Політика у сфері земельних відносин. Земельний кадастр. Земельний кодекс України. Форми власності й господарювання на землі
Земельні відносини - це відносини, які виникають щодо володіння, користування, розпорядження та управління земельними ресурсами на всіх рівнях як об´єктами господарювання і засобами сільськогосподарського виробництва.
Державне регулювання земельних відносин полягає у створенні законодавчої бази з захисту прав землевласників і землекористувачів, у виборі ефективних пропорцій між прямим і непрямим управлінням земельними ресурсами.
Істотні зміни у земельних відносинах пов´язані з роздержавленням земель сільськогосподарського призначення; формування земель запасу та резервного фонду зумовили особливу функцію держави - контроль за землекористуванням, збереженням агрофонду земель, відповідним використанням.
В Україні здійснюється земельна реформа, в результаті реалізації якої формується нова аграрна структура, зорієнтована на приватну власність на землю. Нині вже завершено перший і другий її етапи - проведено роздержавлення землі і передачу її у колективну власність; здійснено паювання землі з видачею відповідного документа - сертифіката про право приватної власності на землю. Третій, завершальний, етап земельної реформи передбачає формування на базі приватної власності на землю нових за змістом приватно-орендних господарств. Власники сертифікатів на земельний пай мають право створювати своє селянське (фермерське) господарство або отримувати щорічно додатковий дохід у вигляді орендної платні.
Аграрна реформа в Україні ще не завершена, оскільки не торкнулася глибинних основ колективної власності, а зміна власника не призвела до появи ефективного власника. Механізм функціонування пайових відносин усередині приватизованих підприємств нині функціонує недостатньо. Це пояснюється тим, що не закріплені правові гарантії інституту приватної власності на землю, не розроблений механізм купівлі-продажу землі, її передачі в заставу, не сформований земельний ринок.
Розвиток земельного ринку гальмують низька купівельна спроможність населення, слабка державна підтримка землевласників та ін.
Державне регулювання земельних відносин здійснюють органи державного управління всіх ієрархічних рівнів. Держава забезпечує законодавче регулювання земельних відносин, розпорядження землями загальнодержавної власності України; встановлює порядок і середні ставки платні за використання землі, граничні розміри орендної плати за неї; організацію і здійснення державного контролю за використанням та охороною земель та їх моніторингу; встановлює основні положення землеустрою і порядку ведення державного земельного кадастру; розробляє державні програми щодо раціонального використання земель, підвищення родючості ґрунтів, охорони земельних ресурсів тощо.
Крім цих заходів та участі в їх реалізації, органи місцевого самоуправління в галузі регулювання земельних відносин здійснюють: передачу земельних ділянок у власність на умовах чинного законодавства; реєстрацію права власності, права користування землею і договорів на оренду землі; вилучення (викуп) земель відповідно до законодавства; справляння платні за землю; ведення земельно-кадастрової документації; погодження проектів землеустрою; погодження будівництва жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд на земельних ділянках, що перебувають у власності або користуванні; вирішення земельних суперечок у межах своєї компетенції.
Економічні методи державного регулювання земельних відносин в Україні реалізуються шляхом введення платні за придбання землі відповідно до законодавства; сплати щорічного земельного податку або орендної плати, які визначаються залежно від якості та місця розташування земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки земель; запровадження пільг щодо платні за землю; розробки і функціонування механізму визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам за погіршення якості земель або приведення їх у непридатність для використання за цільовим призначенням.
Державне регулювання аграрного сектора передбачає підтримку відповідного рівня цін та забезпечення цінової рівноваги на продукцію АПК.
Державне регулювання цін в Україні здійснюється в умовах високого попиту на сільськогосподарську продукцію і значного спаду обсягів виробництва. Наявна система цін не відшкодовує високих витрат на виробництво продукції, призводить до диспаритету цін.
Термін “кадастр” означає систематизовану сукупність даних стосовно кількісної та якісної характеристик відповідних видів природних ресурсів чи явищ.
Державний земельний кадастр — один з різновидів кадастрів природних ресурсів, до яких, крім нього, включаються: водний кадастр, лісовий кадастр, кадастр тваринного світу, кадастр рослинного світу та ін.
