Інституційні учасники та інструменти іпотечного ринку
Для держави, яка будує іпотечний ринок, є дуже важливим створення інститутів і запровадження надійних інструментів іпотечного ринку.
В державах, які зараз переходять на ринкові відносини, – це один із слабких місць економіки.
З другого боку, це є однією із важливих умов приєднання України до європейського економічного та іпотечного простору.
Інститути іпотечного ринку –це форми організації та регулювання відносин на іпотечному ринку.
Інструменти іпотечного ринку –цеспособи та засоби досягнення цілей учасниками іпотечного ринку в тому числі державою.
Так як іпотечний ринок – це сегмент, складова фінансового ринку, а з іншого боку ринку нерухомості (землі, житла, промислової нерухомості) більшість фахівців виділяють такі інститути іпотечного кредитування:
- універсальні банки;
- земельні банки;
- ощадні банки;
- іпотечні банки;
- небанківські фінансово-кредитні установи: ощадно-будівельні каси, ощадні асоціації, кредитні спілки.
В Україні гостра проблема постала по створенню ощадно-будівельних асоціацій.
Крім цього на іпотечному ринку повинні діяти інститути, які забезпечують фінансування іпотечних кредитів. До них належать:
1) інституційні інвестори:
- пенсійні фонди;
- фонди спільного інвестування (інвестиційні компанії);
- страхові фонди;
- фонди підтримки підприємницької діяльності.
Переважно, ці інститути є суб’єктами, ресурси яких є важливим джерелом, за рахунок якого фінансуються іпотечні кредити шляхом покупки іпотечних цінних паперів.
Для України важливо провести пенсійну реформу, розвивати страховий ринок;
2) заклади, які забезпечують рефінансування іпотечних кредитів, або заклади фінансування ліквідності.
До них відносять:
- центральні банки країн;
- іпотечні корпорації і компанії;
- фонди трастового характеру, які утворюються фінансово-кредитними установами.
В Україні НБУ має стати закладом, який забезпечуватиме рефінансування іпотечних кредитів;
3) інститути, що забезпечують функціонування ринків нерухомості:
- оціночні агенства;
- агенства з нерухомості (рієлтерські агенства).
В Україні потрібне законодавство про рієлтерські агенства, більшість з них функціонують лише на вторинному ринку житла.
У цій сфері багато махінацій. Повинні працювати стандарти оцінки майна.
Необхідно створити надійну систему державного регулювання оціночних агентств;
4) інститути інформаційно-аналітичного забезпечення іпотечного ринку та інститути мінімізації ризиків, пов’язаних з цим ринком:
- бюро кредитної інформації;
- рейтингові агенства;
- аудиторські фірми;
- фонди гарантування вкладів фізичних осіб.
Важливість цих інститутів: це найбільш важливе питання функціонування іпотечного ринку, бо без таких об'єтів іпотечний ринок не може бути стабільним.
Потрібні бюро кредитної інформації, щоб надавалася надійна інформація про позичальників.
З другого боку кожен суб’єкт ринку та фінансовий інструмент повинні мати свій об’єктивно визначений рейтинг.
Потрібно збільшувати обсяг компенсацій фізичним особам – вкладникам у випадку банкрутства банків;
5) саморегулівні організації, які забезпечують правила діяльності суб’єктів іпотечного ринку, стандарти іпотечного кредитування, виконують делеговані їм державою функції.
До них належать різноманітні асоціації:
- банків;
- ощадно-будівельних кас;
- пенсійних фондів;
- іпотечні.
В Україні потрібно розробити стандарти іпотечного кредитування, налагодити діяльність Іпотечної асоціації;
6) інститути, які забезпечують обіг та зберігання іпотечних цінних паперів:
- фондові біржі;
- торговельно-інформайційні системи;
- депозитарії;
- фінансові посередники.
У даний час існує проблема ефективного регулювання відносин на іпотечному ринку та визначення ролі ДКЦПФР у цих питаннях.
Інститутами державного регулювання іпотечного ринку є:
- центральні банки;
- спеціальні органи виконавчої влади регулювання відносин на іпотечному ринку;
- органи регулювання обігу цінних паперів та функціонування фондового ринку, ринків фінансових послуг;
- інститути державного регулювання: інститути юстиції, державної реєстрації прав власності, іпотек та іпотечних угод, органи нотаріату, органи реєстрації місця проживання та місця перебування, органи удової влади;
- місцева влада (створюють відповідний мікроклімат для розвитку іпотечного ринку, вирішують проблеми землевідведення, регулюють стандарти забудови та архітектурні стандарти).
Інструменти іпотечного ринку
Інструменти іпотечного ринку як об’єкти даного ринку мають ключове значення для забезпечення стабільного функціонування іпотечного ринку.
Ненадійні інструменти можуть призвести до серйозних проблем на самому ринку і до соціально-економічних потрясінь (прикладом цього є американська іпотечна криза 2007 року).
