Риэлторские схемы ухода от налогов
Рынок недвижимости уже несколько лет находится на подъеме, на нем обращаются большие суммы. В случае если агентство недвижимости заключило со страховой компанией договор на страхование имущества, то как только деньги попадают на счета застройщика и страховщика, в дело вступает еще один участник цепочки - фирма-однодневка.
С фирмой уже заключен договор на предоставление каких-либо услуг. Эта сделка страхуется, "однодневка" не выполняет взятых на себя обязательств и наступает "страховой случай", по которому деньги будут перечислены на счет риэлторской организации. Таким образом, риэлторские организации уходят от налога на прибыль.
Если в этой схеме учесть еще и зарплату сотрудникам, замаскированную под страховые выплаты, то можно уйти не только от налога на прибыль, но и от ЕСН. По этим схемам риэлторские организации работают уже не один год. Время от времени меняются детали, но сама модель остается неизменной.
Несколько лет назад при продаже квартир на вторичном рынке жилья риэлторские организации использовали и другую схему ухода от налогов. В договоре купли-продажи указывалась стоимость квартиры по справке БТИ, т.е. за основу бралась инвентаризационная стоимость жилья (продаются же квартиры по рыночной цене, которая намного выше инвентаризационной). Разницу между этими суммами агентства недвижимости получали втайне от налоговых органов. Но сейчас эта схема не работает, никто не хочет экономить деньги риэлторов себе в ущерб. Ведь, согласно НК РФ, покупатели жилья могут компенсировать часть своих затрат (подоходных 13%) на покупку квартиры.
Но если человек покупает вторую или третью квартиру и уже получал имущественный вычет, эта схема применяется и сегодня. Ведь воспользоваться льготой на покупку жилья можно только раз в жизни.
В этом случае риэлторская организация предоставляет покупателю определенную скидку. За это в договоре купли-продажи указывается стоимость квартиры лишь немного больше той, за которую риэлторы приобрели ее. Прибыль получается минимальная, налоги, соответственно, тоже.
Однако, даже не имея права воспользоваться имущественным вычетом, покупатель очень неохотно соглашается на этот вариант. Последствия такой сделки сомнительны: суд может признать ее недействительной. В этом случае покупателю придется возвращать квартиру агентству. Риэлторы в свою очередь обязаны отдать деньги, но только ту сумму, которая официально указана в договоре. А все, что было заплачено сверх этого, возврату не подлежит - эти деньги не значатся ни в одном документе.
Можно обмануть покупателей при оформлении квартиры в собственность. Допустим, в договоре указано, что цена таких услуг составляет 1% от стоимости квартиры. Но в соглашении есть еще пункт, в котором указано, что окончательный расчет с риэлторской организацией покупатель производит после того, как квартира оформлена по всем правилам. И если оказывается, что реальные расходы организации на регистрацию превысили сумму, которую покупатель уже заплатил (1% от стоимости квартиры), то он должен компенсировать дополнительные издержки риэлторской организации.
Разницу делают небольшой, и покупателю, который уже выложил за оформление квартиры в собственность большую сумму денег, чтобы не потерять ее, приходится смириться с доплатой. Эта разница не проходит ни по одному документу. Риэлторская организация использует ее на покупку подарков чиновникам, от которых во многом зависит ее существование.
К подбору кадров в риэлторской организации нужно подходить ответственно. Встречаются "черные" маклеры. Варианты, которые они предлагают покупателям, более привлекательны, чем у риэлторских организаций, по цене, поскольку маклеры берут за посреднические услуги гораздо меньше. При этом обычному человеку, который выходит на посредника по объявлению в газете, непросто разобраться, с кем он будет иметь дело - с риэлтором или "черным" маклером. Нередко последние при встрече показывают визитки преуспевающих агентств недвижимости.
Устраивается такой маклер на риэлторскую организацию, проворачивает пару сделок и увольняется. Причем полученные с покупателей комиссионные кладет к себе в карман.
Маклер обещает клиентам, которые обратились в риэлторскую организацию, решить их жилищные проблемы лично, в обход организации и просит за посредничество гораздо меньшую сумму, чем его работодатели.
Многие идут на такую сделку, поскольку риэлторские организации на самом деле завышают цены на свои услуги, и маклеры этим пользуются. А руководству такие дельцы докладывают, что покупатель передумал покупать квартиру, однако в последнее время "черное" маклерство постепенно изживает себя, потому что возможностей у него намного меньше, чем у риэлторских организаций.