Методи формування вартості будівельної продукції, засновані на прибутковому підході
Значна тривалість життєвого циклу виробництва будівельної продукції при постійному зростанні цін на матеріальні, енергетичні ресурси викликає необхідність упровадження досить точних механізмів прогнозної оцінки вартості будівництва різних типів об'єктів залежно від передбачуваних доходів і термінів реалізації інвестиційних проектів. Визначення вартості будівельної продукції з використанням методів тільки витратного підходу у відриві від доходів, які може одержати в майбутньому інвестор від реалізації такого інвестиційного проекту в будівництві, завдає збитку і замовнику, і підрядчику, і національним економікам в цілому.
Внаслідок цього проблема підвищення ефективності визначення вартості будівельної продукції, особливо на попередній (передінвестиційної) стадії інвестором (замовником) залишається вельми актуальній. При плануванні вартості будівельної продукції інвестору необхідно враховувати не тільки статистичні ціни на будівельну продукцію, але і динаміку їх зміни через дію різних чинників (девальвація національних валют до світових валют, зміни податкового законодавства і ін.). Особливо сильний вплив макроекономічних чинників позначається на вартості будівництва об'єктів виробничого призначення у зв'язку з тривалістю циклу реалізації таких інвестиційних проектів від двох і більше років. Найважливішим показником економічної ефективності будівництва комерційних (промислових і цивільних) об'єктів нерухомості крім витрат (витрат на їх зведення) є економічний ефект (дохід, прибуток) і термін окупності капітальних вкладень.
Прибутковий метод заснований на визначенні поточної вартості будівництва об'єкту як суми майбутніх доходів від його використовування, тобто вартість будівництва об'єкту нерухомості повинна відповідати поточній оцінці майбутнього доходу, який здатний принести інвестору (замовнику) даний об'єкт. Інакше будівництво даного об'єкту недоцільне. Виняток становлять лише інвестиційні проекти, що припускають крім економічного ефекту отримання соціального або іншого значущого ефекту, направлені на рішення суспільно-необхідної задачі і т.п. Таким чином, прибутковий підхід використовується при визначенні інвестиційної вартості будівництва об'єктів нерухомості, створюваних для отримання в майбутньому доходу.
Потенційний інвестор не будуватиме об'єкт за більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів, одержуваних від володіння цим об'єктом. Визначення вартості будівництва методами прибуткового підходу відображає точку зору інвестора (замовника) і відображає його можливість окупити грошові кошти, вкладені в дане будівництво. Інвестор згідно своїм інвестиційним цілям визначає вартість будівельної продукції виходячи зі всіх очікуваних доходів в період володіння об'єктом нерухомості і від реалізації його після закінчення терміну володіння. При формуванні вартості будівництва рекомендується зіставляти всі очікувані доходи з орієнтацією на необхідну норму доходу на капітал. В результаті проведення розрахунків методами прибуткового підходу можна визначити як максимальні, так і мінімальні значення вартості будівництва (залежно від варіантів економічної ефективності будівництва), в межах яких інвестор визначає найприйнятнішу договірну (контрактну) ціну на будівництво об'єкту нерухомості методом «під ключ» з урахуванням витрат на придбання прав на земельну ділянку.
Загальну логічну послідовність визначення вартості будівництва методами прибуткового підходу можна представити наступними етапами [4]:
1. Визначення потенційного валового доходу від використовування аналогічних об'єктів нерухомості на основі маркетингового аналізу поточних цін, ставок і тарифів на місцевому ринку для аналогічних об'єктів;
2. Оцінка втрат від неповного завантаження і нестягнутих з боржників платежів виробляється на основі аналізу ринку, характеру його динаміки. Розрахована таким чином величина віднімається з потенційного валового доходу, а підсумковий показник є ефективним валовим доходом.