Впровадження ефективних та надійних інструментів на іпотечному ринку дозволяє:
1) здійснювати акумуляцію фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування;
2) забезпечуватися іпотечному фінансуванню та рефінансуванню іпотечних кредитів;
3) зберігати та примножувати активи суб’єктів ринку;
4) мінімізує ризики діяльності суб’єктів ринку;
5) захищати інтереси учасників ринку, включаючи соціальний;
6) державі регулювати та стимулювати розвиток іпотечного ринку.
Інструментами іпотечного ринку для первинного фінансування іпотечних кредитів є:
- традиційні депозити;
- індивідуальні цільові контрактні заощадження;
- колективні контрактні цільові заощадження:
- страхові поліси та страхові платежі;
- пенсійні нагромадження, платежі;
Два останні інструменти можуьб бути використані як застава та платежі за відсотки.
Даними інструментами користуються:
- початкові власники позичальників іпотечних кредитів;
- різноманітні фонди, які утворюються фінансово-кредитними установами з метою залучення коштів населення і перебувають у довірчому управлінні цих фінансово-кредитних установ.
З метою рефінансування іпотечних кредитів застосовують такі найбільш ефективні іпотечні цінні папери (інструменти):
1) іпотечні облігації банків;
2) іпотечні цінні папери, що емітуються закладами фінансування ліквідності:
- іпотечні сертифікати участі;
- іпотечні облігації.
При використанні інструментів іпотечного ринку може здійснюватись сек’юритизація. Сек’юритизація – це процес перетворення неліквідних активів у ліквідні, що супроводжуються продажем іпотечних кредитів, формуванням на їх базі пулів таких кредитів та емісію на їх основі високоліквідних іпотечних цінних паперів.
На іпотечному ринку досить часто використовується таке поняття, як інструменти безпосереднього іпотечного кредитування. Під ними мають на увазі:
- іпотечні кредити;
- процентні ставки;
- заставні.
Процентну ставку за іпотечним кредитом в Україні потрібно знизити до європейського рівня – 7-8%, інакше дане кредитування буде недоступним для більшості населення.
Якщо розглядати таку складову іпотечного ринку, як іпотечний ринок житла, то з позиції держави як суб’єкта та регулятора даного ринку можуть використовуватись такі додаткові дуже важливі і для іпотекодавців, і для іпотекодержателів фінансові інструменти:
1) премія вкладникам ощадно-будівельних кас;
2) податкові пільги позичальникам, кредиторам, інвесторам;
3) компенсація державою першого внеску позичальника до фінансово-кредитної установи;
4) державна дотація для сплати процентів за іпотечним кредитом;
5) часткова компенсація державою основної суми іпотечного боргу;
6) державне страхування іпотечних кредитів;
7) державні гарантії за іпотечними цінними паперами.
Для регулювання розвитку іпотечного ринку з боку держави та саморегулівних організацій можуть використовуватись так звані нефінансові інструменти регулювання розвитку іпотечного ринку (адміністративно-правові, регулятивні):
- правове забезпечення іпотечного ринку;
- державна реєстрація іпотечних кредитів, іпотек та угод з іпотеками, прав власності;
- ліцензування діяльності суб’єктів ринку (емісія іпотечних цінних паперів);
- нотаріальне посвідчення іпотечних угод;
- стандартизація процедур оцінки майна;
- виконавчі процедури.
Види іпотечних ринків
Залежно від предмету застави іпотечний ринок можна поділити на:
1) житловий (застава – житло);
2) земельний (застава – земля);
3) промислової нерухомості (застава – цілісний майновий комплекс);
4) комерційної нерухомості (застава – магазин, офіс, бар, ресторан і подібне).
З огляду мети використання застави іпотечний ринок поділяється на:
1) споживчий (соціальний);
2) дохідний.
Споживчий іпотечний ринок – це та частка ринку, на якій інвестується нерухомість, що використовується для задоволення власних потреб (наприклад, житловий).
Дохідний іпотечний ринок – це та частка ринку, на якій інвестується нерухомість, що використовується позичальником у господарській діяльності для отримання прибутку.
Механізм іпотечного кредитування в інвестиційній моделі іпотечного ринку ґрунтується на залученні іпотечного капіталу шляхом сек'юритизації іпотечних активів, зумовлюючи такі її особливості:
1) модель передбачає функціонування вторинного ринку, який забезпечує рефінансування іпотечних позик і виступає механізмом розв'язання проблеми дефіцитності довгострокових кредитних ресурсів;
2) масштаб і баланс попиту і пропозиції на первинному іпотечному ринку регулюється ціною іпотечних кредитних ресурсів, яка визначається дохідністю цінних паперів, які розміщені на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних посередників;
3) процентні ставки за іпотечними позиками визначаються кон'юнктурою ринку іпотечних цінних паперів, а тому підвладні значним коливанням, унаслідок чого модель характеризується високим ризиком процентної ставки;
4) жорстке регламентування стандартів надання й обслуговування іпотечних кредитів та емісії іпотечних цінних паперів;
5) модель потребує державної підтримки (держава контролює емісію іпотечних цінних паперів; надає гарантії; страхує іпотечні кредити).
