Тема 3.Предоставление земельных участков. Сделки с земельными участками
Вопросы:
1. Предоставление земельных участков для целей связанных со строительством.
2. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.
3. Резервирование земельных участков.
4. Изъятие земельных участков у собственников, землевладельцев, землепользователей для государственных и муниципальных нужд.
5. Договор купли-продажи земельных участков.
7. Договор аренды земельных участков.
8. Договор ипотеки земельных участков.
Содержание темы:
Органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков.
Порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов.
Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. Проведение работ по формированию земельного участка.
Процедура выбора земельного участка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства.
Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Освоение застроенных территорий.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления. Порядок оформления документов. Особенности данной процедуры.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Изъятие земельных участков у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов для государственных и муниципальных нужд.
Правовые основания для изъятия земельных участков. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Порядок выкупа земельных участков у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка. Порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных и муниципальных нужд.
Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Особенности отдельных видов сделок с земельными участками.
Купля-продажа земельных участков. Требования к договору купли-продажи земельного участка. Предмет договора, существенные условия договора купли-продажи. Требования к документам, содержащим описание земельного участка. Особенности купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке. Особенности купли-продажи земельных участков, находящихся в общей собственности.
Договор аренды земельного участка. Существенные условия договора. Соглашение об изменении договоров аренды. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды. Субаренда. Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства
Ипотека (залог) земельных участков. Описание земельного участка в договоре ипотеки (залога). Требования к оформлению прав на земельный участок залогодателя. Требования к оформлению договора ипотеки. Земельные участки, подлежащие ипотеке и земельные участки, не подлежащие ипотеке. Особенности ипотеки земельных участков, на которых расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки.
Задача 1. Глава районной администрации принял постановление об изъятии у сельскохозяйственного производственного кооператива « Рассвет» ( ПК ) 150 га пашни для расширения границ города - районного центра и последующего выделения жителям города земельных участков для индивидуального жилищного строительства. В этом же постановлении предусматривалась компенсация ПК « Рассвет» стоимости неиспользованных затрат и неполученного дохода (упущенной выгоды) в расчете за один год. Глава администрации руководствовался правилами Временного положения о порядке возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства при изъятии и ограничении прав на землю, утвержденном правительством субъекта РФ. В данном положении возмещение упущенной выгоды в связи с изъятием сельскохозяйственных земель ограничено периодом в один календарный год. ПК не согласился с решением администрации, считая, что оно противоречит земельному законодательству. Решите дело.
Задача 2. ЗАО « Восток» по кредитному договору от 4 августа 2008 года получило в коммерческом банке ссуду в сумме 1 000 000 рублей под 30 процентов годовых с погашением ее до 4 августа 2009 года. В порядке обеспечения кредитного обязательства сторонами был заключен договор ипотеки склада-магазина, принадлежащего ЗАО на праве собственности и находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования ( города). Договор ипотеки строения был удостоверен в нотариальном порядке. При обращении в орган по регистрации прав на недвижимое имущество, в государственной регистрации сделки было отказано по причине того, что стороны не включили в ипотечный договор залог права аренды земельного участка.
Стороны договора не согласились с решением органа государственной регистрации по следующим причинам:
1) по мнению КБ, земельный участок в качестве обеспечения ссуды ему не нужен, так как стоимость склада-магазина полностью обеспечивает ее возврат;
2) по мнению ЗАО земельный участок не может передаваться в залог, так как он находится не в собственности, а арендуется. Кроме того стороны вправе сами определять предмет залога, что вытекает из ст. 421 ГК, закрепляющий принцип свободы заключения договора. Решите дело.
Задача 3. Супруги Гавриловы, являющиеся членами садоводческого товарищества « Репка», решили продать садовый участок (6 соток) на участке находится садовый домик, колодец, плодовые и ягодные насаждения. Супруги являются участниками Великой Отечественной войны. Никаких документов на земельный участок и домик, кроме членской книжки садовода у них нет. Граждане обратились за помощью в юридическую консультацию.
Задача 4. В связи с переездом на постоянное место жительства в город, гражданин Павлов прекратил ведение фермерского хозяйства на земельном участке в Ярославском районе, принадлежащем ему на праве собственности. Павлов заключил договор купли-продажи имущества хозяйства, включая ферму, скот, земельный участок, состоящий из пашни и сенокосных угодий. Районный прокурор предъявил иск о признании сделки недействительной, как заключенной с нарушением законодательства, и перевода прав покупателя на администрацию Ярославского района. Решите дело.
Задача 5. Гражданин Ивашов, проживающий в г. Ярославле, имеет жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. Ивашов хотел бы продать дом и земельный участок ООО « Фаворит» для устройства магазина. В регистрации сделки было отказано на том основании, что целевое назначение земельного участка - индивидуальное жилищное строительство и обслуживание жилого дома. Решите дело.
