МОДУЛЬ ІЗ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА №2

1. Загальна характеристика прав на землю невласників земельних ділянок.

Р В сучасних умовах використання земель здійснюється як власниками земельних ділянок, так і землекористувачами. У першому випадку правовою формою такої експлуатації зе­мель виступає право власності на земельні ділянки, у другому — право землекористування.

Реалізація принципу обов'язкового використання всіх зе­мельних ділянок за винятком тих, які, наприклад, перебувають у запасі, у стані рекультивації чи консервації, обумовлює ситуа­цію, коли власник сам безпосередньо використовує земельну ділянку або передає її у користування іншій особі — землекори­стувачеві. В останньому випадку до цієї особи переходять дві відносно самостійні правомочності власника земельної ділян­ки — право володіння та право користування цією ділянкою.

Право користування землею у складі прав на землю посідає важливе місце. Воно відіграє важливу роль як передбачений за­коном спосіб вилучення та використання корисних властиво­стей землі. Правові приписи, присвячені регламентації відно­син щодо використання землі, зосереджені у главі 15 ЗК України.

Здійснення сучасної земельної реформи, яка обумовила пе­рехід до ринкових умов господарювання на землі та закріплення багатосуб'єктності права власності на землю, і суттєве розширення можливостей використання цього об'єкта природи на ти­тулі власності значно вплинуло на сферу застосування права землекористування.

Право землекористування як різновид права природокори­стування — складне явище. Його прийнято розглядати в різних аспектах: як правовий інститут, суб'єктивне право і правовідно­сини. Як правовий інститут право землекористування становить систему однорідних правових норм, які регулюють підстави, умови та порядок виникнення, здійснення, зміни та припинення права на використання земельних ресурсів. Норми цього інсти­туту регулюють суспільні відносини, що формуються у зв'язку з добуванням та вилученням корисних властивостей землі суб'єктами, які здійснюють право землекористування. Інститут права землекористування є похідним від інституту права влас­ності на землю. Сутність цього полягає в тому, що це право може виникати лише за волевиявленням власника, який може переда­вати користувачеві належне йому право користування як у пов­ному, так і в обмеженому обсязі. Крім того саме власник земельної ділянки, наданої в користування, може вимагати при­пинення права землекористування на підставах і в порядку, пе­редбачених законом. Нарешті сам характер використання земельної ділянки значною мірою обумовлений і визначається правом власності на землю.

Норми об'єктивного права землекористування, тобто право­вого інституту, регулюючи використання землі, ґрунтуються на певних принципах як основних засадах його правового регулю­вання. Вони випливають із загальних принципів, передбачених ст. 5 ЗК України. У свою чергу, відповідні норми цього інституту закріплюють особливості суб'єктивного права землекористуван­ня. Право землекористування як суб'єктивне право становить забезпечену і гарантовану державою правову можливість конк­ретної особи добувати у встановленому порядку корисні власти­вості землі.

Сутність права землекористування як правовідносин, які ви­никають у процесі використання земельних ресурсів, полягає в тому, що вони включають сукупність прав та обов'язків, пов'язаних зі здійсненням права землекористування.

Отже, праву землекористування притаманний комплексний характер, що систематизує законодавчі вимоги і, по-перше, об'єднує їх у земельно-правовий інститут, по-друге, охоплює правомочності (право володіння та право користування земель­ною ділянкою) суб'єктів — користувачів конкретних земельних ділянок, по-третє, регламентує права й обов'язки землекористу­вачів, які реалізуються у правовідносинах.

Суб'єктами права землекористування виступають юридичні та фізичні особи, які в установленому законом порядку набули це право для досягнення відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні земельні права та обов'язки.

 

2. Види прав на землю невласників земельних ділянок.

3. Право постійного користування земельними ділянками.

Р За радянських часів право постійного користування землею виступало головною формою використання земельних ресурсів. За своїм характером це право було повністю публічно-правовим. За сучасних умов у зв'язку з процесами приватизації земель воно поступово втрачає своє значення для громадян та недер­жавних і некомунальних юридичних осіб, хоча раніше виступало основою земельних відносин. Так, відповідно до п. 6 Перехідних положень ЗК України громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 р. пе­реоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них. Правда, згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 р. положення наведеного пункту визнані неконституційними (тобто втрачають чинність) у частині зобов'язання переоформити право постійного користування зе­мельною ділянкою без відповідного законодавчого, організацій­ного та фінансового забезпечення.