Відмінності у механізмах емісії іпотечних цінних паперів Дають змогу виділити два підвиди інвестиційної моделі – однорівневу і дворівневу, які відрізняються складом учасників, роллю держави у забезпеченні ефективності функціонування ринку, а також характером розподілу ризиків іпотечного кредитування.
Для розвитку іпотечного ринку необхідне ефективне функціонування ринку нерухомого майна, кредитного та фондового ринку, а також ринків страхування (страхування предмета іпотеки є обов'язковим) і супутніх послуг (в сегменті послуг з оцінки майна). Останнім досить часто не приділяється належна увага, хоча правильна оцінка предмета іпотеки має вагомий вплив на ефективність функціонування іпотечного ринку, адже специфікою даного кредиту є те, що його сума визначається у вигляді частки вартості застави. А тому до суб'єктів господарювання, що визначають вартість нерухомості при іпотеці, висуваються суворі вимоги, адже важливо не лише визначити вартість майна на сьогоднішній момент, а й врахувати тривалий термін кредитування та можливість знецінення предмета застави через певний час. Місце іпотечного ринку у системі інших сегментів фінансового ринку зображено на рис. 7.4.
 |
Рис. 7.4. Іпотечний ринок у системі ринків
Вчені зголошуються щодо функціональної структури іпотечного ринку та виділяють два його сегменти — первинний та вторинний іпотечні ринки. Проте трактування cyтності даних категорій неоднозначне та фактично передбачає два підходи. Представники першої групи розуміють під первинним іпотечний ринок, де обертаються первинні заставні, емітовані кредиторами, а під вторинним – ринок, де купуються та продаються заставні, куплені на первинному іпотечному ринку, з метою залучення додаткових коштів кредиторами. Дане визначення може бути правильним лише для іпотечного ринку країн, де випуск заставних є обов'язковою умовою іпотечного кредитування, в решті країн іпотечний ринок формально буде відсутній.
В працях, що представляють другий підхід, первинний іпотечний ринок охоплює відносини між кредитором та позичальником щодо видачі та обслуговування кредитів під заставу нерухомості; на вторинному іпотечному ринку відбувається фінансування операцій з іпотечного кредитування, тобто рефінансування іпотечних кредиторів під забезпечення іпотечними зобов'язаннями, що виникли на первинному ринку. Саме така функціональна структура, на наш погляд, відповідає сьогоднішньому розумінню іпотечного ринку та його ролі в економічному розвитку країни, адже саме іпотечне кредитування мобілізує фінансові ресурси фізичних та юридичних установ в процесі залучення депозитів, а також в процесі обслуговування наданих кредитів - можливість отримати бажане нерухоме майно в кредит спонукає суб'єктів господарювання до “розумного” витрачання коштів, коли в першу чергу здійснюються виплати за позикою – фінансиві ресурси не просто “проїдаються”, а фактично інвестуються.
Отже, первинний іпотечний ринок являє собою сукупність відносин, що виникають при видачі та обслуговуванні кредитів, забезпечених нepyхомим майном. При цьому до цих відносин належать не лише кредитні відносини між кредитором та позичальником, а й економічні відносини щодо оцінки предмета іпотеки та його страхування, оскільки вони також впливають на ефективність іпотечного кредитування, бо, по-перше, від об'єктивної оцінки вартості нерухомості залежить сума кредиту, яку отримає позичальник, та можливість іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у разі невиконання боржником своїх зобов'язань.
По-друге, від страхування предмета застави залежить можливість задоволення вимог кредитора у разі знищення або псування нерухомого майна. Крім того, якщо позичальник здійснює також страхування власних життя та працездатності, то банк отримує додаткову гарантію задоволення власних вимог.
Залежно від того, між якими суб’єктами іпотечного ринку обертаються іпотечні зобов’язання іпотечний ринок поділяється на:
- первинний;
- вторинний.
Первинний іпотечний ринок – це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини між кредиторами та позичальниками, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних.
На цьому позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (кредитора) позику під заставу нерухомості. В даному випадку позичальник є заставодавцем, а кредитор – заставодержателем, відносини яких і створюють первинний іпотечний ринок (рис. 7.5).
Рис. 7.5. Взаємозв’язок суб’єктів первинного іпотечного ринку
Заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право одвернути стягнення на предмет іпотеки; оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.
Кредитор може:
- зберігати заставні у власному портфелі;
- продавати їх інвесторам.
Якщо кредитор продає заставні, то цим самим створює вторинний ринок заставних.
