Регіональні особливості організації раціонального використання та охорони земель

Якщо об’єктом землеустрою є територія адміністративно-територіального утворення або його частини, то здійснюються заходи регіонального рівня: складання схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень; проектів землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; складання регіональних програм використання та охорони земель тощо.

 

11. Значення загальнодержавних і регіональних програм використання і охорони земель для удосконалення просторової організації території землекористування.

Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляє Кабінет Міністрів України. До повноважень цього органу виконавчої влади у сфері земельних відносин належить також забезпечення виконання цих програм.

У розробленні та реалізації як загальнодержавних, так і регіональних програм використання та охорони земель беруть участь також інші органи державної виконавчої влади. Так, відповідні повноваження в цій сфері мають центральний орган виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища (Міністерство екології та природних ресурсів); центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Державне агентство земельних ресурсів); Рада міністрів Автономної Республіки Крим; Місцеві державні адміністрації. Крім того, розроблено загальнодержавні програми використання та охорони земель обов'язково погоджуються з Верховною Радою Автономної Республіки Крим та обласними радами. Ці органи беруть участь не тільки в розробленні, а й у реалізації загальнодержавних і регіональних програм на певних територіях [5].

Розроблення таких програм має на меті забезпечення потреб населення і галузей економіки в землі та її раціонального використання і охорони. Загальнодержавні програми має затверджувати Верховна Рада України. Ці програми розробляють відповідно до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку України.

Регіональні програми використання та охорони земель розробляють відповідно до загальнодержавних програм Рада міністрів Автономної Республіки Крим та обласні державні адміністрації. Затверджують регіональні програми та беруть участь в їх реалізації Верховна Рада Автономної Республіки Крим та обласні ради.

Особливістю цих програм як форми територіального планування використання та охорони земель є те, що їх зміст зумовлено цільовим призначенням земель, розташованих у межах території зазначених населених пунктів. Оскільки такі землі мають використовуватися переважно під забудову, то це суттєво впливає і на зміст регіональної програми використання та охорони цих земель.

На відміну від загальнодержавних програм, регіональні містять спеціальний розділ, присвячений підвищенню родючості ґрунтів. Вони враховують місцеві особливості й специфіку, які впливають на раціональне використання та охорону земель від водяної та вітрової ерозії, дотримання ґрунтозахисних сівозмін, упровадження енергозберігаючих систем землеробства з контурно-меліоративною організацією території та агролісомеліоративних заходів тощо.

У цих програмах закріплено положення щодо формування землеволодінь і землекористувань новостворених сільськогосподарських підприємств, ґрунтового обстеження сільськогосподарських угідь, інвентаризації земель, розмежування земель державної і комунальної власності, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Програми визначають також механізм реалізації певних заходів, його фінансове забезпечення та очікувані результати [4].

Розроблені й затверджені загальнодержавні й регіональні програми використання та охорони земель є правовою основою для проведення уповноваженими органами відповідних програмних заходів.

Здійснення заходів щодо прогнозування, планування, організації раціонального використання та охорони земель на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях – це новий різновид землевпорядних робіт. Ці програми містять прогнозні розробки з питань раціональної організації території, підвищення родючості ґрунтів, захисту земель від ерозії ґрунтів тощо.

12. Схеми землеустрою використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень – їх зміст та техніко-економічне обґрунтування.

Схеми землеустрою є основними планувальними і передпроектними документами, що регламентують головні питання використання та охорони земель на регіональному рівні. Вони не менш, ніж на 10-15 років визначають формування раціональної системи землеволодінь і землекористувань; удосконалення співвідношення і розміщення категорій земель та угідь; систему заходів по збереженню і поліпшенню природних ландшафтів, агроекосистем, територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами, відновленню і підвищенню родючості ґрунтів, рекультивації порушених земель і землюванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами та інших видів деградації; по консервації деградованих і малопродуктивних земель, попередженню інших негативних явищ.

На підставі закладених у Схемах землеустрою планувальних і передпроектних рішень розроблятиметься уся місцева планувальна документація, проекти та робочі проекти із землеустрою та охорони земель, лісовпорядкування, формування екологічної мережі, будівництва тощо.

Це дасть можливість нарешті подолати безсистемність та неефективність у підходах до прийняття рішень з питань регулювання земельних відносин та охорони земель, зміни їх цільового призначення і забудови, а також консолідувати відповідні зусилля органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, органів земельних ресурсів, екології, сільського, лісового, водного господарства, інспектуючих і контролюючих органів та інших зацікавлених сторін, в тому числі існуючих та потенційних землекористувачів.

Проектом Закону України «Про ринок земель» передбачено, що у разі відсутності схем землеустрою і техніко-економічного обґрунтування використання земель адміністративно-територіальних утворень, тобто сільських, селищних, міських рад, затверджених в установленому порядку, передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності (право оренди) та надання у користування, на яких відсутні будівлі, споруди та інші об’єкти нерухомого майна, забороняється.