Право постійного землекористування як сукупність відповід­них правових приписів закріплено чинним ЗК України в оновле­ному вигляді.

Відповідно до ч. 1 ст. 92 ЗК України право постійного користу­вання земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або кому­нальній власності, без встановлення строку.

Особливості цього виду землекористування полягають у його суб'єктному та об'єктному складі, а також стосуються характеру постійного землекористування. Перш за все слід зазначити, що згідно з чинним ЗК України сфера поширення постійного земле­користування суттєво обмежена. Воно, по-перше, стосується лише певної категорії суб'єктів, по-друге, може здійснюватися тільки на землях, що належать до державної або комунальної власності.

Суб'єктами права постійного землекористування є лише юридичні особи, які у встановленому законом порядку набули цього права для досягнення відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні земельні права та обов'язки. Відповідно до ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою можуть здійснювати підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності та гро­мадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єд­нання), установи та організації. До складу виключного кола суб'єктів, які можуть набувати право постійного користування земельною ділянкою, закон відносить лише деякі види юридич­них осіб. Серед них можна розрізняти, наприклад, державні сільськогосподарські, промислові, будівельні та транспортні підприємства, комунальні житлово-експлуатаційні підприєм­ства, які здійснюють управління житловими комплексами та надають комунальні послуги, оздоровчі, природоохоронні й наукові установи та навчальні заклади державної або кому­нальної власності, органи державної влади та місцевого само­врядування, лісогосподарські та водогосподарські організації, організації інвалідів України, що функціонують на основі Зако­ну України «Про об'єднання громадян» та загальні засади діяльності яких передбачені Законом України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні», та деякі інші. При цьому постійними землекористувачами можуть виступати не тільки державні та комунальні підприємства, а й установи та організації. Саме вони можуть набувати статусу постійних зем­лекористувачів.

Окремі категорії постійних землекористувачів можуть здійснювати не тільки постійне, а водночас й орендне землеви-користання. Така можливість передбачена ст. 24 ЗК України, зокрема, для державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій. Вони можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юри­дичних осіб. Особливість постійного користування зазначених суб'єктів землями сільськогосподарського призначення полягає в тому, що ці землі можуть бути приватизовані у порядку, вста­новленому ст. 25 ЗК України.

Об'єктами права постійного землекористування можуть ви­ступати лише земельні ділянки, які надаються з усіх категорій земель, що перебувають у державній чи комунальній власності. Значна частина цих земель відповідно до статей 83, 84 ЗК України не може передаватися у приватну власність, оскільки задовольняє важливі соціально-економічні, екологічні, наукові, оздоровчі та інші публічні інтереси. У зв'язку із цим через право постійного користування наведеними землями забезпечується пріоритет саме публічних потреб.

Право постійного землекористування характеризується без­строковістю. Відсутність заздалегідь встановленого строку пра­ва постійного землекористування, з одного боку, надає цьому виду землекористування сталого характеру, а з іншого — підви­щує ступінь стабільності правомочностей постійного землекори­стувача.

Праву постійного землекористування притаманна певна спе­цифіка його виникнення. Це право може виникати лише в ре­зультаті відведення земельних ділянок. Так, ст. 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проек­тами відведення цих ділянок. Повноваження цих органів щодо надання земельних ділянок юридичним особам у постійне кори­стування визначені ст. 122 ЗК України. Виникнення права постійного землекористування характеризується публічно-пра­вовими засадами. Договірні та інші приватно-правові засади на­буття цього права є неприйнятними. Акт відведення земельної ділянки як багатостадійний і комплексний юридичний склад (су­купність взаємопов'язаних юридичних фактів) покладений в ос­нову виникнення права постійного землекористування.

Право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її користувачем документа, що посвідчує право постійного користування земельною ділянкою, та його держав­ної реєстрації. Таким документом згідно зі ст. 126 ЗК України є державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, форма якого затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 р. № 449.