Схема організації первинного іпотечного ринку зображена на рис. 7.6.
Рис. 7.6. Схема первинного іпотечного ринку
Досить часто вчені зазначають, що фактично первинний іпотечний ринок являє собою ринок іпотечних кредитів, а вторинний – ринок іпотечних цінних паперів. Проте в такому випадку деякі операції з рефінансування іпотечних кредитів залишаються поза межами іпотечного ринку, особливо операції за позичальника, який також може рефінансувати свою заборгованість, залучивши додаткові фінансові ресурси на фінансування отриманого кредиту. Фактично до операції з рефінансування кредитів відносяться всі операції з повторного фінансування кредитних операцій та/або реформування заборгованості на основі здійснення нових запозичень шляхом отримання кредитів на міжбанківському ринку на більш вигідних умовах (в т. ч. за меншою вартістю), випуск боргових цінних паперів, перепродажу кредитів іншим комерційним банкам, а також пролонгацію кредиту. У випадку іпотечного кредитування до операцій з рефінансування відносять також перенесення діючого іпотечного кредиту на іншу нерухомість, в тому числі з метою збільшення суми позики. Тому, вторинний іпотечний ринок являє собою систему економічних відносин, що виникають під час рефінансування та реформування іпотечної заборгованості з метою залучення довгострокових коштів і поліпшення умов кредитування. Функціонування вторинного іпотечного ринку забезпечує ліквідність капіталу іпотечних кредиторів, відповідно регулюючи потік позикових коштів, зв'язує грошову масу, сприяє переливанню грошей з районів з надлишковими коштами до районів, що відчувають дефіцит в них.
Вторинний іпотечний ринок –це та частка іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між крелиторами, посередниками та інвесторами, що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних цінних паперів.
При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор – заставодержателем. Перший може продавати заставні інвестору безпосередньо або через фінансових посередників (рис. 7.7).
Рис. 7.7. Взаємозв’язок суб’єктів вторинного іпотечного ринку
Щоб зрозуміти загальну логіку функціонування вторинного ринку, важливо з’ясувати мотиви поведінки суб’єктів ринку.
Кредитор, вийшовши на вторинний ринок, ставить перед собою дві мети:
- поповнити кредитний портфель готівкою в обмін на заставні з передбаченим доходом;
- зберегти за собою визначену маржу щодо цих заставних.
Практика показує:
1) незважаючи на наявність двох професійних посередників, між позичальником і кінцевим інвестором, що утримують на свою користь частку доходу від іпотечного кредитування, його підсумковий відсоток, який пропонується держателем цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, залишається доволі високим і привабливим для інвесторів;
2) іншим суттєвим стимулом, що спонукає інвесторів (особливо інституційних) купувати цінні іпотечні папери є їх висока надійність, яка, крім нерухомості, зазвичай забезпечується потужними державними гарантіями та страхуванням. Порядок заміщення заставних готівкою на вторинному ринку відображено на рис. 7.8).
 |
Рис. 7.8. Порядок заміщення заставних готівкою на вторинному ринку
головна мета емісії посередником нових цінних паперів полягає в якісному перетворенні таких складних інструментів, як первинні закладні, заставні в простіші і зрозуміліші для пересічних інвесторів, як правило – в іпотечні облігації з фіксованим відсотком.
Розмір емісії цінних паперів, здійснюваної посередником, має відповідати загальному обсягу наявних у нього первинних заставних.
На вторинному ринку відбувається прерозподіл не лише доходів між його учасниками, а й ризиків.
Кредитор частину своєї дохідності, а отже й ризиків, передає інвестору. Його ризик (за умови незмінності дохідності) можуть зменшити державні гарантії операцій на вторинному ринку заставних, що часто й трапляється.
Інакше кажучи, у такій ситуації ризик інвестора бере на себе держава, тобто платники податків. Що одержують вони? Якщо говорити про фінансові доходи, то нічого. Вона полягає у посиленні безпеки й підвищенні ефективності роботи фінансової системи, а відтак – національної економіки загалом.
Функціонування вторинного ринку іпотечного капіталу забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, відповідно регулюючи циклічний потік позичкових коштів, зв’язує грошову масу, сприяє переливанню грошей із районів з надлишковими коштами у ті, де їх не вистачає, нівелює різницю між процентними ставками в різних регіонах, стабілізуючи їх у масштабах усієї країни.
Однорівнева модель має наступну схему іпотечних відносин:
ПОЗИЧАЛЬНИК – БАНК – ІНВЕСТОР
На першому етапі банк надає позичальнику іпотечний кредит.
Щоб отримати кошти для загальної кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками формуються пули заставних.
На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотечні облігації терміном до 10 років. Величина пулів, їх структура постійно змінюється: видаються нові позики, старі погашаються. Згідно з чинним законодавством банки зобов’язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Облігації погашаються в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі – щорічно. Заставлене майно служить для задоволення вимог.
