Проблеми державної реєстрації прав на землю
Право на нерухоме майно, до якого належать і земельні ділянки, підлягає обов‘язковій державній реєстрації. До цього зобов’язують норми Земельного (ст.ст. 125, 202) та Цивільного (ст. 182) кодексів України. Найпоширенішими правами на земельну ділянку, що підлягають державній реєстрації, є право власності на земельну ділянку та право користування земельною ділянкою на умовах оренди.
Процедура державної реєстрації прав на земельні ділянки та їх обмежень регулюється двома нормативно-правовими актами: Законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 1 липня 2004 р. (далі – Закон) та нормами Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему України від 2 липня 2003 р. № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 р. за № 641/7962 (далі – Тимчасовий порядок). Відповідно до вказаних актів державну реєстрацію прав на земельні ділянки та їх обмежень покладено на реєстраторів, що працюють в складі Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах», його регіональних філій та відділів.
В Україні інколи складається ситуація, коли за послуги, що держава зобов’язана надавати, справляються кошти, розміри яких не пояснюються ані чинним законодавством, ані здоровим глуздом. Аналізуючи наведені акти, спробуємо розібратися в законодавчому підґрунті плати за державну реєстрацію прав на земельні ділянки та їх обмежень, ведення реєстру земель і їх розмірів. До речі, така плата справляється як із суб‘єктів права, так і з землевпорядних організацій – виконавців робіт із землеустрою. Здебільшого розміри такої плати перевищують вартість робіт із землеустрою.
ОСОБЛИВОСТІ НОРМАТИВНОГО РЕГУЛЮВАННЯ
Тимчасовий порядок визначив процедуру взаємодії державних органів земельних ресурсів, реєстраторів (операторів) та розробників документації із землеустрою стосовно формування реєстру земель, але він жодним словом не згадує про оплату послуг за державну реєстрацію чи ведення державного реєстру земель. Також Тимчасовим порядком передбачено ведення „Державного реєстру земель”, натомість Закон вводить нову категорію – „Державний реєстр прав на нерухоме майно”.
Слід зазначити, що розділ 4 Закону встановлює порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно, який суперечить положенням Тимчасового порядку. Зокрема, найбільш спірними моментами у названих нормативно-правових актах є різний підхід до визначення повноважень реєстратора та оператора, а також певна відмінність в процедурі технічної реєстрації. До того ж у Тимчасовому порядку не йдеться про сплату коштів за послуги реєстратора чи оператора. Натомість Закон визначає реєстратора як окрему посадову особу, що виконує функції держави і несе персональну відповідальність за власні дії, однак нічого не зазначає про відповідальність оператора, відмітки на титульному аркуші документації із землеустрою, реєстраційні картки та багато іншого.
До речі, Перехідні положення Закону наголошують, що він набирає чинності з дня його опублікування. До приведення законів та інших нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом вони застосовуються в частині, що не суперечить цьому Закону. Іншими словами, в частині формування реєстру прав на земельні ділянки, його ведення діє Тимчасовий порядок, звичайно, за умови, якщо він не суперечить Закону. Таким чином, загальні положення Закону щодо здійснення державної реєстрації повинні застосовуватись для регулювання суспільних відносин, що виникли після набуття Законом чинності, зокрема, щодо плати за проведення державної реєстрації уповноваженими органами.
Стаття 29 Закону встановлює плату за державну реєстрацію права власності, інших речових прав, обмежень цих прав у формі державного мита. Відповідні зміни до Декрету Кабміну „Про державне мито” дотепер не внесені і розмір державного мита не встановлений. З огляду на це розмір державного мита за реєстрацію прав справлятися не може. Поряд із платою за державну реєстрацію Закон передбачив також внесення платежів за надання витягів із Державного реєстру прав, скасування запису, внесення змін до даних Державного реєстру справ. Нагадаємо, що розміри, порядок сплати та використання платежів за надані Державним реєстром прав послуги встановлюються постановою Кабміну України, а не іншим актом.
Органи державної влади, органи місцевого самоврядування та їх посадові особи, громадяни України, яким передані безоплатно у власність земельні ділянки відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України, звільняються від сплати державного мита за державну реєстрацію речових прав та їх обмежень, а також платежів за надані Державним реєстратором прав послуги у зв'язку з виконанням ними повноважень, визначених законом.
Проте на сьогодні все ж вимагається оплата за державну реєстрацію як із власників та землекористувачів, так і з розробників документації за надання „незрозумілих послуг” і ніхто не може чітко визначити перелік послуг, які надаються, та сформулювати розміри їх оплати.