Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка
Таблица 3- Расчет стоимости по способу базового участка.
| Участки | Цена продажи, руб. | Обзор | Интенсивность дорожного движения | Отдаленность от центра города | Размер, га | Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб. |
| базовый | - | стандартный | умеренная | близко | 0,6 | |
| Объекты сравнения | ||||||
| № 1 | Стандартный 1 | низкая 0,95 | Отдален 0,9 | 0,61 | ||
| № 2 | Лучший (+) 1,1 | Уменьшенная 0,9 | Близко 1,1 | 0,63 | ||
| № 3 | Ограниченный (+) 0,9 | Высокая 0,8 | Отдален 0,8 | 0,59 |
Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
1. №1= 5044500 / 0,61 = 8269672
№2= 6642900 / 0,63 = 10544286
№3= 3283200 / 0,59 = 5564746
2. ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741
Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам (дачные участки и т.д.)
Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)
Оплаты расходов за три других фактора производства: труда - зарплата; комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей – прибыли.
В остатке будет земельная рента для собственника участка
Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.
Таблица 4 – Расчет стоимости земли методом остатка
| № п/п | Показатели | Значение |
| Потенциальный валовой доход от единичного объекта (арендная плата за год) | ||
| Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта | ||
| Действительный валовой доход (п.1 – п.2) | ||
| Операционные расходы (постоянные и переменные) | ||
| Чистый операционный доход (п.3 – п.4) | ||
| Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа | ||
| Коэффициент капитализации для улучшений | ||
| Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7) | ||
| Земельная рента (п.5 – п.8) | ||
| Коэффициент капитализации | 0,08 | |
| Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10) |
Оценка земли методом капитализации дохода
Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.
Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:
С = Д : К
Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
Таблица 5 – Метод капитализации земельной ренты
| № п/п | Показатели | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Арендная плата за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб. год | |||||
| Цена продажи участка из таб. 3 | * | ||||
| Коэффициент капитализации (п.1 / п.2) | * | 1,6 | 1,6 | 1,7 | |
| Среднее значение коэффициента капитализации | 1,6 | * | * | * | |
| Стоимость земельного участка: (п. 1 / п.4) округленно |
После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей.
Заключение
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. После произведенной оценки мы видим из таблицы 3, что стоимость земельного участка, согласно произведенных расчетов составляет 5000000 рублей, стоимость, полученная путем расчетов методом остатка составляет 8032500 рублей и стоимость полученная методом капитализации земельной ренты равна 4875741 рублей. Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость, по которой может быть продан данный земельный участок 5800000 рублей. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384с.
3. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.
4. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2008.
5. Лекции по дисциплине оценка бизнеса Тул ГУ интернет-институт