Земельные участки как объект недвижимости
Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости
Понятие недвижимого имущества (НИ)
НИ - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без безразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние леса, насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (ГК РФ 22.12.95 гл. 6 ст. 130).
Применительно к недвижимости выделяют два понятия:
- юридическое - право на эту недвижимость;
- экономическое – сам материальный объект недвижимости.
Пять властных полномочий государства на ограничение права собственности на НИ:
- право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу;
- право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственной программы и оказания общественных услуг;
- право передавать недвижимость во временное пользование (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление).
- право изымать недвижимое имущество при отсутствии наследников и завещания;
- право регулировать имущественные отношения в целях повышения обороноспособности страны.
Виды собственности:
- государственная;
- частная;
- право пожизненного владения;
- сервитуты – право совместного владения аренды;
- кондоминимумы – право долевого владения.
Классификация НИ:
- иерархичный метод классификации;
- фасетный метод (разделение множества объектов на независимые группы или подвиды);
- жилое/ нежилое;
- промышленное/ непромышленное
Земельные участки как объект недвижимости
Право собственности и другие вещные права на землю определены главой 17 ГК РФ и Земельным Кодексом Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ. Данным Кодексом заложены основы землеустройства, государственного земельного кадастра и земельного контроля, платности и ответственности землепользования, а также основы правоотношений в области управления и распоряжения земельными ресурсами.
Объектом права собственности является земельный участок. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка почвенный слой и замкнутые водоемы, леса и растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воздушного пространства или иными законами и не нарушает прав других лиц.
С правом собственности на земельный участок тесно связан сервитут - вещное право пользования чужой вещью, то есть, признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах, например, проходить и проезжать через соседний участок; проводить воду с соседнего участка идр.
Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).
Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).
Продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:
- лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
- общего пользования (улицы, переезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
- расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.