Враховуючи це та рішення Ради регіонів від 16.12.2011 стосовно завершення протягом 2012 року розробки у регіонах схем землеустрою та техніко-економічного обґрунтування використання і охорони земель адміністративно-територіальних утворень, органам місцевого самоврядування (сільським, селищним та міським радам) уже сьогодні необхідно невідкладно приступати до розробки таких схем шляхом укладення відпорних угод з розробниками такого виду документації із землеустрою.

13. Особливості організації територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення.

 

Відповідно до ст.43 ЗКУ, землі природо – заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення - «це ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду.»

До складу земель природно-заповідного фонду входять

природні території та об'єкти (природні заповідники, національні природні парки, біосферні заповідники, регіональні ландшафтні парки, заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища),

а також штучно створені об'єкти (ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва).»

До земель іншого природоохоронного призначення належать земельні ділянки водно – болотних угідь, що не віднесені до земель лісогосподарського призначення та водного фонду, а також земельні ділянки в межах яких є природні об’єкти що мають особливу наукову цінність.

Особливості правового режиму земель ПЗФ:

Встановлена заборона будь-якої діяльності, що суперечить цільовому призначенню або може негативно впливати на стан об’єктів ПЗФ; у більшості випадків земельні ділянки вилучаються із господарського використання, або така діяльність суворо обмежується

деякі об’єкти та земельні ділянки, на яких вони розташовані, не підлягають передачі у приватну власність. Але це правило поширюється не на всі землі ПЗФ;

встановлений особливий порядок оголошення територій об’єктами ПЗФ

передбачене внутрішнє функціональне зонування земельних ділянок, коли для кожної із зон встановлюється диференційований режим використання, охорони і відтворення. Зонування здійснюється відповідно до положень про конкретні об’єкти ПЗФ;

передбачене влаштування навколо об’єктів ПЗФ охоронних зон. Розмір охоронних зон визначається ДБН Б.2.4-1-94

встановлений пільговий режим оподаткування земель ПЗФ земельним податком:, майже всі об’єкти ПЗФ звільняються від оподаткування;

Організація використання земель природно-заповідний фонд України передбачає можливість резервування цінних природних територій для наступного заповідання із встановленням їх спеціального режиму. Ці території не можна віднести до земель ПЗФ, проте вони мають специфічний природоохоронний режим, що дозволяє віднести території, що резервуються, до земель іншого природоохоронного призначення. На територіях, що резервуються, не допускається без погодження з Міністерством охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України житлове, господарське, дачне будівництво, проведення меліоративних робіт, розорювання та заліснення цілинних і перелогових земель та інша діяльність, яка може призвести до знищення або руйнування цінних природних комплексів та об'єктів.»

Організація використання земель ПЗФ та іншого ПОП повинна здійснюватись в процесі формування екологічної мережі на національному, регіональному та місцевому рівнях.
Екологічна мережа - єдина територіальна система, яка утворюється з метою поліпшення умов для формування та відновлення довкілля, підвищення природно-ресурсного потенціалу території України, збереження ландшафтного біорізноманіття і створення через поєднання територій ПЗФ та інших територій, які мають особливу природоохоронну цінність єдину мережу, приєднання до екологічних мереж інших Європейських держав.

Складовими екомережі є: території та об'єкти природно-заповідного фонду;

землі водного фонду, водно-болотні угіддя, водоохоронні зони; землі лісового фонду; полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, які не віднесені до земель лісового фонду; землі оздоровчого призначення з їх природними ресурсами; землі рекреаційного призначення, які використовуються для організації масового відпочинку населення і туризму та проведення спортивних заходів; інші природні території та об'єкти (ділянки степової рослинності, пасовища, сіножаті, кам'яні розсипи, піски, солончаки, земельні ділянки, в межах яких є природні об'єкти, що мають особливу природну цінність); тощо.

Закон передбачає проектування екомережі шляхом розроблення зведеної схеми планування екомережі України, регіональних та місцевих схем планування екомережі. Об’єкти екомережі включаються до переліків (1) ключових територій, (2) буферних зон, (3) сполучних територій, (4) відновлюваних територій екомережі.

14. Зміст організації використання земель на місцевому рівні.

Зіст організації використання земель на місцевому рівні полягає в організації території сільськогосподарських підприємств із створенням просторових умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію використання та охорони земель сільськогосподарського призначення, удосконалення структури і розміщення сільськогосподарських угідь, систем сівозмін, сінокосо - і пасовищезмін; розробці системи заходів на конкретних земельних ділянках по збереженню і поліпшенню природних ландшафтів, відновленню і підвищенню родючості ґрунтів, захисту від деградаційних процесів тощо.