Право постійного землекористування може бути класифіко­вано за різними критеріями. Так, з урахуванням використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням можна розрізняти право постійного землекористування для задоволен­ня сільськогосподарських потреб і потреб житлового та громад­ського будівництва, потреб промисловості, транспорту, зв'язку та оборони, для оздоровчих, рекреаційних, природоохоронних та історико-культурних потреб, ведення лісового та водного госпо­дарства тощо. У свою чергу, право постійного сільськогоспо­дарського землекористування державні і комунальні сільсько­господарські підприємства, установи та організації здійснюють для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також для досягнення науково-дослідних і навчальних цілей. Кожен різновид права постійного землекористування характе­ризується своїми особливостями, що зумовлені метою, для якої надається земельна ділянка, умовами користування нею, права­ми та обов'язками землекористувачів тощо.

 

4. Порядок надання земельних ділянок у постійне користування.

5. Право концесійного землекористування.

6. Поняття та види права земельного сервітуту.

Р В умовах ринкової еко­номіки, для якої характерний правовий режим плюралізму форм власності та форм господарювання на землі, існує велика кількість земельних інтересів, які мають задовольнятися в по­рядку, встановленому законом. У переважній більшості випадків такі земельні інтереси задовольняються за допомогою основних земельно-правових інститутів: права власності на землю, права постійного землекористування та права оренди землі. Однак на практиці виникають земельні інтереси, задоволення яких шля­хом отримання земельних ділянок на основі зазначених вище ти­тулів є неможливим або недоцільним. У таких випадках особи, які мають певні інтереси щодо використання земельних ділянок, які їм не належать, можуть реалізовувати їх за допомогою норм інституту права земельного сервітуту.

В об'єктивному розумінні право земельного сервітуту є су­купністю правових норм, які регулюють відносини щодо викори­стання земельної ділянки особою (особами), якій (яким) ця зе­мельна ділянка не належить на праві власності, праві постійного користування чи праві оренди. В суб'єктивному розумінні право земельного сервітуту є правом особи на користування або на во­лодіння і користування чужою земельною ділянкою для задово­лення її потреб (інтересів), які не можуть бути задоволені іншим способом, крім встановлення на користь особи права земельного сервітуту.

Як правило, об'єктом права земельного сервітуту є конкретна земельна ділянка, щодо якої у суб'єкта права земельного сервітуту виникають певні права та обов'язки. Однак у ряді ви­падків об'єкт права земельного сервітуту не є попередньо вста­новленим і визначається в момент реалізації такого права (публічні земельні сервітути). Суб'єктами права земельного сервітуту є громадяни та юридичні особи.

Види земельних сервітутів. Земельні сервітути не є од­норідними. Залежно від характеру потреби особи у використанні чужої земельної ділянки та способу її задоволення земельні сервітути поділяються на приватні та публічні. Приватними вва­жаються земельні сервітути, які спрямовані на задоволення інтересів (потреб) конкретної особи шляхом використання конкретної чужої земельної ділянки. Тобто в рамках приватного земельного сервітуту виникають права та обов'язки конкретної особи щодо конкретної земельної ділянки. У свою чергу приватні земельні сервітути поділяються на сусідські та особисті. Завдан­ням публічних земельних сервітутів є задоволення певних зе­мельних інтересів невизначеного кола громадян за рахунок не конкретної земельної ділянки, а певних категорій земель.

Сервітутні земельні відносини регулюються нормами Зе­мельного, Цивільного та Лісового кодексів України. З моменту введення в дію 1 січня 2002 р. ЗК України передбачав виникнен­ня тільки приватних сусідських земельних сервітутів. Натомість прийнятий пізніше ЦК України, який набув чинності 1 січня 2004 р., врегулював відносини щодо встановлення приватних особистих земельних сервітутів — емфітевзису та суперфіцію. З 9 березня 2006 р., тобто з дати введення в дію чинної редакції ЛК України, у вітчизняному законодавстві з'явилися норми про публічні земельні сервітути. Отже, формування правового за­безпечення сервітутних земельних відносин здійснювалося в рамках проведення кодифікації різних галузей законодавства — земельного, цивільного та лісового, що обумовило наявність пев­них суперечностей та неузгодженостей у законодавстві про зе­мельні сервітути. Певною мірою такі суперечності та неузгодже­ності були усунуті зі внесенням змін та доповнень до ЗК України 27 квітня 2007 р., якими до цього Кодексу були внесені норми, що регламентують застосування таких земельних сервітутів, як емфітевзис та суперфіцій, з посиланням на відповідні норми ЦК України. Однак формування законодавства України про зе­мельні сервітути не можна вважати завершеним.

