ФУНКЦІОНУВАННЯ ФОНДУ ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ
Функціонування ФОН передбачає:
— укладання емітентом сертифікатів ФОН договору із забудовником;
— залучення коштів шляхом випуску та розміщення сертифікатів;
— інвестування залучених коштів у операції з нерухомістю;
— підписання емітентом договору з управителем ФОН у разі передачі функцій управління майном іншій фінансовій установі;
— організацію спорудження забудовником об'єктів будівництва;
— здійснення управителем ФОН контролю за цільовим використанням забудовником коштів;
— здійснення управителем нагляду за процесом будівництва;
— проведення реєстрації прав власності на нерухомість, отриману у результаті здійснення управління фондом на ім'я управителя, який діє як довірчий власник;
— управління та одержання доходу на умовах Правил ФОН;
— розподіл управителем фонду доходу від управління між власниками сертифікатів;
— викуп сертифікатів у власників після закінчення строку функціонування фонду.
Особа, яка визнала умови Правил ФОН та проспекту емісії сертифікатів фонду, може стати власником таких сертифікатів за умови сплати коштів за них та укладання договору про придбання сертифікатів фонду, в якому вона встановлює управління ФОН або приєднується до установника управління ФОН.
Такий договір вважається укладеним із моменту зарахування на рахунок фонду коштів за придбані сертифікати. Власник сертифікатів доручає управителю здійснювати управління фондом на його розсуд і в інтересах власників сертифікатів шляхом спрямування коштів фонду на цілі, визначені в Правилах та інвестиційній декларації. Таким чином власники сертифікатів стають установниками управління ФОН.
ФОН створюється на строк, установлений проспектом емісії сертифікатів ФОН, і до його закінчення емітент сертифікатів не бере на себе зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення строку, на який був організований ФОН, він припиняє своє функціонування.
Управитель ФОН здійснює нагляд за спорудженням об'єкта будівництва з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:
— змін технічних характеристик об'єктів будівництва та об'єктів інвестування;
— погіршення споживчих якостей об'єктів будівництва та об'єктів інвестування;
— зростання вартості будівництва понад 20 %;
— збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.
У разі виявлення ризику порушень забудовником умов укладеного договору управитель ФОН має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору із забудовником та повернення ним усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за договором.
Управитель ФОН в інтересах власників сертифікатів ФОН може, а на письмову вимогу власника сертифікату ФОН зобов'язаний, перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів і надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.
Винагорода управителя ФОН
За здійснення діяльності щодо управління управитель фонду самостійно отримує за рахунок ФОН винагороду.
Розмір винагороди управителя ФОН визначається як співвідношення до вартості чистих активів фонду.
Чисті активи фонду визначаються як кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН і вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН.
Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню, коли буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше одного разу в квартал.
Винагорода управителя нараховується щомісячно в розмірі 1/12 визначеного в Правилах ФОН розміру ставки щорічної винагороди.
Визначення вартості чистих активів для розрахунку винагороди управителю здійснюється на підставі даних середньо квартальних розрахунків вартості чистих активів ФОН станом на кінець останнього робочого дня звітного кварталу. За підсумками фінансового року здійснюється остаточний перерахунок винагороди на підставі розрахунку середньорічної вартості чистих активів, здійсненого за даними щоквартальних розрахунків чистих активів ФОН.
Управитель ФОН має право утримати з рахунку ФОН належну йому винагороду лише після здійснення всіх виплат власникам сертифікатів ФОН або після закінчення строку погашення (викупу) сертифікатів ФОН.
Винагорода управителю ФОН не сплачується, якщо протягом строку дії ФОН відбулося зниження вартості чистих активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН, порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину понад 5 %.
Збитки, завдані власникам сертифікатів ФОН діями або бездіяльністю управителя, — це зниження вартості чистих активів фонду в розрахунку на один сертифікат, порівняно з ціною їх первинного розміщення.