Дворівнева модель характеризується такою схемою іпотечних відносин:
ПОЗИЧАЛЬНИК – БАНК – ПОСЕРЕДНИК – ІНВЕСТОР
Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ) (такий процес називають сек’юритизацією, вперше почала застосовуватись в США, тому дворівнева модель має назву американська.
І рівень – первинні кредитори – банки, небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити;
ІІ рівень – спеціалізовані іпотечні установи (СІУ), яким банки продають пули заставних (з англ. pool – спільний котел, об’єднання заставних). СІУ є основною ланкою вторинного іпотечного ринку.
Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних, потім передає цей пул спеціалізованій іпотечній установі (іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ). СІУ стає власником іпотечних активів і емітує під них цінні папери згідно зі статутом СІУ не має права займатися іншим бізнесом. Емітовані цінні папери підпадають тільки під ризики активів, що сек’юритизуються. Емітовані, забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину коштів, отриманих від цього продажу.
Інструментами ІІ-рівневого вторинного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних – MBS.
Що стосується структури вторинного іпотечного ринку, то вона суттєво відрізняється в частині механізму випуску іпотечних цінних паперів залежно від моделі, покладеної в основу національної іпотечні адже від цього залежить механізм здійснення операцій з рефінансування іпотечних кредитів за допомогою цінних паперів. Кожна країна має свою особливу національну іпотечну систему, яка характеризується певними особливостями побудови та функціонування, проте фактично в основі всієї сукупності національних іпотечних систем лежать однорівнева та дворівнева моделі (схеми) організації іпотечної системи та функціонування іпотечного ринку.
При однорівневій моделі іпотечної системи, яка характерна для країн Європи, іпотечні кредити надають переважно універсальні та спеціалізовані іпотечні банки, а також ощадні та ощадно-будівельні каси. Фінансові ресурси, необхідні для надання кредитів під заставу нерухомості, формуються безпосередньо іпотечним кредитором за рахунок мобілізації тимчасово вільних коштів, отримання кредитів від інших економічних суб'єктів та випуску іпотечних облігацій. Саме іпотечний кредитор здійснює обслуговування не лише іпотечного кредиту, а й емісію та погашення іпотечних облігацій, контролюючи відповідність вимогам іпотечного покриття. Схема організації вторинного іпотечного ринку (в частині емісії іпотечних цінних паперів) за однорівневої іпотечної системи зображена на рис. 7.9, 7.10 та 7.11.
 |
Рис. 7.9. Структура вторинного іпотечного ринку при однорівневій моделі
Дворівнева модель іпотечної системи, яка характерна для країн Північної Америки, є набагато складнішою за однорівневу, оскільки передбачає наявність спеціального посередника між іпотечним кредитором та інвестором – установи з фінансування ліквідності, на яку покладаються функції рефінансування іпотечних кредиторів. Дана установа здійснює купівлю іпотечних кредитів (заставних), формує їх пул за однорідними ознаками та випускає на основі даних пулів власні іпотечні цінні папери, мобілізуючи таким чином кошти для рефінансування. Фактично іпотечні кредитори виконують функцію посередників, адже платежі за іпотечними кредитами передаються установі з фінансування ліквідності за мінусом плати за їх обслуговування. Дворівнева система іпотечного кредитування забезпечує можливість збереження високої ліквідності іпотечних кредиторів шляхом сек'юритизації їх активів.
Рис. 7.10. Механізм однорівневої моделі ринку іпотечного кредитування
Рис. 7.11. Схема житлового іпотечного кредитування (перший рівень)
Схема організації вторинного іпотечного ринку за дворівневої іпотечної системи зображена на рис. 7.12, 7.13 та 7.14.
 |
Рис. 7.12. Структура вторинного іпотечного ринку при дворівневій моделі
Варто зазначити, що механізм здійснення решти операцій з рефінансування іпотечних кредитів однаковий для одно- та дворівневої моделі іпотечної системи.
Первинний та вторинний іпотечний ринок тісно пов'язані між собою, адже вони є елементами єдиної системи: зростання операцій на первинному ринку призводить до активації процесів на вторинному ринку, збільшує попит на операції з рефінансування іпотечних кредиторів, а це, в свою чергу, сприяє розширенню сукупного портфелю іпотечних кредитів. При цьому розмір дохідності іпотечних інструментів вторинного ринку є вирішальним фактором на встановлення ефективної ставки відсотків за іпотечною позикою.
