Валовой рентный мультипликатор
Задача 1
1.Метод разделения вкл. в себя 3 вида износа:
-физический износ
-функциональный износ
-внешний износ
Физический износ - утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.
Внешний износ - это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта
Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.
1Многоэтажный дом без лифта - функц.
2)В доме протекает крыша - физич
3)Жилой дом в аэропорту -внешний
4) В офисе нет системы кондиционирования - функц.
5)Бизнес-центр без лифта - функцин. и т.п.
Задача 2
Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Определить стоимость земельного участка затратным методом.
В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.
Характеристика элементов с коротким сроком службы:
| Элементы | Полная стоимость воспроизводства | Ожидаемый срок службы |
| Жалюзи | 20 лет | |
| Ковры 15 единиц | 10 лет | |
| Шкафы | 25 лет | |
| Отопление | 30лет | |
| Бытовые приборы | 15 лет | |
| Система водоснабжения | 40 лет | |
| Вентиляционная система | 15 лет |
Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.
Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.
Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.
1. Физическое ухудшение
А. Устранимое:
покраска - 2500$;
замена ковров в 5 квартирах - 1750$;
ремонт водопроводной системы – 2200$.
ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.
Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:
Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100
Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт
В. Неустранимые долгосрочные компоненты:
Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.
Минус: физически поправимые – 6450 $
Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $
Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:
545930 – 6450 – 166650 = 372830 $
Ст-ть износа неустранимых долгосрочных компонентов:
372830 * 5/60 = 31068 $
2. Функциональный износ:
А. Поправимое:
Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $
Б. Непоправимые:
Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:
3. Внешний или экономический износ:
Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:
Стоимость воспроизводства заново – 545930 $
За минусом: физически устранимые - 6450 $
непоправимые краткосрочные – 31700 $
непоправимые долгосрочные – 31068 $
функционально поправимые – 4630 $
функционально непоправимые – 12000 $
внешний износ – 18000 $
Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $
Оцениваемая стоимость площади – 50000 $
Итого цена – 492082 $
Задача 3
Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:
Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100
Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт
В данном случае это неустранимый физический износ в коротко живущих элементах, величина которого равна 9983
Задача 4
Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 174900 $. Затраты на устранение физического износа – 2000 $. Полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 $.
Фактический возраст объекта 10 лет, а общая физическая жизнь 75 лет.
174900 – 2000 – 20600 = 152300 $
Изф = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 $
Задача 5
Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающейся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 $. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормативный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 $. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 $. Какой размер необратимого физического износа?
Решение:
Неустранимый износ = износ долгосрочных элементов + краткосрочные элементы здания = 1250+2001= 3251
1000руб. - устранимый износ физический
Задача 6
В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли – 2500 $, окраски – 1500 $, стоимость необходимых кровельных работ – 500 $ и малярных – 1500 $. Какой вид износа имеет место в данном случае?
Решение:
В данном случае это устранимый физический износ, величина которого равна сумме затраченной на ремонт. Ремонт включает стоимость кровельных и малярных работ, а также окраски кровли.
Задача 7
Известно, что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 $, а в новом – 1100 $.
Определить сумму и вид износа.
В данном случае это поправимый функциональный износ, величина которого равна 400 $.(1500 $ - 1100 $).
Задача 8
Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры - 3500 $, её физический износ – 2000$. Стоимость демонтажа электроарматуры – 1000$ и стоимость монтажа новой электроарматуры – 1500$.
В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 4000$ ((3500-2000)+1000+1500).
Задача 9
В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшее использование сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 $. Физический износ – 500 $. Стоимость ликвидации склада – 800 $.
В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 8300 $.
Задача 10
В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потери дохода 2000 $. Определить вид и сумму износа, если форма капитализации для данных объектов составляют 10%. Стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 $.
Происходит увеличение дохода на 2000 $. Капитализированное увеличение ЧГД при норме капитализации 10% составит 20000 $.(PV=П/r=2000/0,1=20 000) В результате мы имеем исправимый функциональный износ в размере 5000 $.
20000 – 15000 = 5000 $
Сравнительный подход :
Валовой рентный мультипликатор
ВРМ = Цена продажи / годовой ( месячный и т.п.) доход
Общая ставка дохода
ОКК = Чис. опер. доход(ЧП+А)/ Цена продажи
Задача 11
Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:
| Сопост. объекты | Цена продаж | Кол-во продаж | Потенциальная выручка |
| Д1 | |||
| Д2 | |||
| Д3 | |||
| Оценив. |
Дом1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.
Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 у.е по сравнению с обычными условиями финансирования)
Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода.
Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.