Задача 6. ЗАО «Якутстройпроект» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Министерству имущественных отношений Республики Саха (Якутия) о понуждении заключить договор приватизации земельных участков, занятых недвижимостью, принадлежащей ЗАО и необходимых для ее использования. В приватизации было отказано на том основании, что часть земельного участка принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования ГУП «Якутскстрой». Решите дело.
Задача 7. Гаражно-строительный кооператив «Юг» заключил с администрацией Ярославского муниципального округа договор аренды земельного участка общей площадью 200 кв.м. для проведения изыскательских работ под строительство автомойки. Срок действия договора стороны установили 10.03.2008 по 09.03.2008. Договором было предусмотрено, что в случае намерения заключить договор на новый срок арендатор предупреждает арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней. В противном случае договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия. ГСК 07.07. 2008 уведомило о пролонгации договора арены.
ГСК обратилось в администрацию с предложением заключить договор аренды с уточнением площади земельного участка, так как в соответствии с изменениями, внесенными в рабочий проект, для строительства требуется участок площадью не менее 600 кв.м. и получило отказ.
ГСК обратилось в суд иском к администрации Ярославского муниципального округа об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м. сроком на 11 месяцев. Решите дело.
Задача 8. Общество с ограниченной ответственностью «Восток» обратилось в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом г.Н., открытому акционерному обществу «Спорт – Центр» и управлению Федеральной регистрационной службы по Н-ской области о признании недействительной сделки купли-продажи здания и обслуживающего его земельного участка. Истец арендовал одно из помещений в этом здании и имел разрешение на реконструкцию этого помещения.
В судебном заседании было установлено, что договор купли-продажи был заключен в соответствии со ст.23 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001. посредством публичного предложения. Истец настаивал на признании договора недействительным в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи права на земельный участок, расположенный под зданием, были переданы третьим лицам (арендаторам).
Решите дело.
Задача 9. Закрытое акционерное общество «Научно-производственная компания «ЛИК» приобрело у открытого акционерного общества «Автодизель» по договору купли-продажи ½ долю в праве собственности на очистные сооружения дождевых стоков общей площадью 130,6 кв.м.
Земельный участок, на котором расположены очистные сооружения, принадлежал продавцу на праве собственности. В тот же день, к который стороны заключили договор купли-продажи, между ними же был заключен договор аренды доли в праве собственности на земельный участок. ЗАО было передано в аренду 1/500 доля от земельного участка общей площадью 34043 кв.м. с кадастровым номером 51:23:011001:0116.
Стороны обратились в управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на очистные сооружения. Им было отказано в государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что договор купли-продажи очистных сооружений заключен сторонами с нарушением п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственный регистратор предложил сторонам заключить договор купли-продажи части земельного участка, занятой приобретенными очистными сооружениями и необходимой для их использования.
Решите дело.
Задача 10. Николаева, Лобова и Лобов обратились в суд с Лиловой иском об определении порядка пользования земельным участком. Они являются сособственниками жилого дома в пос Кузнечиха Ярославского района Ярославской области. Дом был разделен по мировому соглашению, заключенному их правопредшественниками и утвержденному судом в 1957 году. В настоящее время Николаева собственником изолированной части дома, которая составляет12/42 долей от всего дома. Лобова и Лобов являются собственниками 3/42 каждый и совместно владеют изолированной частью дома составляющей 6/42 долей дома. Лилова является собственником изолированной части дома составляющей 24/42 долей дома.
Указанный дом, расположен на земельном участке, площадь которого по договору застройки от 10.12.1931 г. составляет 2964 кв.м. Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство был предоставлен в бессрочное пользование и собственниками дома не приватизировался.
Николаева, Лобова и Лобов просили выделить им в совместное пользование часть земельного участка единым массивом в соответствии с принадлежащими им долями дома.
Лилова предъявила встречный иск об определении порядка пользования земельным участком, просила выделить ей в пользование земельный участок единым массивом, соответствующий 24/42 долям и максимально изолированной от пользования других собственников дома.
Решите дело.
Задача 11. Общество с ограниченной ответственностью «Стройтехвест» (далее – Общество) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (далее – Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1173 кв.м.
Исковое требование мотивировано тем, что общество является собственником объекта недвижимости – автозаправочной станции, расположенной на указанном земельном участке. Право собственности на данный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Общество обратилось к Комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Комитет отказал в заключении договора, ссылаясь на отсутствие разграничения государственной собственности на землю и положения о порядке приобретения и прекращения права на земельные участки на территории данного города.
Решите дело.