацией с другими Оценщиками, а также информации в сети «интернет».
Безрисковая базовая ставка – это наиболее безопасная ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени. Наиболее безопасными вложениями в мире считается приобретение государственных ценных бумаг. Однако неразвитость этого рынка в Украине привела к необходимости определить безрисковую ставку по более стабильному показателю – средней конкурентной ставке по депозитам в СКВ отечественных банков.
Расчет безрисковой базовой составляющей, определенной по депозитным ставкам для юридических лиц и суммы вклада от US$ 10000 тыс. на 12 месяцев на дату оценки по Интернет (см. приложение), 7,5 %.
Далее определялись компенсации за определенные виды риска по пятибалльной шкале рисков.
Компенсация за риск из-за различия в ликвидности вложений устанавливается в связи с тем, что объекты недвижимости и оборудование, в отличие от банковских вкладов, не могут быть срочно переведены в наличные деньги без существенных потерь в стоимости в короткие сроки, Оценщики считают, что для данного объекта размер этой компенсации может быть на уровне достаточно высокого – равного 4%.
Компенсация за риск, связанный с самим объектом, должна учитывать особенности объекта, в данном случае рассматривается объект, приносит доход, риск вложения в который, с учетом его состояния, технических возможностей не превышает риск вложения в другие объекты, в связи с чем компенсация за риск, связанный с самим объектом, принята Оценщиками на уровне віше среднего - 3%.
Компенсация за риск, связанный с компетентностью управления, устанавливается в связи с необходимостью учета качества управления. Избранная схема управления, предполагает, что управление возлагается на руководителя предприятия, а решение имущественных вопросов на общее собрание учредителей. Поэтому Оценщики считают, что компенсацию за этот вид риска, можно принять равной 3%.
Компенсация за риск, связанный с местоположением объекта,устанавливается с учетом местоположения объекта. Данный объект находится в инвестиционно привлекательном районе. Оценщики считают, что для данного объекта размер этой компенсации может быть на уровне віше среднего – равного 2%.
Таблица 14 - Определение ставки дисконта
| Составляющие ставки | Значение, % |
| Базовая ставка доходности | 7,5 |
| Компенсация различий в ликвидности вложений | +4 |
| Компенсация за риск, связанный с самим объектом | +3 |
| Компенсация за риск, связанный с компетентностью управления | +3 |
| Компенсация за риск, связанный с местоположением объекта | +2 |
| ИТОГО |
Таким образом, к дальнейшим расчетам Оценщик принял ставку дисконта на уровне 20%.
Исходя из этого, определим коэффициенты дисконтирования для прогнозных периодов пользуясь формулой:
Кд = (1-i)-n
где:
Кд – коэффициент дисконтирования (безразмерная величина);;
i – ставка дисконта (единиц);
n – номер прогнозного периода.
Результат расчета коэффициентов дисконтирования сводим в таблицу:
Таблица 15 – Определение коэффициентов дисконтирования
| Номер прогнозного периода | |||||
| Ставка дисконта | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Коэффициент дисконтирования | 0,83 | 0,69 | 0,58 | 0,48 | 0,4 |