Рис. 7.13. Механізм однорівневої моделі ринку іпотечного кредитування
Рис. 7.14. Схема рефінансування первинних іпотечних кредиторів (другий рівень)
Багато дослідників зазначають, що дворівнева іпотечна система є значно кращою за однорівневу, оскільки дозволяє залучати більші обсяги фінансових ресурсів, тим самим розширюючи обсяги іпотечного ринку. Проте національний іпотечний ринок Німеччини є свідченням протилежного — ефективно функціонуючий найбільший іпотечний ринок Європи сформовано на базі однорівневої моделі, при цьому за довгий період його розвитку серйозних криз не спостерігалося на противагу іпотечному ринку США. Причиною цього є те, що при однорівневій моделі організації іпотечного ринку кредити залишаються на балансі у комерційного банку, який видав Іпотечну позику, а не передаються на баланс установи з фінансування ліквідності разом з відповідними кредитними ризиками. Саме тому при видачі кредиту велика увага приділяється оцінці кредитоспроможності позичальника та вартості предмета іпотеки, адже у випадку дефолту боржника та непогашення заборгованості кредитор зазнає значних втрат.
В науковій літературі існуючі моделі взаємозв’язків всіх учасників іпотечного ринку розглядаються з декількох сторін, в залежності від ступеня відкритості фінансових інститутів та від фінансово-кредитних взаємостосунків, безпосередньо пов’язаних з інвестиційно-фінансовою і економічною системою в цілому. Перша модель – найпростіша, умовно названа “скорочено-відкрита”. Вона замикається в рамках первинного ринку застав, де основними суб’єктами ринку виступають іпотечний банк (кредитор) і позичальник (клієнт банку). Основний інструмент, за допомогою якого будуються взаємостосунки між суб’єктами первинного ринку – кредитний договір (заставна), де застава нерухомості по кредиту – невід’ємна умова кредиту.
Дана модель реалізується при мінімальному числі спеціалізованих дійових осіб – “скороченої моделі іпотеки”.
Першою принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком з довільних джерел, у тому числі – і за рахунок власних капіталів банку; засобів клієнтів, що знаходяться на депозитах, міжбанківських кредитів і т.д.
Другою характерною межою скорочено-відкритої моделі є пряма залежність процентних ставок по іпотечних позиках від загального стану на кредитно-фінансовому ринку в країні. Ця залежність істотно впливає на масштаб і активність банків по іпотечному кредитуванню в окремі сприятливі і несприятливі періоди. Така модель одержала широкий розвиток в країнах, що розвиваються, з інфраструктурою фінансового ринку і ринку цінних паперів, що не повністю сформувалася. В той же час ця модель застосовується в іпотечному кредитуванні в таких країнах, як Англія, Франція, Ізраїль, Іспанія.
Істотні відмінності від розглянутої першої моделі має “розширена відкрита модель”, ще її називають “американською моделлю”, схема якої приведена авторами раніше на рис. 3.5.
Дана схема припускає наступну модель взаємостосунків учасників:
- клієнт (позичальник) звертається в іпотечний банк за кредитом в заставу надаючи заставу;
- кредитор зберігає їх у власному портфелі цінних паперів або продає їх іншим інвесторам;
- інвестори, купуючи застави, забезпечують кредиторів додатковими грошовими коштами для надання нових кредитів;
- емісійно-фінансова компанія (реінвестор, ЕФК) зберігає іпотечні кредити або формує пул іпотек і випуск на ці основі цінних паперів, забезпечених заставами (Mortgage – Backed Securities, MBS). Покупцями вказаних цінних паперів, що, по суті, є облігаціями і не прив’язаними до конкретного виду нерухомості, а гарантованими загальною вартістю пулу застав можутьвиступати різні фінансові установи-інвестори, такі-як комерційні банки, недержавні пенсійні фундації, компанії страховок тощо;
- далі цикл повторюється, коли перші фінансові установи надають нові кредити під заставу нерухомості, спираючись на фінансові ресурси на вторинному ринку.
Таким чином, регулюються грошові потоки між кредиторами, які відкривають застави і інвесторами, що купують цінні папери забезпечені цими заставами.
Третя модель заслуговує особливого розгляду – “збалансована автономна”. Ключовою ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі сукупний портфель кредитних ресурсів не запозичається на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. Істотний мінус цієї моделі полягає в невизначенності моменту часу придбання нерухомості конкретним позичальником. Плюси цієї моделі полягають в незалежності даної моделі від загального стану фінансово-кредитного ринку через свою автономність. Ця якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою, з тією лише обмовкою, що всі розрахунки повинні проводитися у ВКВ.
Слід зазначити, що на відміну від технологій кредитування, характерної для країн Західної Європи, де домінує однорівнева система іпотечного кредитування, розвиток іпотечного кредитування в США – це розвиток ринкової системи з автономним існуванням двох схем: первинного ринку як самостійного однорівневого ринку іпотечного кредиту і вторинного ринку, що працює з первинним ринком в одному фінансово-технологічному ланцюжку. В даний час однорівнева система іпотечного кредитування складає в загальному об’ємі житлового кредитування біля 50%. Проте ця пропорція не є стабільною, оскільки є тенденція до розмивання меж тільки первинного ринку. При цьому частина інститутів, що працюють тільки на первинному ринку, починає поступово вводити головний елемент дворівневої схеми – вихід інститутів тільки первинного ринку на вторинний ринок з продажем своїх застав інвесторам або посередникам.