| характеристика | Оценив-й объект | Сравнительный объект | ||
| Продажная цена | 490000 | |||
| Дата продажи | Сейчас | 1,5% (+9000) | 3% (+22500) | сейчас |
| Мусоропровод | + | + | + | Нет (+16000) |
| Окружающий ландшафт | Достаточ | Лучше (-5000) | Достаточ | Достаточ |
| Финансирование | рыночн | рыноч | Льгот (-15000) | рыноч |
| Местоположение | обыч | Такое же | Такое же | Лучше 6 кв*3000 (-18000) |
| Уточненная цена | ||||
| Число квартир | ||||
| Цена квартиры | 24776 | 24160 | 22250 | 24889 |
| ВРМ | 6 | 6 | 5,9 | 6 |
Уточненные продажные цены:
1) 600000+9000-5000 = 604000 уе
2) 750000+22500-15000 = 757500 уе
3) 450000+16000-18000 = 448000 уе
через ВРМ = Продажная цена / Потенциальна выр-ка
Цена продажи = ВРМ * 85000 = 510000
Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:
(24160+22250+24889)/3 = 24776 у.е
Задача 11
| Характеристика | ||||
| Площадь | ||||
| Гараж | ||||
| Камин | Есть | Нет | есть | Нет |
| Цена продажи |
Каковы корректировки на разницу между гаражами и на наличие камина
Камин 78000-76500=1500 уе
Площадь 83000-78000=5000 уе
Гараж 83000-1500-80000=1500 уе
Задача 11
Для оценки земельного участка были выявлены 3 сопоставимых объекта продаж:
| Характеристика | Оценив. Объект | Сравнительный объект | ||
| Цена | ||||
| Площадь | 4 га | 3 га | 4 га | 5 га |
| Форма | Норм | Такая же | Лучше на -1000 | Хуже на + 2000 |
| Почва | Хор | Такая же | Хуже на + 500 | Хуже на + 500 |
| Топография | хор | Такая же | Хуже на + 1000 | Такая же |
| Время продажи | Сейчас | Год назад | 6 мес назад | 3 мес назад |
| Поправка на время | 2286 (1,5%*12) | 1602 | 922,5 | |
| Уточненная цена 1 га | 4882 | 4995 | 4866,5 | 4784,5 |
| Уточненная цена | 14986 | 19466 | 23922,5 |
Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен – 1,5% в месяц.
Год 1,5*12=18 %
6 мес 1,5*6=9 %
3 мес 1,5*3=4,5 %
Ср. цена продажи = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 уе
Стоимость оцениваемого объекта = 19690 уе
Задача 12
Определить стоимость объекта, арендная плата за который – 125 уе в месяц.
| Объект | Ежемесячная ср. плата, уе | Цена продажи, уе | ВРМ |
| 119,2 | |||
| 120,8 | |||
| Ср величина |
ВРМ = 15500/130 =119,2
Ср ВРМ = 120
Стоимость объекта = 120*125=15000 уе
Задача 13.
Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 уе. Аналогичные объекты в нормальных условиях сдаются за 1200 уе в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:
1) по цене 250 тыс уе с ежемесячным доходом 1000 уе
2) по цене 300 тыс уе с ежемесячным доходом 1200 уе
3) по цене 325 тыс уе с ежемесячным доходом 1500 уе
Определить, насколько местоположение меняет стоимость объекта
Решение:
1.Определяем отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок ВМР=Цена/Доход
250000/1000=250 у.д.е.
300000/1200=250 у.д.е.
325000/1500=216,67 у.д.е.
2. Определяем потерю в доходе из-за близости объекта к промышленному предприятию.
1200-900=300 у.д.е.
3. Находим среднее значение ВМР
(250+250+216,67)/3=238,89 у.д.е
4. Определяем, насколько местоположение снижает стоимость объекта.
300*238,89=71667 у.д.е.
Задача 14
Первый объект недвижимости, имеющий площадь 185 кв м, был продан за 72200 уе, второй объект, имеющий площадь 175 кв м был продан за 70800 уе. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв м жилой площади.
Цена 1 кв м = (72200-70800)/10 = 140 уе
Задача 15
Собраны данные (таблица) .Стоимость квартиры оценивается в 16000 уе. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВМР дать окончательную оценку с обоснованием вывода.
| Характеристика | Оценив. Объект | Сравнительный объект | ||
| Цена | ||||
| Число комнат | ||||
| Число квартир | ||||
| Бассейн | + | нет +76000 | + | нет +76000 |
| Валовый доход | ||||
| ВРМ (цена/доход) | 4,99 | 5,119 | 4,853 | |
| Уточненная цена | 824000 | 876000 | 860000 | 736000 |
| Уточненная цена 1 квартир | 17824 | 17520 | 17551 | 18400 |
| Уточненная цена 1 комн | 5419 | 5309 | 5059 | 5888 |
1)150000*4,99=748500 –ст-ть объекта исходя из ВМР
2) 876000-800000=76000 – ст-ть бассейна
3)17824*44=784256 – ст-ть объекта исходя из ст-ти квартиры
4)5419*135=731565 – ст-ть объекта исходя из ст-ти комнат
5)средняя цена (748500+784256+731565)/3 = 754773
Задача 12
Необходимо оценить промышленное здание, с ж/дподъездом, полностью огороженное, с 1 загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:
1) объект продан в этом году по цене 200000 уе, имеет ж/д ветку
2) 2-й объект продан в прошлом году за 190000 уе, имеет ж/д ветку и 2 загрузочных двери
3) 3-й объект продан в этом году за 205000 уе, полностью огорожен.
Известно, что:
- ж/д ветка стоит 1500 уе
- загруз дверь 1000 уе
- ограждение 5000 уе
- прирост стоимости 5% в год
| Характеристика | Оценив Объект | Сравнительный объект | ||
| Цена | 205666,7 | |||
| Корректировки: | ||||
| Наличие ж/д ветки | + | + | + | +1500 |
| Наличие загруз двери | + | +1000 | -1000 | +1000 |
| Наличие ограждения | + | +5000 | +5000 | + |
| Время продажи | + | + | 0,05*12 +9500 | + |
| Уточненная цена |
Сред цена = (206000+203500+207500)/3 = 205666,7 уе
Доходный подход к оценке недвижимости
PV = I/R, где
PV - стоимость объекта
I-доход
R- коэффициент капитализации
Метод валовой ренты
ВРМ= Цена/ доход