Физические особенности недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости

Главные физические особенности недвижимости:

1. Ограниченность и невоспроизводимость земли означают, что ее количество не может быть увеличено (в целом на земном шаре).

Из них вытекают два важных следствия.

Ø Неэластичность предложения на рынке земли, что означает,
что при росте спроса на землю (что неизбежно с возрастанием че­ловеческих потребностей, ростом масштабов производства и чис­ленности населения) цены на землю имеют устойчивую тенден­цию к возрастанию.

Ø В условиях ограниченности и невоспроизводимости земли
качественные различия между разными участками земли опреде­ляют разную эффективность равных по объему и форме вложе­ний внеземельных факторов (капитала) в разные земельные уча­стки.

2. Стационарность объектов недвижимого имущества означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на абстрактном рынке недвижимости, а всегда на определенном локальном рынке.

3. Уникальность, невзаимозаменямость объектов недвижимого имущества определяется прежде всего тем, что на одном и том же участке земли можно создать только один объект, и, следо­вательно, по крайней мере по одному параметру — местополо­жению, все объекты недвижимого имущества непохожи друг на друга (не говоря уже о иных источниках различий). Уникаль­ность объектов недвижимого имущества имеет два важных след­ствия.

Ø Из нее вытекает уникальность каждой сделки на рынке не­
движимости и сформировавшейся в этой сделке цены. Цены на
рынке недвижимости формируются в результате индивидуальных
переговоров между участниками сделки.

Ø Уникальность объектов недвижимого имущества означает ог­раниченность числа продавцов, способных предложить схожие то­
вары на рынке, и ограниченность числа покупателей, заинтересо­ванных в приобретении данного товара.

4. Долговечность недвижимого имущества (земля вечна, сроки службы зданий могут колебаться от нескольких десятков до сотен лет) имеет несколько следствий.

Ø В течение своего срока службы один и тот же объект недви­жимого имущества может пережить множество спадов и подъемов
в экономике, под влиянием которых будет падать или расти спрос
на недвижимость; это будет вести к падению или росту цены на
объект, на его занятость или незанятость. Таким образом, однаж­ды созданный объект недвижимого имущества на длительное вре­мя остается на рынке как составная часть совокупного предложе­ния.

Это предложение может носить скрытый характер, если эта недвижимость используется, но принимает форму явного, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксп­луатироваться и начинает предлагаться на рынке, что существен­ным образом влияет на ценовую ситуацию.

Вместе с тем в результате нового строительства на рынке недви­жимости появляются и вновь созданные объекты, которые в опре­деленной степени являются конкурентами для уже существующих объектов.

Таким образом, рынок недвижимого имущества может быть разделен на первичный и вторичный рынки.

Первичный рынок недвижимости — это сделки, совершаемые с вновь созданными объектами недвижимости, вторичный — сдел­ки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися в эксплуатации.

Ø Как и всякий долговечный реальный актив, используемый в
течение многих воспроизводственных циклов, недвижимое иму­щество (в части зданий и сооружений) подвержено износу с посте­пенной утратой потребительной стоимости и стоимости. В то же время земля износу не подвержена, а ценность ее, как уже гово­рилось, с течением времени растет.

Таким образом, с течением времени в стоимости любого объек­та недвижимого имущества происходят два противоположных по направленности процесса: снижение стоимости улучшений и рост стоимости земли.