В системі відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме:
- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надаютьфізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна (іпотека);
- вторинний ринок фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори та спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі – УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів виникають похідні іпотечні зобов’язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов’язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов'язанням, а в разі його невиконання боржником – має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.
Також усі моделі систем іпотечного фінансування можна поділити на три: класичну спеціалізовану, універсальну і змішану систему іпотечного фінансування.
При класичній моделі спеціалізовані іпотечні банки для рефінансування випускають іпотечні цінні папери.
Ці папери забезпечені наданими іпотечними кредитами, що обліковуються на балансі цих банків, підтримують свої потреби у ресурсах. Така модкль працює в Німеччині, Данії, Швейцарії та деяких інших країнах.
Інша досить розвинута і широко розповсюджена модель передбачає діяльність універсальних банків на ринку первинного іпотечного фінансування, які також мають право напряму або через спеціальних посередників задучити кошти на фондовому ринку шляхом випуску цінних паперів. У цьому випадку умова їхньої вузькох спеціалізації не висувається, зате існує ціла низка вимог до порядку і процедури випуску цінних паперів, їхнього обігу та обслуговування. Ця модель більш нова і все більше поширюється в країнах, які пішли шляхом розвитку універсальної банківської системи. До того ж , увагу до неї привертає і тенденція до універсалізації фінансових установ і розвитку їх як великих фінансових конгломератів, адже сьогодні, у відповідь на процеси глобалізації та інтернаціоналізації фінансових послуг, в тому числі завдяки лібералізації фінансових ринків, багато спеціалізованих фінансових установ стають дочірними підприємствами або частиною універсальних, значно більших за розміром фінансових установ.
У відповідь на світові тенденції розвитку фінансових ринків та з метою підвищення конкуренції національних фінансових установ, багато традиційних ринків набувають тих чи інших рис інших моделей. Все більше країн мають змішану систему іпотечного фінансування, де присутніми є як спеціалізовані установи, так і великі універсальні кредитори. Більше того, багато країн, що розвиваються, обирають змішану модель іпотечного фінансування, не стримуючи ринок і при цьому не надаючи перевагу тим чи іншим окремим установам. Вважається, що вузька спеціалізація виправдана в умовах, коли посередник має значні конкурентні переваги і більш досконало управляє своїми ризиками. При цьому діяльність спеціалізованих фінансових посередників на традиційних ринках іпотечного фінансування, наприклад таких, як Німеччина або Велика Британія, з часу їх заснування в ХVIII-XIX сторіччя зазнала значних інституційних змін. Спеціалізовані установи продовжуть свою діяльність на ефективних засадах, або в країнах, де їх розмір сягнув мільярдів доларів США (наприклад в Німеччині, де найменший випуск цінних паперів має дорівнювати не менше, ніж декілька сот мільонів доларів) або де існує успішний, ліквідний ринок рефінансування для малих спеціалізованих установ (такий ринок як США, де спеціальні державні банки рефінансують малі банки та іпотечні компанії). Ці системи складалися багато сторіч і мають свої історичні переваги та недоліки. В той же час багато нових ринків в Східній Азії, Латинській Америці та Європі, шляхом спроб та помилок, виробили новітні підходи до розвитку сучасних ринків іпотечного фінансування. В своїй статті “Іпотека та іпотечний ринок” О.Євтух запропонував таку схему організації грошових потоків на іпотечному ринку.
Інвестори, вкладаючи ресурси в загальний ринок інвестицій і надаючи свої заощадження безпосередньо фінансовим посередникам (комерційним банкам, пенсійним фундаціям, компаніям страховок), тим самим формують ресурсну базу для надання кредиту позичальникам заставникам. Одержавши кредит, заставники безпосередньо інвестують ринок нерухомості – йде покупка нерухомості, будівництво й удосконалення нерухомого майна. Одержуючи доходи від інвестицій в нерухомість, позичальники у свою чергу здійснюють платежі по кредиту, які акумулюються фінансовими посередниками і далі розподіляються між всіма інвесторами залежно від внесків в іпотечний капітал. За рахунок залучених коштів позичальник інвестує нерухомість, внаслідок чого відбувається її перерозподіл і подальше удосконалення і розвиток.
Сучасні реалії в економіки України вивели на іпотечний ринок ще одного учасника – Державну іпотечну установу (ДІУ), яку було засновано восени 2004р. Дана установа планує викуп у банківських та інших спеціалізованих фінансово-кредитних установ права на іпотечні кредити та розміщення на вторинному ринку під забезпечення цих прав іпотечних цінних паперів. За рахунок залучених коштів державна іпотечна установа видає банкам кредити на реалізацію нових проектів, в тому числі проектів житлового будівництва.
