Іпотечне кредитування. Регулювання інвестицій. Банківська система України та кредитування будівництва
Іпотечне кредитування представляє собою вид банківської позики під заставу нерухомого майна. Іпотечне кредитування використовується у якості одного з механізмів фінансування та, відповідно, стимулювання житлового будівництва.
До основних проблем, що стримують розвиток систем фінансування житлового будівництва, зокрема іпотечного кредитування, можна віднести [29]:
- масштаби довгострокового іпотечного житлового кредитування обмежені короткостроковою ресурсною базою банків, оскільки збільшення частки довгострокових кредитів може привести до зниження ліквідності;
- надмірна вартість кредитів, яка є наслідком високої ціни залучених ресурсів для банків та не повністю сформованого законодавчого поля в галузі іпотечного житлового кредитування, що зумовлює високі ризики іпотечного кредитування, які закладаються банками у процентні ставки за кредитами;
- складність оцінки платоспроможності позичальника, оскільки значна частка в доходах населення – неофіційні доходи;
- політична та економічна нестабільність в країні, що підвищує ризики іпотечного кредитування.
На ефективність форм залучення коштів для фінансування довгострокового іпотечного житлового кредитування впливає наявність надійних фінансових інструментів, що забезпечують кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах за порівняно низькою ринковою вартістю і на умовах, узгоджених щодо термінів і вартості залучення та процентними ставками.
Протягом ряду років уряд України намагається надати допомогу молодим сім'ям у поліпшенні їхніх житлових умов. Порядок надання пільгового довгострокового державного іпотечного кредиту молодим сім'ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 3.12.97.
Відповідно до цього положення кредит надається на умовах:
- перебування позичальника в черзі на одержання житла;
- підтвердження позичальником перед фондом і банком платоспроможності і згода дорослих членів сім'ї на участь у фінансуванні внесків на погашення кредитів;
- внесення позичальником відповідного відсотка (в докризовий період - 5%) вартості будівництва житла.
Кредит надається банком-агентом у розмірі не більше 95% вартості будівництва (реконструкції) житла на момент укладення кредитного договору на термін до 30 років із процентною ставкою в розмірі 3% річних.
Внаслідок дефіциту бюджету і при відсутності інших джерел фінансування ця модель житлового будівництва не реалізовувала намічених планів, тому у Програмі Кабміну 1998 р. «Про довгострокове кредитування індивідуальних забудовників на селі» поряд із бюджетними коштами були передбачені й інші джерела фінансування. У відповідності із положенням «Про порядок формування і використання засобів фондів підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» (Постанова Кабінету Міністрів України №1211 від 3.09.98.) визначено, що засоби фондів формуються із:
1. Коштів державного бюджету.
2. Частини державних капітальних вкладень, які виділяються на розвиток соціальної сфери села.
3. Частини капітальних вкладень, передбачених у місцевих бюджетах щодо виконання програм соціально-економічного розвитку територій.
4. Банківських кредитів.
5. Залучених на договірних умовах коштів підприємств, організацій і окремих громадян.
6. З коштів, дозволених рішенням відповідних органів місцевого самоврядування, за рахунок:
a) частини місцевих податків і зборів;
б) частини коштів, що нараховуються контрольними органами за відповідні порушення, штрафів, інших санкцій.
7. Інших надходжень, що не суперечать законодавству.
Кредит індивідуальним забудовникам надається на термін до 20 років із внесенням плати в розмірі 3% річних. Граничний розмір кредиту складає 50 тисяч гривень. Погашення кредиту і внесення плати за нього може проводитися грошима або сільгосппродуктами власного виробництва.
Зобов'язання позичальника щодо кредитування забезпечуються таким чином:
- договір поручництва (поручителем може бути підприємство, організація, що є місцем роботи позичальника, або нотаріально засвідчене поручництво одного або декількох громадян);
- договір про іпотеку будівель, що споруджуються за рахунок кредиту, а у випадку, коли житло будується на земельній ділянці, що належить позичальнику на правах власності, також про іпотеку земельної ділянки.
Змістовий модуль ЕБ-О-2.