Припинення договору найму. Доля поліпшень
План
1. Поняття і юридична характеристика договору найму (оренди). Суб'єктний склад договору найму (оренди).
2. Укладання договору найму (оренди): істотні умови, форма.
3. Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди). Зміст і здійснення прав наймача щодо користування найнятим майном.
4. Припинення договору найму (оренди).
5. Договір прокату: поняття, юридична характеристика, сфера застосування, особливості правового регулювання. Зміст договору прокату.
6. Договір найму (оренди) транспортних засобів: поняття, види, особливості.
7. Договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди: поняття, юридична характеристика, форма. Права на земельну ділянку у наймі (оренді) будівлі.
8. Договір лізингу: поняття, ознаки, юридична характеристика, види лізингу. Основні елементи договору лізингу. Суб'єктний склад, предмет, форма, зміст договору лізингу.
9. Особливості оренди державного і комунального майна: правове регулювання, сфера застосування. Об’єкти та суб’єкти оренди державного і комунального майна. Порядок укладання й оформлення, істотні умови, виконання і припинення договору оренди державного і комунального майна.
Глава 25. Договір майнового найму (оренди)
Загальна характеристика договору (ст. 759 ЦК)
За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір майнового найму має спільні і відмінні від договору купівлі-продажу ознаки. Спільним є те, що і майновий найм, і купівля-продаж є оплати і, двосторонні договори. Головна відмінність полягає у тому, що за договором майнового найму майно передається не у власність, а в тимчасове оплатне користування на певний строк.
В укладанні договору найму зацікавлена кожна зі сторін. Наймач, інколи, не має можливості (або бажання) придбати майно у власність, тому користується тимчасово чужим майно. Наймодавець, як власник, максимально вилучає корисні властивості зі свого майна, яке йому тимчасово не потрібне.
Предметом договору найму може виступати будь-яка неспоживна річ, що визначена індивідуальними ознаками і дозволяє відмежувати цей договір від договору позики, а також майнові права.
Характерною ознакою договору найму є і його оплатний характер, оскільки в іншому випадку вже буде йтися про договір безоплатного користування майном, тобто про позичку.
Строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не передбачене законодавством. Якщо строк договору найму не встановлений сторонами, він вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час, попередивши контрагента письмово про це за один місяць, а в разі найму нерухомого майна - за три місяці.
Обов'язки сторін
Обов'язками наймодавця є:
o своєчасно передати майно наймачеві у стані, який відповідає призначенню майна й умовам договору. Залежно від характеру майна передача може здійснюватися або шляхом безпосереднього вручення майна наймачеві (транспортний засіб, телевізор), або може бути виражена у формі допуску наймача до користування майном, яке залишається у володіння наймодавця (користування музичним інструментом, каналами зв'язку, машинним часом тощо). Передача здійснюється у строк, який зазначений у договорі, якщо він відсутній - то на першу вимогу наймача. Передача, як правило, повинна бути оформлена приймально-здавальним актом, в якому зазначається технічний стан майна, що передається;
o виконувати за свій рахунок капітальний ремонт, якщо інше не передбачене законом чи договором (наприклад, за договором побутового прокату і капітальний, і поточний ремонт виконує наймодавець).
Наймач зобов'язаний:
o користуватися майном відповідно до його призначення та договору;
o підтримувати майно у належному стані;
o виконувати поточний ремонт, якщо інше не передбачене законом чи договором;
o своєчасно сплачувати за майно.
Залежно від виду майна, яке передається у найм (оренду), на наймача за договором можуть бути покладені й інші обов'язки (застрахувати майно, укласти договір охорони, своєчасно проводити ветеринарний огляд тощо).
Серед прав наймача слід зазначити такі:
o право на плоди, продукцію, доход, одержані ним у результаті користування річчю;
o право на здачу майна за згодою наймодавця в піднайм;
o переважне право на укладення договору найму на новий строк. Якщо наймач належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, йому надається переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;
o переважне право на придбання речі. У разі продажу речі, наймач, який належним чином виконує свої зобов'язання, має переважне право на придбання цієї речі перед іншими особами;
o право наймача на захист володіння. Наймач користується і володіє чужим майном і законодавець захищає водночас і його права. Наймач має право на захист володіння не лише
від третіх осіб, а й від наймодавця, якщо останній порушує умови договору;
o право на поліпшення майна. Якщо ремонт направлений на забезпечення збереженості майна, то поліпшення - на підвищення ефективності використання майна за призначенням.
Припинення договору найму. Доля поліпшень
Договір найму припиняється після закінчення строку договору. У цьому разі наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він отримав з урахуванням амортизації (нормального зносу). Якщо договір був укладений на невизначений строк, то кожна зі сторін має право розірвати його у будь-який час, попередивши контрагента письмово за місяць, а в разі найму нерухомого майна - за три місяці.