Державний земельний кадастр являє собою єдину державну систему земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристики, розподіл серед власників землі і землекористувачів.
Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні.
Ведення державного земельного кадастру — одна з функцій державного управління у сфері землекористування та охорони земель. Його значення полягає в тому, що він є державним інформаційним ресурсом. Призначення державного земельного кадастру полягає в забезпеченні необхідною інформацією органів державної влади й органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ та організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням та охороною земель, економічного й екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою (ст. 194 ЗК).
Державний земельний кадастр складається з відповідних складових, кожна з яких має визначене законодавством цільове призначення.
Кадастрове зонування земель — це розділення їх на земельні ділянки за різним цільовим призначенням і правовим режимом використання. Кадастрове зонування включає встановлення: місця розташування обмежень щодо використання земель; меж кадастрових зон та кварталів; меж оціночних районів та зон; кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) (ст. 197 ЗК).
Кадастрові зйомки згідно зі ст. 198 ЗК — це комплекс робіт, що виконуються для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Вони включають: геодезичне встановлення меж земельної ділянки; погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками і землекористувачами; відновлення меж земельної ділянки на місцевості; встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання земель; виготовлення кадастрового плану.
Бонітування ґрунтів відповідно до ст. 198 ЗК становить порівняльну оцінку якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та істотно впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Воно проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.
Економічна оцінка земель — це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі. Вона повинна з достатньою точністю відобразити відмінності в якості земель з точки зору економічної родючості ґрунтів при досягнутому рівні інтенсивності землеробства.
Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок різного цільового призначення. Вона визначається в умовних кадастрових гектарах або грошовому виразі.
Грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при зміні суб'єктів права власності на земельні ділянки, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку тощо. Вона визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.
Державна реєстрація земельних ділянок є складовою автоматизованої системи державного земельного кадастру та необхідним елементом виникнення суб'єктивного права власності та права постійного користування на земельну ділянку. Відповідно до ч. 1 ст. 125 ЗК України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Державний реєстр земель складається з двох частин — книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі з зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку (ст. 202 ЗК).
Згідно з Указом Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. функцію з державної реєстрації земельних ділянок покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.
Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. При обліку кількості земель виділяють землі: у межах населених пунктів; за категоріями; за формами власності; зрошуванні й осушенні землі тощо (ст. 203 ЗК).
Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів. Він містить: класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель; характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу і поживних рухомих речовин, механічним складом ґрунтів; характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь тощо.
Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом України, обласними головними управліннями, Київським та Севастопольським міськими головними управліннями, міськими (міст обласного та районного значення) управліннями (відділами), районними відділами земельних ресурсів, які є територіальними органами Держкомзему України.
Земельний кодекс України (ЗКУ) — основний нормативно-правовий акт земельного законодавства України, ухвалений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року.
Земельний кодекс України є кодифікованим нормативним актом (законом) яким регулюються земельні відносини з метою забезпечення раціонального використання земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю, збереження та відтворення родючості ґрунтів, поліпшення природного середовища, охорони прав фізичних і юридичних осіб на землю тощо.
Земельний кодекс України складається з десяти розділів (поділені на глави та статті), розмежованих за сферою регулювання:
Розділ перший. Загальна частина.
Розділ другий. Землі України.
Розділ третій. Права на землю.
Розділ четвертий. Набуття і реалізація права на землю.
Розділ п'ятий. Гарантії прав на землю.
Розділ шостий. Охорона земель.
Розділ сьомий. Управління в галузі використання й охорони земель.
Розділ восьмий. Відповідальність за порушення земельного законодавства.
Розділ дев'ятий. Прикінцеві положення.
Розділ десятий. Перехідні положення.
Стаття 78 ЗК України встановлює, що земля може перебувати у приватній, комунальній і державній власності.
Право приватної власності на землю означає, що конкретно визначена на місцевості земельна ділянка належить певному громадянинові або юридичній особі.
