Методы инвестиционно-ипотечного анализа

Особенности Разработки бизнес-планов в градостроительстве

Окончательно оформившаяся к началу 90-х годов теоретическая, методическая и практическая база отечественного градостроительства рассматривала город (любой) как элемент народнохозяйственного комплекса страны, в чем-то равный - так же, как отрасль, завод и т.д., - иным его элементам. Так же как и отраслями, в результате государственного планирования, было устроено и управление развитием (жизнью) городов, и система градостроительных документов, а именно: они исторически единственные "описывали" городские перспективы в наиболее полном виде.Следовательно, народно хозяйственный заказ, а по сути, ведомственно-отраслевой заказ, определял перспективные параметры городов, которые, как большой или маленький завод, должны были обеспечить выпуск запланированного объема продукции. Отсюда определялись необходимая численность трудозанятого населения и численность постоянного населения в городе, необходимая для его воспроизводства, количество (площадь) необходимой жилой и нежилой застройки, объемы транспортной и инженерной инфраструктуры, наконец, территория города и так далее.При этом критерием эффективности "деятельности города" являлся, по сути, тот же критерий, что использовался в производственной сфере: минимизация себестоимости продукции. Отсюда - индустриальное домостроение, строительство на свободных территориях "под бульдозер", типовые схемы "ступенчатой системы обслуживания", "забытые" затраты на поддержание и восстановление историко-культурного наследия, охрану природы.

Такой подход игнорировал естественные закономерности городской жизни и развития, "выключал" из проектной практики, а следовательно и из практики реализации и повседневного городского управления реально существующие проблемы и внутренние ресурсы развития сложного пространственного социально-культурного и экономического организма - города.Наиболее выпукло противоречия между директивным социально-экономическим и градостроительным - как пространственным отражением социально-экономического - планированием (проектированием) и социокультурными эволюционными тенденциями городского развития проявились на сломе социально-политической и экономической ситуации.Сегодня уже достаточно очевидно, что последствия экстенсивного отраслевого развития (а точнее, физического роста) городов привели к ухудшению в них экологической ситуации, дефициту всех видов ресурсов, потерям в качестве городской среды (обветшанию застройки, утратам историко-культурного наследия и городских ландшафтов, искажению планировки, преобладанию дискомфортных, хотя и обеспеченных квадратными метрами, условий жизни горожан), крайне не эффективному использованию городской земли.

Последствия такого градостроительного прогнозирования, проектирования и градостроительной практики не нуждаются в комментариях.

Конечно, это результат не только деятельности градостроителей, последствия методов их проектной и повседневной управленческой деятельности, но и общей государственной социально-экономической политики. Однако нельзя сбрасывать со счетов и то, что тип (методы, содержание) используемой градостроительной документации не отвечал реалиям городской жизни и развития и не являлся, что особенно важно для нас, истинным инструментом городского управления, а подменялся неким «прожективным» планом, судьба которого зависела не от города, а от того, «кто и сколько даст денег на его реализацию». Тем более что, как уже говорилось, градостроительная документация исторически являлась тем документом, который оформлял «городскую материю» всяческих социально-экономических и политических планов.К сожалению, и новый Градостроительный кодекс не решает этих проблем, во многом транслирует то градостроительное знание, которое сложилось в советское время.Остановимся на роли и месте стратегического планирования в деятельности органов местного самоуправления.

Экономический кризис в России обострил ситуацию в городах. Это обострение нашло свое отражение в том, что поддержание нормативного состояния городских систем жизнеобеспечения, за которое несут ответственность, прежде всего, органы местного самоуправления, чрезвычайно затруднено, а "разговоры о развитии" вообще представляются несбыточными мечтаниями. В тоже время города пока не могут надеяться и на серьезную внешнюю федеральную и субфедеральную поддержку.

Следовательно, как показывает мировой опыт, выход из кризисной ситуации во многом находится в пространстве стратегического планирования местного экономического развития и консолидации на этой основе деятельности органов местного самоуправления со всеми социально активными группами населения города: представителями деловых кругов, прежде всего представителями малого и среднего предпринимательства, опирающегося в своих перспективах на местные ресурсы, представителями общественности и общественных организаций.