 

7. Порядок встановлення, дії та припинення земельного сервітуту.

Р Підставами встановлення земельного сервітуту є юридичні факти, з якими закон пов'язує можливість виникнення права зе­мельного сервітуту відповідного виду. Згідно зі ст. 100 ЗК України та ст. 402 ЦК України, земельний сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Підстави та порядок виникнення права сусідського земель­ного сервітуту. ЗК України передбачає дві підстави встановлен­ня сусідського земельного сервітуту: договір і рішення суду. В обох випадках ініціатором встановлення сусідського земельно­го сервітуту може бути власник або користувач земельної ділян­ки, який має потребу у використанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки для усунення недоліків його ділянки, пов'язаних з її розташуванням чи природним станом. Власник (користувач) земельної ділянки, будучи зацікавленим у встанов­ленні сусідського земельного сервітуту, повинен звернутися до власника (користувача) суміжної ділянки з пропозицією укла­сти договір на обмежене постійне або строкове користування цією ділянкою в рамках конкретного земельного сервітуту.

Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних діля­нок дійшли згоди про встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про вста­новлення сусідського земельного сервітуту. Договір укладається у письмовій формі і підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки і власником (користувачем) панівної ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не дійшли згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то влас­ник (користувач) панівної земельної ділянки повинен звернути­ся до суду з заявою про встановлення земельного сервітуту. Рішення суду про задоволення заяви є підставою для встанов­лення земельного сервітуту.

Моментом виникнення у власника (користувача) панівної земельної ділянки права використовувати обслуговуючу зе­мельну ділянку в рамках того чи іншого сусідського земельного сервітуту є державна реєстрація договору про встановлення зе­мельного сервітуту чи рішення суду про встановлення земельно­го сервітуту органом, на який покладене здійснення державної реєстрації прав на землю.

Підстави та порядок виникнення та відчуження права осо­бистого земельного сервітуту. Право користування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітев-зис) встановлюється договором між власником земельної ділян­ки та особою, яка виявила бажання користуватися нею за цільовим призначенням (ст. 407 ЦК України). Що стосується підстав виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), то воно може виникати як на підставі договору, так і на підставі заповіту (ст. 413 ЦК України).

Укладення договору про встановлення емфітевзису чи супер-фіцію має правостворююче значення у виникненні особистого зе­мельного сервітуту. Саме в договорі власник земельної ділянки та особа, якій передаються права щодо володіння та користуван­ня нею, визначають права та обов'язки сторін, у першу чергу права та обов'язки суб'єкта права особистого земельного сервітуту, тим самим формуючи його зміст.

Аналогічне значення у виникненні права особистого земельно­го сервітуту відіграє й заповіт. У заповіті власник земельної ділянки заповідає право власності на користь однієї особи, а, на­приклад, право суперфіцію — на користь іншої. При цьому за­повідач у своєму заповіті визначає, який обсяг прав у рамках су­перфіцію він бажає передати спадкоємцеві. Слід зазначити, що сам факт укладення заповіту ще не породжує виникнення супер­фіцію, який надає не тільки певні права щодо земельної ділянки, а й покладає певні обов'язки. Виникнення суперфіцію відбувається за умови, що спадкоємець приймає суперфіцій у порядку, вста­новленому для прийняття спадкоємцями спадщини.