Особливістю права приватної власності на землю є те, що громадяни України мають право на одержання у власність земельних ділянок лише для визначених законодавством конкретних цілей, а саме:
- ведення селянського (фермерського) господарства;
- ведення особистого підсобного господарства;
- будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка);
- садівництва;
- дачного і гаражного будівництва;
- здійснення підприємницької діяльності без створення юридичної особи.
Земельні ділянки можуть набуватися у приватну власність:
- за плату у місцевих рад для ведення фермерського господарства понад площу, що передається безоплатно. Таку передачу землі у власність проводять за ціною, що визначається на основі грошової оцінки ділянки. Рішення відповідної ради з цього питання є підставою для укладання договору купівлі-продажу ділянки з посвідченням у нотаріальному порядку;
- за договором купівлі-продажу земельних ділянок, що перебувають у приватній власності. Договір купівлі-продажу посвідчується у нотаріальному порядку.
Право приватної власності на земельну ділянку або її частину припиняється з таких підстав:
- добровільної відмови від земельної ділянки;
- відчуження земельної ділянки місцевій раді;
- викупу земельної ділянки для державних або громадських потреб;
- систематичного невнесення земельного податку у строки, встановлені законодавством України;
- використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості ґрунтів, їхніх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки;
- використання землі не за цільовим призначенням;
- невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва і протягом двох років - для несільськогосподарських потреб;
- у разі визнання недійсними угод, укладених власниками землі з порушенням установленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок.
Передачу земельних ділянок державної власності У комунальну власність передбачає ст. 117 Зк України. Право комунальної земельної власності може бути розширено внаслідок викупу земельних ділянок фізичних і юридичних осіб для суспільних потреб або придбання їх на інших засадах, передбачених законом.
Згідно з ч. 2 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі у межах населених пунктів, крім земель державної і приватної власності, а також земельні ділянки за їхніми межами, на яких розташовано об'єкти комунальної власності. Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні Ділянки комунальної власності, управління якими здійснюють районні або обласні ради. Отже, землі комунальної власності у загальному вигляді визначаються шляхом виключення їх зі складу земельних ресурсів державної власності та відмежування від земельних ділянок права приватної власності.
Земельне законодавство визначає землі, які можуть перебувати лише у комунальній власності і не можуть передаватися у приватну власність. Це землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення; землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених ЗК України; земельні ділянки, які використовують для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.
Підставами набуття права комунальної власності на землю є: передача територіальним громадам земельних ділянок державної власності; викуп їх для суспільних потреб та примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності; прийняття спадщини, умовою якої є передача цих ділянок територіальним громадам; набуття у власність земельних ділянок за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та іншими цивільно-правовими угодами; виникнення інших підстав, передбачених законом (наприклад, добровільної відмови фізичної або юридичної особи від права власності на земельну ділянку на користь територіальної громади або примусове вилучення ділянки за позовами органів місцевого самоврядування у передбачених законом випадках). Наведений перелік підстав набуття права власності на землю не є вичерпним.
Суб'єктами права комунальної власності на землю є територіальні громади. Так, відповідно до ч. 1 ст. 83 ЗК України комунальна власність на землю належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ і міст. Визначення поняття територіальної громади, її правосуб'єктність, основні функції та повноваження, у тому числі правомочності власності, а також умови і порядок їх здійснення закріплено у Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року.
У державній власності перебувають усі землі України, за винятком земель, переданих у приватну і комунальну власність. Об'єктами права державної власності є не лише конкретні ділянки, а й усі землі відповідних категорій у просторових межах держави, не віднесені до комунальної і приватної власності. Відокремлення земельних площ державної власності не за ознаками місць розташування конкретних ділянок і встановлення їхніх меж на земній поверхні, а за ознаками меж державного кордону забезпечує відмежування їх від земель сусідніх держав (зовнішнє) і від земель комунальної і приватної власності (внутрішнє).
Суб'єктом права власності на державні землі та конкретні земельні ділянки, що входять до їхнього складу, завжди залишається держава як політико-правова організація суспільства. Землі державної власності належать державі з усіма соціальними і юридичними наслідками, що випливають з цього, а не органам представницької або виконавчої влади, які здійснюють правомочності, пов'язані з володінням, користуванням і розпоряджанням ними у встановлених межах від імені та в інтересах держави.