Роботи по організації використання земель на місцевому рівні можуть виконувати як державні, так і приватні установи, організації за рахунок коштів місцевого бюджету, юридичних та фізичних осіб.

Зміст організації використання земель на місцевому рівні полягає у розробці проектів землеустрою, погодження проектів та тематичних карт в межах сільських, селищних рад, населених пунктів, окремих землевласників і землекористувачів.

До проектів землеустрою на місцевому рівні належать:

Проекти щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і розмежування земель державної і комунальної власності населених пунктів. Такі проекти визначають межі, площі та місце розташування земельної ділянки що перебувають в державній, комунальній і приватній власності за категоріями земель.

Проекти щодо створення нових та використання існуючих землеволодінь і землекористувань. При створені нових землевласників і землекористувачів обгунтовуються розміри та межі земельної ділянки з врахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель. Такі проекти розробляються на основі схеми землеустрою використання та охорони земель і враховуючи існуючу документацію та чинне законодавство щодо використання усіх категорій земель.

Проекти відведення земельної ділянки, які складаються в разі надання, передачі, вилучення та відчуження земельної ділянки.

Проекти що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін та впорядкування угідь.

Проекти використання території населеного пункту.

Робочі проекти землеустрою, щодо рекультивації порушених земель, землювання, використання малопродуктивних і деградованих земель, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, забруднення радіоактивними, техногенними відходами, покращення сільськогосподарських земель та підвищення родючості грунтів.

Складання тематичних карт і атласів, стану земель та їх використання.

 

15. Основні підходи і вимоги до створення інвестиційно-привабливого землекористування агроформування в ринкових умовах.

Інвестиційно – збалансоване землекористування може бути реалізований насамперед за допомогою вибору кращого і найефективнішого використання землі, яке буде відображено в проекті землеустрою щодо створення майбутнього об’єкта землекористування юридичної особи. Вказані властивості визначають особливості обороту й функціонування відповідного типу землекористування як реального або інвестиційного активу. Указані специфічні особливості землекористування дають змогу виділити такі основні чинники, що впливають на його інвестиційну привабливість:

1) місцеположення – одна з найважливіших характеристик землекористування, яка визначає інші його параметри, такі як тип використання, місце розташування, розмір, родючість тощо;

2) відповідність проекту землеустрою, що відображає краще і найефективніше використання землі, вимогам інвестора за прибутковістю, а також відповідність його параметрів вимогам ринку й прогнозованим ринковим тенденціям;

3) обмеження та обтяження – це рельєф ділянки, її форма і розмір, розташування в

природоохоронній зоні або під високовольтними лініями електропередачі;

4) гнучкість концепції проекту землеустрою, що відображає краще і найефективніше використання землі.

Кожен із перерахованих чинників тією чи іншою мірою впливає або на реалізацію

проекту землеустрою щодо створення чи впорядкування землекористування, або на майбутню прибутковість землекористування і відповідність результату інтересам інвестора, тобто інвестиційну привабливість. Тому слід визнати, що прямо чи опосередковано методика оцінки інвестиційної привабливості землекористування повинна враховувати якомога більше чинників впливу.

Однією з найважливіших вимог, на нашу думку, є здатність максимально відображати як поточний стан об’єкта, так і майбутні перспективи його розвитку, оскільки саме потенціал землекористування робить його привабливим для інвестора.

Слід також зазначити, що суттєвих відмінностей показників оцінки ефективності використання землі та ефективності проекту землеустрою практично немає, як і принципової різниці у складі грошових потоків. Так, грошовий потік, який враховують під час оцінки комерційної ефективності проекту землеустрою, найближчий до використовуваного в ринковій оцінці землі чистого грошового потоку на власний капітал (акціонерний).

Основними чинниками, які характеризують інвестиційну привабливість (інвестиційно-збалансованого) сільськогосподарського землекористування, є:

1) питома вага земель спільної часткової власності на землю сільськогосподарських

підприємств у загальній площі їхнього землекористування;

2) питома вага земель власників земельних часток (паїв) як інвесторів у загальній площі землекористування сільськогосподарських підприємств;

3) питома вага еколого-економічно придатних для ведення розширеного виробництва основних районованих сільськогосподарських культур;

4) інфраструктурне облаштування земельних територій адміністративно-територіальних утворень і сільськогосподарських підприємств;

5) місце розташування землекористування сільськогосподарських підприємств відносно ринків збуту продукції;

6) рівень вартості земель за грошовою оцінкою сільськогосподарських угідь тощо. Ці

чинники визначають особливості обороту та функціонування відповідного типу землекористування як реальний або інвестиційний актив.

Пропонується інвестиційну привабливість сільськогосподарського землекористування адміністративно-територіальних утворень оцінювати через структуризацію земельних ресурсів за придатністю й доцільним використанням і побудову відповідної логіко-математичної моделі.