Відчуження права особистого земельного сервітуту може здійснити особа, на користь якої такий сервітут встановлений договором чи на підставі заповіту. Відчуження особистого зе­мельного сервітуту може здійснюватися шляхом укладення відповідного цивільного правочину: договорів купівлі-продажу, дарування, міни тощо. Проте у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має пере­важне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Слід мати на увазі, що при відчуженні емфітевзису та су­перфіцію необхідно дотримуватися правила про те, що особа, якій належить особистий земельний сервітут, має право переда­ти іншій особі стільки прав, скільки має сама. Тобто при відчу­женні особистого земельного сервітуту відчуженню підлягають усі права та обов'язки суб'єкта права особистого земельного сервітуту, які були визначені у договорі про його встановлення чи в заповіті.

Крім того, право особистого земельного сервітуту може бути об'єктом звернення стягнення на майно боржника.

Підстави виникнення права публічного земельного сер­вітуту. Виникнення права публічного земельного сервітуту відбувається на підставі закону, яким встановлюється той чи інший публічний сервітут. У разі прийняття такого закону у необмеженої кількості осіб виникає право на безплатний доступ та перебування на земельній ділянці державної, комунальної та приватної власності для задоволення певних особистих потреб.

Підставами припинення права земельного сервітуту є юри­дичні факти, з якими закон пов'язує припинення права земель­ного сервітуту.

Підстави та порядок припинення права сусідського земель­ного сервітуту. Перелік підстав припинення дії сусідського зе­мельного сервітуту визначений у ст. 102 ЗК України. Згідно з цією статтею, дія сусідського земельного сервітуту підлягає при­пиненню у випадках: а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; б) відмови особи, в інтересах якої встановлено сусідський земельний сервітут; в) порушення влас­ником сервітуту умов користування сервітутом; г) закінчення терміну, на який було встановлено сусідський земельний сервітут; ґ) невикористання сусідського земельного сервітуту протягом трьох років; д) рішення суду про скасування сусідсько­го земельного сервітуту. Зокрема, на вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено сусідський земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках: а) припинення підстав його встановлення; б) коли встановлення сусідського земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено такий сервітут, за її цільовим призначенням.

Однак настання таких підстав не тягне за собою автоматично­го припинення дії сусідського земельного сервітуту, а є підста­вою для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. І лише після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.

Підстави та порядок припинення права особистого земель­ного сервітуту. Загальними підставами припинення права особи­стого земельного сервітуту є поєднання в одній особі власника земельної ділянки і землекористувача, а також сплив строку, на який було надано право користування. Крім того, емфітевзис підлягає припиненню й у випадку викупу земельної ділянки, щодо якої він був встановлений, у зв'язку із суспільною не­обхідністю й переходом її у власність держави. А суперфіцій припиняється й у випадках відмови землекористувача від права користування та невикористання ним земельної ділянки для за­будови протягом трьох років. Нарешті, емфітевзис та суперфіцій можуть бути припинені за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Однак, якщо на земельній ділянці, щодо якої був встановле­ний суперфіцій, побудована будівля (споруда), то власник земельної ділянки та суб'єкт права цього сервітуту мають спільно визначити юридичну долю такої будівлі (споруди). У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до на­дання її у користування. Проте якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонене законом (жит­лові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є не­доцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земель­ною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про ви­куп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визна­чити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК України).

 

8. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Р Емфітевзис — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, об'єктом емфітевзису мо­жуть бути лише земельні ділянки сільськогосподарського при­значення. Це означає, що землекористувачами за договором емфітевзису можуть бути лише особи, які згідно з ЗК України мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Отже, іноземні громадяни та особи без громадянст­ва можуть набувати емфітевзис у передбачених законом випад­ках (успадкування тощо). Крім того, якщо об'єктом емфітевзису є землі, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то претенденти на отримання емфітевзису мають відповідати вимогам, встановленим для покупців таких земель. Тобто набути право емфітевзису можуть громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільсько­му господарстві чи займаються веденням товарного сільськогос­подарського виробництва, та юридичні особи України, в установ­чих документах яких передбачено ведення сільськогосподарсь­кого виробництва (ст. 130 ЗК України).

