Определение снижения стоимости
Как правило, стоимость объекта недвижимости зависит от множества факторов помимо обесценения за счет износа. Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости, делятся на четыре основные группы:
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера.
3. Физические факторы.
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир.
В рамках данной темы следует рассматривать третью группу факторов, то есть физические факторы, к которым относятся:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
Накопленный износ здания является не единственным, но одним из важных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Большое влияние на снижение стоимости будет оказывать плохое состояние конструкций, устранение дефектов в которых может привести к существенным финансовым и трудозатратам.
В данном случае износ равен 32 %. Данный износ можно считать существенным, так как наибольшее количество дефектов находятся в конструкции, имеющей наибольший удельный вес, то есть в несущих стенах и перегородках. С учетом того, что накопленный износ не является единственным фактором, влияющим на стоимость здания, можно сказать, что снижение стоимости может варьироваться в пределах 15-20 %. После запланированных мероприятий по усилению конструкций а так же мероприятий по обеспечению безопасных условий эксплуатации, снижение стоимости от накопленного износа будет не более 10%.
Заключение
На основании анализа результатов проведенного обследования технического состояния существующих строительных конструкций жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, улица Коломейцева, 4, сделан вывод, что основные причины возникновения дефектов строительных конструкций следующие:
- Отступление от правил строительного производства и недоделки при возведении здания.
- Многолетние систематическое замачивание и промораживание строительных конструкций, общий физический износ.
- Механические повреждения строительных конструкций, возникшие в процессе эксплуатации.
- Осадка фундамента в результате потери несущей способности грунтов основания.
С учетом всех присутствующих дефектов можно сделать вывод, что здание является частично пригодным для эксплуатации. Наибольшим износом в данном объекте обладают несущие стены и перегородки (50 %) и фундаменты (30 %). Общий накопленный износ объекта равен 32 %. Влияние накопленного износа на стоимость данного объекта составит 15-20%.
Для устранения износа было принято провести следующие основные мероприятия:
- Выполнить усиление и устранить дефекты по несущим стенам.
- Провести демонтаж стен и перегородок, находящихся в недопустимом и аварийном техническом состоянии.
- Выполнить горизонтальную гидроизоляцию несущих стен.
- Восстановить антикоррозийное покрытие всех стальных конструкций.
- Выполнить планировку прилегающей территории и восстановить отмостку по периметру здания.
Отдельным мероприятием по устранению износа является усиление всего объекта с помощью анкеров по всей для не здания.
После проведения мероприятий по устранению износа, здание можно считать пригодным для дальнейшей эксплуатации с учетом существующих или планируемых нагрузок, обесценение будет не более 10 %, так как в здании присутствуют неустранимые дефекты, например вертикальная трещина на всю высоту здания шириной раскрытия более 10 мм.
Список используемой литературы
1) Конспект лекций по дисциплине физико-химические основы состояния объектов недвижимости
2) Сборник укрупнённых показателей восстановительной стоимости № 26, том 2
3) Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)