Вплив програм економічного і соціального розвитку на ринок нерухомості
Одним із небагатьох заходів державного регулювання за умов ринкової економіки виступають програми. На відміну від директивно-планової системи, коли ресурси на їх реалізацію виділяли централізовано та в директивному порядку, за ринкових умов вони залучаються з різних джерел. Тому під час складання програм необхідно ретельно опрацювати широке коло питань. У їх числі схему залучення коштів, систему страхування інвестиційних і комерційних ризиків, оцінку конкурентноздатності продукції, що планується запровадити у виробництво, формування механізмів корегування програми на випадок зміни кон'юнктури на ринку інвестицій, товарів і послуг, зриву термінів виконання того або іншого етапу здійснення програми, неповного її фінансування тощо. Значна частина програм, що діє нині в Україні спрямована на розвиток ринку нерухомості.
Головним способом залучення коштів у розвиток ринку нерухомості України загалом і його регіональних складових є розробка та реалізація системи програм як загальнонаціонального, так й регіонального значення. Всі програми можна розділити на три категорії: республіканські цільові;
Регіональні, що діють у межах загальнонаціональних цільових; регіональні, що діють тільки на території окремого регіону відповідно до специфіки економічних умов.
З метою розв'язання окремих проблем з розвитку об'єктів нерухомості та операцій з ними в різних секторах ринку приймають або власні програми, або затверджують заходи, oо провадяться відповідно до республіканських цільових програм. Потрібно відзначити регіони України, в яких розвиток ринку нерухомості (зокрема житлового будівництва) проходить найбільш активно: Дніпропетровська, Київська та Львівська області, м. Київ, м. Донецьк, м. Харків, м. Львів та ін.
За сучасних умов особливістю всіх програм є поєднання різних джерел фінансування та їх реалізації, а саме використання позабюджетних коштів у поєднанні з різними формами державної підтримки громадян і юридичних осіб, що беруть участь у фінансуванні різних процесів на ринку нерухомості.
Вплив програм економічного та соціального розвитку на ринок нерухомості, зокрема ринок житла, здійснюється в цей час у таких основних напрямах:
1. Визначення шляхів довгострокового розвитку1 економічних процесів у тій або іншій сфері ринку нерухомості країни..
Цей напрям передбачає розвиток ринку нерухомості відповідно до прийнятою Концепцією державної житлової політики, схваленої Верховною Радою України від 30.06.1996 року, де й визначено основні шляхи довгострокового розвитку економічних процесів на ринку нерухомості.
В Указі Президента України "Про Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки" від 15 липня 1999 року №856/99, окреслено основні заходи, що сприятимуть розвитку цього ринку:
· створення умов для надання громадянам довгострокових, до 30 років, кредитів під заставу власних квартир, будинків, дач, іншого нерухомого майна;
• створення ефективних механізмів захисту прав кредиторів та позичальників за допомогою системи державної реєстрації прав на землю та
іншу нерухомість;
• упровадження чіткої системи рефінансування іпотечних заставних через їх
продажу після оформлення кредиту для підтримки на необхідному рівні ліквідності балансу банку, додаткового залучення коштів для іпотечних кредитів.
2. Розвиток конкуренції на ринку нерухомості.
У низці областей України для цих цілей в рамках регіональних програм, ефективно використовують кошти на формування ринку житла, як умови переміщення робочої сили з регіонів із високим рівнем безробіття, налагоджене сприяння розвитку виробничої бази житлового будівництва та забезпечення районів житлової забудови об'єктами інженерно-транспортної інфраструктури.
3. Формування та стабільне функціонування вторинного ринку нерухомості.
У м. Києві та Київській області активно розвивається вторинний ринок об'єктів нерухомості за допомогою програми, яка своєю метою передбачає кредитування населення з використанням ресурсів банків на вторинному ринку житла.
4. Розвиток окремих територій.
У деяких областях реалізовують плани забудови окремих районів великих міст відповідно до спеціально розроблених регіональних й місцевих програм.
5. Формування регіональних програм розвитку житлового будівництва.