Набуття та здійснення емфітевзису регулюється ЗК України (ст. 102^і і деякими іншими) та главою 33 ЦК України (стат­ті 407-412). Згідно зі ст. 407 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (далі — землекористувач). Крім того, цією ж статтею встановлено, що право користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчу­жуватися і передаватися у порядку спадкування. Однак відчу­ження емфітевзису та передання його у спадщину можливе лише після його виникнення, тобто після укладення між власни­ком земельної ділянки та емфітевтом (землекористувачем) дого­вору про встановлення такого земельного сервітуту.

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встанов­люється договором. Однак, якщо договір про надання права ко­ристування чужою земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це дру­гу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦК України).

Відносини емфітевзису передбачають, що землекористувач (емфітевт) зобов'язаний використовувати земельну ділянку за призначенням, встановленим у договорі. Після укладення дого­вору емфітевзису єдиною правомочністю власника земельної ділянки щодо її використання залишається контроль за викори­станням земельної ділянки землекористувачем за призначен­ням, встановленим у договорі. Однак, це не означає, що сторони за таким договором мають право самостійно встановлювати її цільове призначення. Згідно із ЗК України право встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки є виключним правом відповідних органів влади. Тому при встановленні емфітевзису сторони можуть конкретизувати у договорі цільове призначення земельної ділянки лише в межах встановленого ор­ганами влади її цільового призначення. Наприклад, якщо об'єктом емфітевзису є земельна ділянка сільськогосподарсько­го призначення, надана для ведення товарного сільськогоспо­дарського виробництва, то сторони за договором емфітевзису можуть конкретизувати цільове призначення шляхом уточнен­ня виду сільськогосподарського використання земельної ділян­ки, наприклад, встановивши, що вона має використовуватися лише для садівництва, виноградарства тощо.

Отже, емфітевзис надає землекористувачеві (емфітевту) значну незалежність від власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекори­стувачеві у здійсненні його прав. Проте за умовами емфітевзису землекористувач зобов'язаний сплачувати власникові ділянки плату за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, поря­док та строки її виплати встановлюються договором (ст. 409 ЦК України).

Разом із тим, з моменту набуття статусу емфітевта у землеко­ристувача виникають обов'язки й перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Зокрема, з виникненням емфітевзису обов'язок сплати земельного податку покладається не на власника земельної ділянки, а на землекори­стувача. По-друге, землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природо­охоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які мо­жуть призвести до погіршення екологічної ситуації (ст. 410 ЦК України). У випадку порушення земельного чи екологічного за­конодавства юридичну відповідальність нестиме землекористу­вач, а не власник земельної ділянки.

Емфітевзис надає землекористувачеві не тільки правомоч­ності щодо володіння та користування земельною ділянкою, а і правомочності щодо її відчуження. Отже, відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлений емфітевзис, здійснюється шляхом передачі емфітевтом іншій особі всіх зазначених право-мочностей.

Однак таке відчуження не позбавляє власника земельної ділянки його титулу, а також передбачає можливість повернен­ня йому правомочностей щодо володіння та користування зе­мельною ділянкою. Так, у разі продажу права користування зе­мельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переваж­не перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Для цього закон зобов'язує землекористувача письмово повідомити влас­ника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової зго­ди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. Проте у разі продажу землекористува­чем права користування земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має пра­во на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (ст. 411 ЦК України).

9. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Р Суперфіцій — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для забудови. Оскільки забудова може здійснюватися на земельних ділянках різних категорій земель (промисловості, транспорту, житлової та громадської забудови тощо), об'єктом суперфіцію можуть бути земельні ділянки такого цільового призначення, на яких земельним законодавством дозволяється будівництво жит­лових будинків, господарських будівель та споруд. Отже, влас­ник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-куль­турних, житлових та інших споруд і будівель на умовах супер­фіцію.

Набуття та здійснення суперфіцію регулюється ЗК України (ст. 102^і та деякими іншими) і главою 34 ЦК України (стат­ті 413-417). Згідно зі ст. 415 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для забудови встановлюється догово­ром між власником земельної ділянки та особою, яка виявила ба­жання користуватися цією земельною ділянкою з метою будівництва на ній житлового будинку, господарської чи іншої будівлі або споруди (далі — землекористувач).