Управитель може прийняти рішення про припинення функціонування ФОН і викуп його сертифікатів, якщо протягом року відбулося зниження вартості чистих активів у розрахунку на один сертифікат, порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину, розмір якої визначено Правилами ФОН.
Фонд операцій з нерухомістю припиняє функціонування після закінчення строку, на який він був створений, та після виконання своїх зобов'язань перед власниками сертифікатів. У такому разі управитель ФОН складає ліквідаційний баланс, а майно, набуте за рахунок ФОН, реалізується за грошові кошти в строки, передбачені Правилами фонду.
Грошові кошти, отримані від реалізації майна, розподіляються у суворій послідовності так:
— обов'язкові платежі до Державного бюджету України;
— винагорода управителю;
— виплати щодо зобов'язань, які виникли внаслідок управління фондом;
— виплати власникам сертифікатів ФОН.
Відповідно до законодавства задоволення вимог наступної черги може розпочатися лише після повного задоволення вимог попередньої черги.
ВИСНОВОК
Враховуючи, що сертифікати ФОН - це новий для фондового ринку України інструмент, Закон встановлює жорстку систему норм, спрямовану на захист прав інвесторів. По-перше, емітентом сертифікатів ФОН може бути лише банк або фінансова установа, що відповідає вимогам, встановленим Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг. Емітенту необхідно отримати спеціальний дозвіл на емісію сертифікатів ФОН, розробити внутрішні документи — Правила ФОН та Інвестиційну декларацію. Кошти, залучені від розміщення сертифікатів ФОН, можуть бути використані лише в напрямках, визначених цими документами.
Нерухомість, збудована за рахунок коштів, залучених від розміщення сертифікатів ФОН, не передається у власність інвесторам, а знаходиться в управлінні та довірчій власності у спеціальної особи — управителя, якого призначає емітент. Управитель здійснює операції з нерухомістю з метою отримання максимального доходу в інтересах власників сертифікатів. Напрямок інвестування чітко визначається при створенні ФОН у Правилах ФОН, Інвестиційній декларації та Інформації про випуск сертифікатів ФОН. Управитель несе відповідальність перед власниками сертифікатів за збитки, які можуть бути спричинені його діями з управління ФОН.
Управитель також укладає договір з забудовником, який організує будівництво об'єкта нерухомості. В інтересах власників сертифікатів, управитель здійснює контроль цільового використання коштів забудовником, нагляд за спорудженням об'єкту будівництва. При виникненні ризику порушення умов договору з боку забудовника, управитель має право припинити фінансування будівництва та вимагати від забудовника повернення коштів.
Функції з управління ФОН не є виключно банківською операцією, але саме банки можуть надавати найбільш універсальний комплекс послуг - від організації продажу сертифікатів та консультування клієнтів до проведення розрахунково-касового обслуговування забудовників.
ФОН створюється на строк, встановлений проспектом емісії, і до його закінчення емітент сертифікатів не бере на себе зобов'язань щодо їх викупу. Після досягнення мети, з якою створювався відповідний ФОН, управитель здійснює викуп сертифікатів ФОН, при якому власнику сертифікату сплачується частина коштів у грошовому виразі, пропорційно його частці в чистих активах ФОН. Крім того, Правила ФОН можуть передбачати сплату доходу за сертифікатами.
Шляхом створення ФОН можливо акумулювати кошти для будівництва житлових будинків, торговельних та офісних центрів, паркінгів, готелів, спортивно-розважальних комплексів.
На сьогодні конкурентне середовище компаній - емітентів сертифікатів ФОН є ненасиченим. За даними, отриманими з відкритих джерел інформації, емісію сертифікатів ФОН здійснили лише три банки та три фінансові компанії. Більшість з цих випусків не здобула широкого резонансу, можливо через те, що основною метою емітентів на цьому етапі було не привертання уваги інвесторів, а лише опробування механізму створення ФОН.