Стратегическое планирование местного экономического развития, или, в более общем плане, стратегического планирования городского развития - это готовность всех заинтересованных в нем лиц к долгосрочному видению городской ситуации, в том числе и в пространстве города.

43)Виды кредитов и залоговое законодательство.

Кредитом называется ссуда в денежной или натуральной форме, предоставляемая физическим или юридическим лицом (кредитором) другому физическому или юридическому лицу (заемщику) на условиях возвратности и, как правило, возмездности. Последнее означает, что обычно заемщик уплачивает кредитору за предоставленный кредит определенную плату. Основные виды кредитов являются: банковский кредит (дается банками предприятиям, фирмам, компаниям, населению в виде денежных ссуд); коммерческий кредит; потребительский кредит; международный кредит (охватывает экономические отношения между странами). Развивается также кредит на компенсационной основе, суть которого заключается в погашении задолженности не деньгами (валютой) , а поставкой продукции предприятий, оборудованных за счет предоставленных ссуд.
Из всех перечисленных видов кредитов интерес для нас имеет только потребительский кредит. Это особая форма кредита, предоставляемая его получателям в виде отсрочки платежа за покупаемые ими потребительские товары и бытовые услуги. При потребительском кредите заемщиками являются физические лица — население, а кредиторами — предприятия торговли и сферы услуг, банки, специальные кредитные учреждения.Торговые предприятия предоставляют потребительский кредит в виде товаров, проданных в рассрочку, а банки — в виде краткосрочных и среднесрочных ссуд на приобретение дорогостоящих товаров длительного пользования. Залог в соответствии с действующим законодательством представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств. Предметом залога могут быть недвижимость, вещи, ценные бумаги, иное имущество, имущественные права. При этом предмет залога может быть передан залогодержателю (заклад), но может быть и оставлен у залогодателя.
Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор - залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств приобретает право получения удовлетворения за счет заложенного имущества. Отношения по залогу в настоящее время регулируются следующими актами: Законом РФ "О залоге" (далее - Закон), Гражданским кодексом РФ (далее - ГК) и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы). Необходимость широкого применения института залога в банковской практике очевидна. В принципе нормативная база для практического использования залога существует. Однако действующее законодательство о залоге содержит ряд недостатков, препятствующих полноценному использованию залога. На одном из таких недостатков хотелось бы остановиться особо.

Методы инвестиционно-ипотечного анализа.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

 

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.
Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода,
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где NОI – чистый операционный доход n года проекта;
DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;
TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;
UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;
i – отдача на собственный капитал;
М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.
Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:
– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;
– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.


45) Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена - стоимость».

Собственник должен оптимизировать структуру капитала, взвешивая все издержки, риск и стоимость обслуживания долга и сопоставляя их с будущей эффективностью использования собственных и заемных средств. Инвестор считает, что успешным является проект с использованием дешевого кредита с желаемым коэффициентом задолженности, длительным сроком амортизации и нормой отдачи на собственный капитал, отвечающей его требованиям. За реализацию этих условии инвестор готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость недвижимости. Таким образом, конкретные условия финансирования влияют на величину денежных средств, уплаченных за недвижимость в результате конкретной сделки купли-продажи, но не на ее стоимость. Условия финансирования не влияют на физическую сущность собственности и арендные платежи. Для перевода цены в стоимость (иногда используется термин "денежный эквивалент рыночной стоимости") оценщик должен хорошо ориентироваться в типичных предпочтениях кредиторов и инвесторов.В примерах, иллюстрировавших использование техники ипотечпо-инвестиционного анализа, определялась обоснованная цена, или оценочная стоимость, именно вследствие того, что исходными данными служили конкретные (частные) условия финансирования. Для того чтобы определить стоимость недвижимости, которая в соответствии с основным смыслом инвестиционно-ипотечного анализа является суммой текущих рыночных интересов финансовых составляющих, нужно определить рыночную стоимость долгового обязательства и сложить ее с собственным капиталом (платежом) покупателя.

46) Понятие оценочной деятельности. Субъекты оценочной деятельности. Объекты оценки.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности с финансовой математикой, финансовым менеджментом.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.
Объект оценки. В соответствии со статьей 5 Закона к объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работа, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

47) Обязательность проведения оценки объектов недвижимости.Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.