Як і емфітевзис, суперфіцій встановлюється на основі догово­ру між власником земельної ділянки, призначеної для забудови, та особою, яка має намір побудувати будинок, будівлю чи спору­ду та використовувати побудований об'єкт за призначенням (землекористувач). Передача прав на землю в межах суперфіцію можлива тільки після укладення зазначеного договору, в ре­зультаті чого виникає суперфіцій як право конкретної особи на конкретну земельну ділянку.

Крім того, договором про встановлення суперфіцію визна­чається його правовий зміст, тобто обсяг прав і обов'язків на зе­мельну ділянку, які її власник передає суб'єкту суперфіцію. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою виключно в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК України) та відповідно до вимог земельного та іншого законодав­ства України.

Як і емфітевзис, суперфіцій надає землекористувачеві право­мочності щодо володіння та користування земельною ділянкою. Більше того, договором про встановлення суперфіцію може бути передбачено, що власник земельної ділянки також має право во­лодіти та користуватися нею в певному обсязі, який фіксується в договорі із землекористувачем (ст. 414 ЦК України).

Крім того, до правомочностей, які передаються власником ділянки землекористувачеві в рамках договору про встановлен­ня суперфіцію, входить правомочність щодо її відчуження. Це означає, що землекористувач як суб'єкт права суперфіцію може передавати іншій особі набуті за договором про встановлення су­перфіцію правомочності щодо земельної ділянки (ст. 413 ЦК України).

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ст. 415 ЦК України). Це означає, що він також має право відчу­жувати такі будівлі (споруди) на підставі цивільних правочинів. Слід звернути увагу на те, що при відчуженні будівлі (споруди), побудованої на земельній ділянці, належній особі на праві су-перфіцію, не застосовуються положення ст. 120 ЗК України, згідно з якими до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призна­чення, у розмірах, встановлених договором. У таких випадках до набувача права власності на будівлю (споруду) переходять лише ті права на земельну ділянку під такою будівлею (спорудою), які були надані суб'єкту суперфіцію за договором про його встанов­лення. Крім того, перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Разом із тим, з моменту набуття статусу суб'єкта суперфіцію у землекористувача виникають обов'язки перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування зе­мельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. По-друге, землекористувач зобов'язаний використовувати зе­мельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ст. 415 ЦК України).

Власник земельної ділянки, наданої іншій особі для забудови на умовах суперфіцію, зберігає за собою низку прав щодо цієї земельної ділянки. По-перше, він має право на одержання від землекористувача плати за користування нею. По-друге, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача (ст. 414 ЦК України).

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для забудови законом не визначений і підля­гає встановленню у договорі. Договором право користування чу­жою земельною ділянкою для забудови може бути надане на ви­значений або на невизначений строк (ст. 413 ЦК України).

 

10. Види речових прав на землю.

11. Види зобов’язальних прав на землю.

12. Державна реєстрація прав на землю.

13. Суб’єктний склад права постійного користування земельними ділянками в процесі розвитку земельного законодавства.

14. Ознаки, характерні земельним сервітутам.

15. Встановлення земельного сервітуту в судовому порядку.

16. Розмежування земельного сервітуту і обмеженням прав на земельну ділянку.

17. Розмежування земельного сервітуту та емфітевзису; земельний сервітут та суперфіцію.

18. Припинення земельного сервітуту у судовому порядку.

19. Обмеження відносно права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб.

20. Юридичні факти, наявність яких зумовлює виникнення суперфіцію на підставі заповіту.

21. Порівняльний аналіз суперфіцію з орендою землі.

22. Правові наслідки припинення дії суперфіцію відносно подальшої долі зведених споруд.

23. Відмінності концесійного землекористування від орендного землекористування.

24. Поняття та ознаки оренди землі.

25. Співвідношення цивільного та земельного законодавства у сфері регулювання земельних орендних відносин.

26. Об’єкти та суб’єкти оренди землі.

Стаття 3. Об'єкти оренди землі

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

 

27. Поняття та умови договору оренди.

Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.

Договір оренди земельної ділянки — це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.

Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренди земельної ділянки.

Згідно із Законом України «Про оренду землі» (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження й обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.

Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізняються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її після закінчення строку договору оренди).