3. Визначення витрат на експлуатацію аналогічних об'єктів нерухомості - прямих, накладних і інших з урахуванням" податків і інших обов'язкових платежів;
4. Розрахунок величини щорічного чистого доходу від володіння (використовування) аналогічного об'єкту нерухомості (чистий прибуток + амортизаційні відрахування) в процесі його експлуатації;
5. Визначення коефіцієнта капіталізації (дисконтування) для подальшого застосування при формуванні вартості будівництва.
6. Розрахунок інвестиційної вартості будівництва об'єкту нерухомості методами прибуткового підходу;
7. Розподіл одержаної інвестиційної вартості на:
- витрати по придбанню прав на земельну ділянку для будівництва об'єкту нерухомості;
- прямі витрати - витрати на фінансування проектування і будівництва об'єкту до введення його в експлуатацію;
- непрямі витрати - витрати на погашення податків і інших обов'язкових платежів, інші витрати інвестора і т.д.
Основними принципами формування вартості будівництва прибутковим методом є:
- принцип очікування, суть якого, як вже наголошувалося вище у тому, що вартість об'єкту визначається поточною цінністю всіх його майбутніх (очікуваних) доходів. Типовий інвестор здійснює будівництво комерційного об'єкту в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод;
- принцип якнайкращого використовування;
- принцип заміщення.
Виділяють наступні модифікації прибуткового підходу залежно від обліку чинника часу: статична і динамічна. Статична представлена методом прямої капіталізації, при якому вартість визначається на основі середньорічного (середньоквартального, середньомісячного) чистого доходу і коефіцієнта (ставки) капіталізації. Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, рівну сумі їх поточних вартостей. Динамічна модифікація - це процес приведення майбутніх грошових надходжень від інвестицій до їх поточної вартості (дисконтування), тобто порівняння різночасних показників витрат і доходів, їх дисконтування і обчислення на цій основі вартості. У першому випадку йдеться про рух грошового потоку від теперішнього часу до майбутнього, в другому - про рух від майбутнього до теперішнього часу. У тих випадках, коли інвестор (замовник) має бізнес-план реалізації інвестиційного проекту, що припускає будівництво об'єкту комерційної нерухомості, що детально пропрацює, рекомендується застосовувати на практиці метод дисконтування відповідних очікуваних (прогнозованих) річних доходів. Головна умова застосування даного методу наявність економічного обгрунтування розміру очікуваних в майбутньому доходів від побудованого комерційного об'єкту (наприклад, при зведенні і володінні готелю, торгового будинку, заводу по випуску будівельних матеріалів і ін.). За відсутності такого бізнес-плану доцільно використовувати метод прямої капіталізації доходу, використовуючи як початкові дані усереднені значення річного доходу, який генерують аналогічні об'єкти нерухомості, побудовані в найближчі декілька років. Цей метод найбільш ефективний для визначення вартості будівництва об'єктів, від володіння (реалізації) яких інвестор одержить стабільні річні доходи, тобто коли очікується, що доходи мають рівне значення в різні проміжки часу.
У випадку, якщо розрахована інвестором вартість будівництва об'єкту методами прибуткового підходу виявиться нижче за вартість, розраховану підрядчиком (методами витратного підходу), то реалізація такого інвестиційного проекту може бути визнана недоцільною і припинена.
Прибутковий підхід відображає не тільки кількість доходу, який об'єкт будівництва може принести інвестору протягом всього терміну володіння, але і ризики, характерні для будівництва і експлуатації даного об'єкту. Описані вище методи прибуткового підходу рекомендується застосовувати при визначенні інвестиційної вартості будівництва у тому випадку, коли інвестор може упевнено прогнозувати на тривалу перспективу такі показники як грошові потоки, витрати, процентні ставки доходу.
В даний час значущість прибуткового підходу до визначення вартості будівництва об'єкту в країнах з перехідною економікою, на нашу думку, недооцінена. Адже саме оцінка витрат на будівництво об'єкту нерухомості з позиції його корисності, економічної ефективності, виправданості дозволяє підвищити загальну ефективність функціонування національної економіки, уникнути невиправданих ризиків і зберегти обмежені сировинні ресурси.