У Волинській області на виконання всеукраїнської програми "Розвиток житлового будівництва" та з метою збільшення інвестицій у житлове будівництво, поліпшення забезпечення житлом населення було розроблено Регіональну програму розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки.
Для здійснення програми житлового будівництва в області у 2002 році передбачалось залучити 105 млн. грн.. за рахунок усіх джерел фінансування, побудувати і ввести в експлуатацію 178,5 тис. м2 житла, а було освоєно 81,3% запланованого обсягу інвестицій, план введення в дію виконаний на 74,8%.
Збільшення обсягів введення житла передбачалося досягнути за рахунок розширення індивідуального житлового будівництва та реалізації Чорнобильської будівельної програми з житлового будівництва.
Частка інвестицій індивідуальних забудовників на 9,3 процентних пунктів більша від запланованої, однак, прогнозний показник вкладень (60,5 млн. грн.) не досягнутий.
У 2002 році передбачалось індивідуальними забудовниками ввести в дію 116,2 тис. м2, фактично введено 81,4% запланованого. Виконані прогнозні показники щодо реалізації Чорнобильської будівельної програми з житлового будівництва. Завершено спорудження 88 квартирного житлового будинку в м. Луцьку загальною площею 5471 м2.
Відставання темпів будівництва житла у 2002 році від прогнозних показників, передбачених Програмою розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки обумовлене відсутністю реальних додаткових джерел фінансування.
Програма розвитку житлового будівництва в області на 2003 рік була розроблена відповідно до Указу Президента України від 15 липня 1999 року №856 "Про основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999 -2005 роки", Постанови Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 року №1347 "Про затвердження прогнозу розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки" були спрямовані на:
· реалізацію державної політики у галузі житлового будівництва;
• Поліпшення забезпечення житлом населення області, зокрема соціально-незахищених категорій громадян;
• збільшення інвестицій у житлове будівництво;
• прискорення добудови розпочатих будівництвом житлових будинків.
У 2003 році завершено і введено в експлуатацію 136 тис. м2 житла. Збільшення обсягів будівництва було досягнуто за рахунок розширення індивідуальної о житлового будівництва на 3%, збільшення будівництва житла підприємствами пі організаціями на 3%, будівництва житла для молодих сімей, підтримки індивідуального житлового будівництва на селі за рахунок пільговою довгострокового кредитування та залучення інших джерел фінансування.
Це дозволило ввести в дію у 2003 році 88,9 тис. м" житла за рахунок нового будівництва, 45,4 тис. м" за рахунок завершення недобудованого житла та 1,7 тис. м житла за рахунок реконструкції будинків.
Такі регіональні програми розвитку житлового будівництва діють й в інших областях України.
6. Формування передумов для розвитку ринку нерухомості в сільській місцевості.
З метою підтримки індивідуального житлового будівництва на селі в країні за регіонами провадяться різноманітні заходи.
На обласному рівні таке будівництво регламентоване низкою правил Наприклад, на Волині — це Правила забудови сільських населених пункті н Волинської області, затверджені рішенням Волинської обласної ради від 09.12.98 року №4/2. Такі правила розробляють відповідно до Конституції України, Законні України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про основи містобудування". Земельного кодексу, державних норм і правил.
Ці правила встановлюють основу щодо:
• порядку вибору, вилучення, надання та відведення земельних ділянок під усі види забудови;
• порядку підготовки та надання замовникові вихідних даних для проектування;
• порядку надання та затвердження архітектурно-планових завдань на розробку усіх видів містобудівної й проектно-кошторисної документації, її погодження та затвердження;
• порядку надання дозволу на організацію й проведення топографо-геодезичних та інженерно-геологічних вишукувань;
• порядку здійснення будівництва і отримання дозволу на виконання будівельних робіт;
• вимог до забудови, інженерного забезпечення, благоустрою та озеленення відповідної території або ділянки;
• прав і обов'язків індивідуального забудовника;
• порядку організації контролю у сфері будівництва;
• відповідальності за порушення державних норм й стандартів, регіональних правил забудови, затвердженої містобудівної та іншої проектної документації.