Договір майнового найму припиняють і обставини, які є загальними практично для всіх видів договірних зобов'язань (смерть фізичної особи, ліквідація юридичної особи без правонаступництва тощо).
Договір майнового найму може бути розірваний і достроково на вимогу сторін.
Наймодавець має право достроково розірвати договір, якщо наймач:
- протягом трьох місяців не вносить плату за користування річчю;
- користується річчю не за призначенням, або не за договором;
- без дозволу наймодавця передав річ у піднайм;
- не приступив до виконання капітального ремонту, якщо це було передбачене договором.
Наймач має право на дострокове розірвання договору, якщо:
- якість переданої речі не відповідає умовам договору та призначенні речі;
- наймодавець не виконує обов'язку щодо капітального ремонту речі.
За час користування майном наймач може зробити певні поліпшення майна, яким він користується (наприклад, обкладе цеглою гараж, проведе світло, обкладе кахлем кухню тощо). Якщо доля поліпшень у договорі не визначена, то це питання розв'язується залежно від того, чи зроблені поліпшення з дозволу наймодавця, чи без його дозволу та чи можна їх відокремити без шкоди для речі.
Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право їх вилучити. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які відокремити без шкоди для речі не можна, він позбавлений права на відшкодування витрат.
Якщо наймодавець дав згоду на поліпшення, то наймач маг. право на відшкодування їх вартості або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном.
25.4. Договір лізингу (статті 806-809 ЦК)
За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості з лізинеоодержувачем і прямий лізинг) або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника ) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених § 6 гл. 58 ЦК України та Законом України "Про фінансовий лізинг" від 11 грудня 2003 р.
Слово "лізинг" є українською транскрипцією американізованого терміна "leasing", що означає - здавати в оренду, який почав використовуватися в Англії у кінці епохи феодалізму в значенні здачі майна в оренду. Як вид підприємницької діяльності лізинг набув поширення у США з кінця 50-х років минулого століття, а нині відомий практично законодавцям усіх країн.
У господарській практиці і в цивілістичній доктрині вирізняють дві форми лізингу: оперативний (або експлуатаційний) та фінансовий лізинг. Як правило, при фінансовому лізингу лізингоодержувач має право набути майно у власність за його залишковою вартістю.
Лізинг охоплює комплекс договірних відносин: купівлю-продаж, найм, доручення, комісію, кредитний та агентський договори. Сторони у договорі. Розрізняють лізинг прямий і непрямий, При прямому лізингу сторонами виступають лізингодавець і лізингоодержувач.
На відміну від договорів найму та оренди, де присутні дві сторони - наймодавець та наймач, у договорі непрямого лізингу в лізингових операціях беруть участь три учасники:
- виробник (продавець) устаткування, який укладає договір купівлі-продажу з лізинговою компанією;
- лізингодавець (лізингова компанія), яка за дорученням майбутнього лізингоодержувача укладає договір купівлі-продажу з виробником і стає власником устаткування;
- лізингоодержувач, який замовляє певне устаткування лізингодавцю
Привабливість лізингу полягає у тому, що лізингоодержувачі без значних капіталовкладень можуть отримувати у користування новітню техніку, електронне та комунікаційне устаткування. Лізингодавці, у свою чергу, за рахунок лізингових платежів не лише компенсують витрати, пов'язані із придбання предмета лізингу, а й отримують відсотки на вкладений капітал.
Оперативний лізинг являє собою різновид договору оренди, оскільки після закінчення строку договору лізингу майно підлягає поверненню лізингодавцю.
У ст. 1 Закону України "Про фінансовий лізинг" законодавець наводить таке поняття договору фінансового лізингу:
"За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізинг одержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі)".
Істотними умовами договору фінансового лізингу є: предмет лізингу, строк договору та розмір лізингових платежів.
Предметом (об'єктом) договору фінансового лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.
Предметом фінансового лізингу не можуть виступати земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці). Лізингові платежі можуть включати в себе:
1) суму, що є безпосереднім відшкодуванням частини вартості предмета лізингу;
2) платіж - як винагороду лізингодавцю за передане у лізинг майно;
3) компенсацію відсотків за кредитним договором, який уклав лізингодавець, щоб придбати предмет лізингу.
Права та обов'язки сторін за договором фінансового лізингу.
Лізингодавець зобов'язаний:
1) інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;
2) своєчасно надати лізингоодержувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;
3) попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним.
Лізингоодержувач зобов'язаний:
1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;
2) утримання предмета лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування);
3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;
4) застрахувати предмет лізингу;
5) надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;
6) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу - повернути об'єкт у нормальному стані, з урахуванням зносу.
Ризик випадкової загибелі предмета лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.
Закон не містить спеціальних правил, що стосуються припинення або розірвання договору лізингу, тому до нього застосовуються загальні правила щодо припинення договору найму (оренди), якщо це не суперечить законодавству.