Випадкові умови набирають юридичної сили лише у разі включення їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені законом. Разом із тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.

 

 

28. Правові умови та порядок укладення договору оренди земельної ділянки.

29. Права та обов’язки сторін за договором оренди земельної ділянки.

Стаття 24. Права та обов'язки орендодавця

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов'язаний:

передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

 

Стаття 25. Права та обов'язки орендаря

Орендар земельної ділянки має право:

самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

отримувати продукцію і доходи;

здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

 

30. Орендна плата за землю та її форми.

Стаття 21. Орендна плата за землю

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

 

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

 

Стаття 22. Форма орендної плати

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

 

Стаття 23. Зміна орендної плати

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

 

31. Підстави та порядок припинення договору оренди земельної ділянки.

.

Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

 

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

 

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Стаття 34. Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

 

32. Зміна та поновлення договору оренди земельної ділянки.

Стаття 30. Зміна умов договору оренди землі

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку

Стаття 33. Поновлення договору оренди землі

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

 

33. Відповідальність сторін договору оренди земельної ділянки.

34. Особливість договорів оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок.

35. Основні ознаки суборенди земельних ділянок.

Стаття 8. Суборенда земельних ділянок

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.

Стаття 8-1. Відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву.

Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди.

У разі якщо в установлений цією статтею строк орендодавець не надав згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку.

Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

 

36. Порядок державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок.

Договір оренди земельної ділянки — це угода, в якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законодавством України.

Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично значимих наслідків.

Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних засадах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержате-ля; у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс чи аукціон щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Згідно із Законом України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів

України» від 28 грудня 2007 р.1 правові норми, що регулюють оренду земель, зазнали суттєвих змін. Так, ст. 124 ЗК України встановлено, що набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб і в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі.

Не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сфері культури і мистецтв (зокрема національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні)2.

Проте 22 травня 2008 р. Конституційний Суд України визнав цей закон неконституційним, і він втратив чинність. Однак З червня 2008 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України», яким фактично відновила законодавчі новели, внесені до земельного законодавства Законом від 28 грудня 2007 р.3

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатньо для набуття договором чинності. Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.

Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р.1 на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди зе-мельних ділянок (п. 4.11).

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк.

Законодавство надає можливість оскаржити в судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі юридичні наслідки:

— по-перше, договір набуває чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи;

— по-друге, згідно із законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211-212 ЗК України.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі має бути змінений у зв'язку з прийняттям Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»1 від 1 липня 2004 р. та інших законів (зокрема, про ринок земель та про Державний земельний кадастр) у частині функціонування єдиної державної автоматизованої інформаційної системи відомостей та документів стосовно земельних ділянок, іншого нерухомого майна, їх правового режиму та спрямований на усунення невиправданих ускладнень під час реалізації громадянами, юридичними особами конституційних прав на землю та прав користування земельними ділянками, іншими суб'єктами нерухомого майна.

Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Громадяни, які мають право на земельну частку (пай)2 у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному ЗК України та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у процесі аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про оренду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта, як земельна частка (пай), не передбачає.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально-визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Отже, пере-дання в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі та отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною часткою, є сертифікат на право на земельну частку (пай). ЗК України 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюю-чими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстрації цих договорів.

 

37. Поняття обмежень прав на землю.

Право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. В більшості країн світу воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції України (ст. 41), якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Межі здійснення права власності на землю визначаються колом покладених законодавством на власників земельних ділянок обов'язків щодо раціонального використання та охорони земель. Важливе значення для визначення меж здійснення прав на землю мають обмеження цих прав.

Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладення на суб'єктів такого права Додаткового обов'язку щодо вчинення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчуженням земельних ділянок.

Земельним законодавством України передбачено, що громадяни та юридичні особи можуть володіти такими правами на землю, як право власності, право постійного користування, право оренди та право земельного сервітуту. Зміст кожного з цих прав розкривається у розділі ІІІ Земельного кодексу України. Разом з тим, в окремих випадках ці права на землю можуть бути обмежені.

Необхідність встановлення різних обмежень господарської діяльності з використанню земель, у тому числі і тих, які перебувають на праві приватної власності, зум