Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Утверждаю

Заведующая кафедрой

_____________Н.В. Зяблицкая

______________________ 2011

Методические рекомендации по выполнению контрольной работы (СРС)

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для специальности 080502 Экономика и управление на предприятии (нефтяная и газовая промышленность)

По структуре контрольная работа состоит из двух частей, а именно: теоретической и практической.

В теоретической части контрольной работы студент по предложенной ему теме исследует соответствующую проблему.

1. Перечень тем для выполнения контрольной работы:

1. Становление рынка недвижимости в РФ. Основные проблемы и направления развития.

2. Характеристика законодательной и нормативной базы развития отечественного рынка недвижимости. Основные недостатки и пути их преодоления.

3. Особенности взаимоотношений субъектов рынка недвижимости в условиях экономического роста и кризиса.

4. Характеристика рисков при операциях с недвижимостью.

5. Характеристика источников финансирования инвестиций в недвижимость.

6. Особенности финансирования недвижимости путем создания консорциума инвесторов.

7. Особенности финансирования недвижимости с привлечением заемного капитала.

8. Понятие ипотечного кредита с постоянной и переменной нормой процента.

9. Сущность аналитического метода изучения дохода от недвижимой собственности.

10. Характеристика системы государственной оценки недвижимости.

Выбор варианта производится по порядковому номеру студента в журнале

В практической части контрольной работы студент осуществляет специальные расчеты по предложенному заданию, что позволяет ему овладеть различными методами оценки недвижимости.

2. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых; юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Задача 1.

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

• Большой супермаркет:

- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $650 000

- Чистый операционный доход $105 000

- Норма прибыли улучшений

- (коэффициент капитализации) 12%

- Коэффициент капитализации для земли 10%

• Гостиница:

- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $750 000

- Чистый операционный доход $126 000

- Норма прибыли улучшений 16%

- Коэффициент капитализации для земли 10%

•Театр:

- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $950 000

- Чистый операционный доход $130 000

- Норма прибыли улучшений 12%

- Коэффициент капитализации для земли 10%

•Сеть торговых магазинов:

- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $800 000

- Чистый операционный доход $105 000

- Норма прибыли улучшений 12%

- Коэффициент капитализации для земли 10%

Задача 1

Заполните следующую таблицу:

Таблица1

Задача 2

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

Таблица 2

Продолжение таблицы 2

Расчеты рекомендуется оформить в виде таблицы 3.

Таблица 3

В качестве примера приведен расчет по проекту по застройке жильем.

2. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.

Задача 1

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000.

Задача 2

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

Алгоритмы расчета для решения задач 1-2.

- И с. об. = С в. с. об. – С здан., где

И с. об. – износ сопоставимого объекта;

С в.с.об. – стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа;

С здан. – стоимость здания.

- С здан. = С прод. – С земли, где

С прод. – стоимость продажи;

С земли – стоимость земли.

- К из. = И с. об. / С в.с.об., где

К из. – коэффициент износа.

- Т эф. = К из. * Т эк., где

Т эф. – эффективный возраст улучшений;

Т эк. – срок экономической жизни.

Задача.3.

Необходимо оценить здание, построенное 20 лет назад, имеющее расчетный срок физической жизни 100 лет, владелец которого построил в нем плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства этого здания составляет 160 млн.руб. Текущие дополнительные издержки на эксплуатацию бассейна – 6 млн.руб., а его доходы – 7,2 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить величину износа.

Задача 4.

Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 10 000 в год за 1м² общей площади. Площадь здания – 200м². На стоимость здания приходится 90% стоимости всего объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка. Коэффициент капитализации равен 12%. Рассчитайте внешний износ.

Задача 5

Торговый центр, имеющий 500м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 за кв.м. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Основными понятиями доходного метода оценки стоимости недвижимости является чистый операционный доход и коэффициент капитализации. При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:

- упрощенный баланс;

- отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Задача 1.

Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 тыс.руб., за 1-й год норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания?

Задача 2.

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близлежащий аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 125 000 руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания 40 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000руб. Определить стоимость недвижимости.

Задача 3.

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет, исходя из следующей информации:

- месячная рента обычно составляет $300 за кв.м.;

- текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

- площадь каждой секции 500 кв.м.;

- здание состоит из трех секций;

- плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

- управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1 000 в год;

- на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

- юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $ 5 000 в год;

- остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

- ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $ 90 000.

Задание

а) составить отчет собственника объекта недвижимости;

б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Задача 4.

В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12/кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода;

б) действительного валового дохода;

в) чистого операционного дохода.