Фахівці даної установи вважають, що ДІУ має можливість вже сьогодні залучати значні фінансові ресурси для іпотечного ринку. Але існують певні невизначені сторони організаційного процесу іпотечного кредитування через ДІУ. По-перше, робота ДІУ поки ще не визначена ефективною з боку банківських установ. По-друге, невизначеність ставки доходності по іпотечним цінним паперам, по-третє, недостатній захист інтересів інвесторів.
Дешеві грошові позики під держгарантії можуть призвести до жорсткої прив’язки ринку до джерел цих ресурсів.
На думку авторів, що головна роль ДІУ як державного органу – не залучення ресурсів, з цим успішно можуть впоратися банківські установи, а в першу чергу – налагодження роботи по ефективному забезпеченню іпотечних цінних паперів. Якщо цінні папери надійні та відповідають вимогам міжнародних стандартів, то права інвесторів захищені належним чином і проблеми з інвестиціями не повинні виникати.
Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:
1. До ризиків іпотечного кредитування належать :
а) кредитний, ринковий, процентний;
б) ліквідності, валютний, операційно-технологічний;
в) юридичний та ризик репутації;
г) вірні відповіді а) та в);
д) вірні усі відповіді.
2. При дворівневій моделі іпотечного ринку кредитний ризик розподілений між учасниками:
а) кредитором і позичальником;
б) позичальником і емітентом іпотечних цінних паперів;
в) емітентом іпотечних цінних паперів та інвестором;
г) позичальником, емітентом іпотечних цінних паперів та інвестором;
3. Кредитний ризик виникає з причин:
а) зміна кредитоспроможності позичальника;
б) зміна зовнішнього економічного середовища, в якому функціонує позичальник;
в) неправильна оцінка майна, кредитоспроможності позичальника на момент надання кредиту не відновлювальна втрата кредитоспроможності, втрата заставленого майна в наслідок стихійного лиха або іншого форс-мажорного впливу;
г) вірно а) та в);
д) вірно а), б), в).
4. Захист від кредитного ризику полягає у контролі та регулюванні кредитного портфеля, що передбачає:
а) контроль за якістю іпотечних кредитів; обов’язкове страхування позичальником заставленої нерухомості;
б) вибір та застосування найбільш прийнятої для кредитора (банку) методики оцінки забезпечення кредитів;
в) створення загальних резервів на можливі витрати за позиками, розподіл кредитів за групами ризику, своєчасне виявлення проблемних кредитів;
г) вірні відповіді а) та б);
д) вірні усі відповіді.
5. Методи управління ринковим ризиком:
а) надання іпотечного кредиту, розмір якого становить 65-70 % вартості застави, оцінка наявності у позичальника фінансової можливості гасити, кредит;
б) страхування життя й працездатності позичальника, оцінка надійності позичальника;
в) страхування об’єкта застави;
г) вірні усі вище зазначені відповіді;
д) вірні відповіді а) та б).
6. Існують причини дострокового погашення кредиту, що є одним із ризиків недоотримання відсотків кредитором:
а) позичальник може достроково погасити весь борг при продажу закладеної нерухомості
б) позичальнику вигідно здійснювати дострокове погашення, якщо ринкова відсоткова ставка стає нижчою, ніж ставки з іпотечним кредитом;
в) у разі неспроможності позичальника погасити борг відсотки за кредитом;
г) якщо відбувається пошкодження закладеної нерухомості внаслідок страхового випадку;
д) вірні відповіді а),б), г);
е) вірні усі відповіді.
7. Ризик ліквідності має складові:
а) ризик ліквідності банку, ризик ліквідності ринку;
б) ризик зменшення глибини ринку (обсягу укладених угод), ризик зменшення ширини ринку (асортименту інструментів);
в) вірні відповіді а) та б);
г) це не відноситься до ризику ліквідності.
8. Менший процент позички у вартості застави (іпотеки):
а) зменшує ризики кредитора, але знижує його конкурентоспроможність;
б) зменшує ризик кредитора та підвищує його конкурентоспроможність;
в) збільшує ризик позичальника, не заохочує клієнтів;
г) вірної відповіді немає.
9. Юридичний ризик іпотеки виникає через:
а) порушення, недотримання банком вимог законів, підзаконних нормативно-правових актів;
б) недоліки у складанні і оформленні застави;
в) зміну податкового законодавства;
г) недоліки у складанні і оформленні угоди, угоди страхування;
д) вірні відповіді а), б), в).
10. Власники іпотечних цінних паперів несуть такі види ризиків:
а) кредитний, процентний;
б) ризик ліквідності, процентний;
в) кредитний та юридичний;
г) кредитний, процентний, ризик ліквідності, юридичний ризик.