Договор поднайма. Временные жильцы. Обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма
ДОГОВОР ПОДНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ - вспомогательный по отношению к договору найма жилого помещения договор, по которому наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остаетсянаниматель. Д.п.ж.п. может быть заключен при .условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека
Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:
1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;
2) предварительное уведомление наймодателя об этом;
3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — не менее нормы предоставления.
Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещения, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Обмен жилыми помещениями, занимаемыми нанимателями по договорам социального найма, осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями письменного договора об обмене жилыми помещениями, подписанного обменивающимися сторонами.
Оригинал договора об обмене жилыми помещениями представляется обменивающимися сторонами каждому из наймодателей для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие наймодателя или отказ оформляется в письменной форме и должны быть выданы нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
По указанным основаниям наймодатель может отказать в осуществлении обмена. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Правовым последствием признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, причиненные совершенным обменом.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставляются по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений возможен при условии предварительного согласия органов опеки и попечительства. Указанные органы вправе отказать в даче согласия на обмен, если он приведет к нарушению прав и законных интересов указанных категорий лиц. Решение органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителю в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.