Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні
Без оцінки немає інвестицій,
без інвестицій неможливий економічний ріст,
без економічного росту неможлива економічна стабільність.
Зрештою, вищенаведений вислів (взятий із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян. Спробуємо пояснити на побутовому рівні для чого все-таки потрібна оцінка.
Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:
- купівля-продаж майна;
- оренда;
- кредит під заставу;
- страхування майна;
- інвестування і розробка інвестиційних проектів;
- злиття і поділ підприємств;
- внесення в статутний фонд;
- розв’язання майнових спорів;
- приватизація;
- багато інших випадків.
За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.
Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.
Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.
Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.
В першу чергу, оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.
Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.
Згідно зі статтею 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.
Методичне регулювання оцінки майна забезпечується відповідними нормативно-правовими актами та здійснюється відповідно до них. До таких актів відносять:
1) положення (національні стандарти) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;
2) методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.
Коли розробляються нормативно-правові акти з оцінки майна враховують:
- засади міжнародних стандартів оцінки;
- думки представників Фонду держмайна України;
- досвід саморегулівних організацій оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукових та інших установ.
Існують інші вимоги до методичного регулювання оцінки майна:
1) нормативно-правові стандарти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам оцінки майна);
2) положення (національні стандарти оцінки майна) повинні містити поняття, які чітко визначають, в першу чергу, ринкову вартість, принципи оцінки, методичні підходи до оцінки, особливості проведення оцінки відповідного майна, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і т.д.;
3) положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Відповідно до статті 5 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” суб’єкти оціночної діяльності:
1) суб’єкти господарювання – зареєстровані у встановленому законодавством порядку:
- фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності;
- юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності;
2) органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та/або майном, що є у комунальній власності та у складі яких працюють оцінювачі.
Оцінювач як суб’єкт оціночної діяльності – це громадяни України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача.
Випадком проведення оцінки вважається передача майна під заставу. Згідно зі статтею 7 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” можуть бути й інші випадки:
- створення підприємств на базі державного майна;
- переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;
- визначення збитків;
- приватизація, відчуження майна і т.д.
Відповідно до статті 11 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” підставою проведення оцінки майна є договір між суб’єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі.
Істотні умови договору:
- зазначення майна, що підлягає оцінці;
- мета, з якою проводиться оцінка;
- вид вартості майна, що підлягає визначення;
- дата оцінки;
- строк виконання робіт з оцінки майна;
- розмір і порядок оплати робіт;
- права, обов’язки сторін договору;
- умови забезпечення конфіденційності результатів;
- відповідальність та інше.
Завершується оцінка майна оформленням такого документу, як Звіт про оцінку майна (Акт оцінки майна). Цей документ містить:
1) висновки про вартість майна;
2) підтвердження про виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності;
3) підпис оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку майна;
4) печатку, підпис керівника суб’єкта оціночної діяльності.
Згідно зі статтею 21 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” для:
- колегіального вирішення питань щодо видачі суб’єктам оціночної діяльності – суб’єктам господарювання сертифікатів;
- анулювання сертифікатів;
- забезпечення прозорості в питаннях державного регулювання оціночної діяльності;
- підвищення професійного рівня суб’єктів оціночної діяльності.
Фондом державного майна України створюється Наглядова Рада з питань оціночної діяльності. До неї входять:
1) представники Фонду держмайна України;
2) представники, делеговані іншими органами державної влади, які мають повноваження реалізувати державну політику в питаннях оцінки майна та мають необхідний рівень підготовки з питань оцінки майна;
3) представники саморегулівних організацій оцінювачів.
Державне регулювання оціночної діяльності здійснюється відповідно до статті 23 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, у якій розкривається зміст, напрями державного регулювання, а також згідно зі статтею 24 цього ж закону.
Відповідно до статті 23державне регулювання оціночної діяльності полягає в забезпеченні формування та розвитку інфраструктури оцінки майна в
Україні, об'єктивності та законності її проведення, у тому числі відповідності оцінки майна нормативно-правовим актам з оцінки майна, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил оцінки майна, забезпеченні суспільних інтересів у питаннях оцінки майна, створення конкурентного середовища серед суб'єктів оціночної діяльності – суб'єктів господарювання та навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку
оцінювачів, проведення оцінки майна органами державної влади та
органами місцевого самоврядування відповідно до законодавства.
Основними напрямами державного регулювання оціночної діяльності є:
1) контроль за дотриманням єдності нормативно-правового та
організаційного забезпечення оцінки майна;
2) забезпечення норм і рівня професійної підготовки оцінювачів
та контроль за їх додержанням;
3) контроль за виконанням оцінювачами та суб'єктами оціночної
діяльності умов здійснення оціночної діяльності;
4) організаційне забезпечення роботи Наглядової ради та
Екзаменаційної комісії;
5) видача кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів;
6) визнання статусу саморегулівних організацій оцінювачів та
контроль за додержанням ними правил громадського регулювання
оцінки майна, визначених цим Законом, забезпечення їх широкого
залучення до регулювання оціночної діяльності;
7) контроль за додержанням законодавства суб'єктами оціночної
діяльності та іншими суб'єктами під час проведення оцінки майна;
8) сприяння встановленню єдиних норм та правил оцінки майна в
Україні, що базуються на міжнародних нормах і правилах;
9) ведення Державного реєстру оцінювачів та Державного реєстру
суб'єктів оціночної діяльності;
10) інші напрями діяльності для реалізації функцій державного
регулювання оціночної діяльності.
Згідно зі статтею 24органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України.
Кабінет Міністрів України в питаннях оціночної діяльності здійснює повноваження, визначені Конституцією України, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Інші органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють свої повноваження в питаннях оцінки
майна відповідно до законодавства.
Фонд державного майна України забезпечує широке інформування
суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей
ціноутворення на майно та майнові права в Україні.