Расчет рыночной стоимости Объекта аренды
Результаты расчетов рыночной стоимости Объекта аренды, приведены в таблице.
Таблица
| № п/п | Наименование объекта | Количественная характеристика | Единица измерения | Номер УПВС | Таблица | Удельная стоимость, руб./ед. | Коррелирующий коэффициент | Индекс увеличения стоимости строительства* | Прибыль застройщика, % | Налог на добавленную стоимость, % | Полная восстановительная стоимость, руб. | Физический износ, % | Физический износ, руб. | Стоимость объекта оценки, руб. |
| Основное строение | куб.м | 96а (том 1 отд 2) | 15.1 | 1,02 | 123, 315 | 2416296,32 | 531585,20 | 1 884 711,12 | ||||||
| Земельный участок | 676 770 | |||||||||||||
| Итого | 2 561 481 |
*Индекс увеличения стоимости строительства:
К1969-1984 – индекс увеличения стоимости строительства с 1969г. на 1984г. для Калужской области составляет 1,18*1,03;
К1984-1991 - индекс удорожания стоимости строительства с 1984г. по 1991г. для Калужской области составляет 1,54*0,99;
К1991-2001 - индекс удорожания стоимости строительства с 1991г. по 2001г. для Калужской области составляет 11,11.
К2001-2012 - индекс удорожания стоимости строительства с 2001г. по 2012г. для Калужской области составляет 5,99.
Определение рыночной стоимости в рамках доходного подхода:
Доходный подход к оценке основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.
Понятие «доход» имеет несколько различных значений. Различают три основных уровня доходов:
1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов.
2. Действительный валовой доход (ДВД) – это доход, приносимый объектом недвижимости с учетом реальных потерь и недополучений.
3. Чистый операционный доход (ЧОД) – это та часть действительного валового дохода, которая остается после выплаты всех операционных расходов.
К операционным расходам относятся:
· условно постоянные, размер которых не зависит от степени интенсивности использования объекта (например, арендная плата за землю, налог на недвижимость и др.);
· условно–переменные, размер которых зависит от степени интенсивности использования объекта (например, охрана, затраты на управление объектом, плата за коммунальные услуги и др.)
· резерв на замещение, средства необходимые для осуществления в будущем дополнительных инвестиций в объект недвижимости с целью сохранения стабильного уровня доходов (например, создание резерва на проведение капитального ремонта, замену сантехнического оборудования и др.).
Не следует относить к операционным расходам амортизационные отчисления, поскольку они являются одной из составных частей капитала собственника. Чистый операционный доход, остающийся в распоряжении владельца объекта недвижимости, и определяет его доходность, а следовательно и стоимость.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь от неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.
4. Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо методом дисконтирования денежных потоков. Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования денежных потоков более применим к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов или требующих значительных материальных затрат.
Метод прямой капитализации рассчитывает стоимость объектов недвижимости, которые находятся в эксплуатации и не требуют проведения капитального ремонта и могут приносить стабильный и предсказуемый доход от сдачи их в аренду.
При расчете стоимости Объекта оценки рассчитывается чистый операционный доход от сдачи объекта в аренду, исходя из сложившейся на данном рынке реальной арендной платы. Стоимость объекта оценки рассчитывается по следующей формуле:
С = Д/R,
где: С – стоимость объекта;
Д – доход, полученный от аренды объекта (ЧОД);
R – ставка капитализации.
Ставка капитализации для оценки стоимости недвижимости определяется на основе доходности альтернативных вложений, и рассчитывалась методом суммирования (кумулятивного построения):
R = R0 + ∆r + nвк,
где: R – ставка капитализации, соответствующая норме доходности альтернативных вложений;
R0 – безрисковая норма дохода;
∆r – поправки на риск вложений;
nвк – норма возврата капитала.
| Показатель | Методика расчета |
| Потенциальный валовой доход (ПВД) | Определяется по формуле: ПВД = S x Ар, где S - общая полезная площадь объекта; Ар – ставка арендной платы за период. |
| Действительный валовой доход (ДВД) | Определяется по формуле: ДВД = ПВД x (100%- Нед.% ) / 100%, где Нед. – недополучение арендной платы за счет недоиспользования и потерь при сборе платежей. Оценщиком предусмотрена потеря при сборе платежей в размере 5%. |
| Эксплуатационные расходы: | |
| - управление объектом | Часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего. По информации риэлторских компании «Домовой», «Калужская недвижимость», «Китеж», «Новосел» расходы на управление объектом недвижимости устанавливаются в виде процента от действительного валового дохода и, как правило, находится на уровне до 5%. В секторе коммерческой недвижимости плата за поиск арендатора и управление объектом недвижимости в стоимости аренды составляет 5% от ДВД. |
| - отчисления на оплату труда | Отчисления от заработной платы (единый социальный налог) составляет 34% |
| - страхование имущества | Страховые платежи по данным страховых компаний (РОСНО, ПСК, ВСК) составляет от 0,5 % до 1,0 %. В расчетах принята величина 0,5% от стоимости объекта, рассчитанной сравнительным подходом. Предполагается, что данная величина останется неизменной, т.к. по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые мощности. |
| - резервный фонд на восстановление | Резервный фонд на восстановление объекта недвижимости формируется за счет амортизационных отчислений. Норма амортизации для подобного типа зданий составляет 1% и рассчитывается в прямой зависимости от стоимости объекта недвижимости. |
| Налоги: | |
| - налог на имущество | Рассчитывается исходя из стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом с учетом амортизационных отчислений, ставка налога 2,2%. |
| Величина годового Денежного потока (чистый операционный доход - ЧОД) | Рассчитывается по формуле: ЧОД=ДВД – Экспл. Рас. - Нал. |
| Стоимость объекта недвижимости | Рассчитывается по формуле: С = ЧОД / R |
Расчет рыночной ставки арендной платы:
На дату оценки были выявлены предложения на сдачу в аренду объектов недвижимости, сходных с объектом оценки.
| Эллемент сравнения | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Тип объекта | Склад | Производственное помещение | производственно - складское помещение | производственно - складское помещение | производственно -складское помещение | производственно -складское помещение |
| Местоположение | г. Калуга | г. Калуга, Малинники | Малинники | Район Спички | Малинники | Малинники |
| Этаж расположения обьекта | ||||||
| Корректировка на этаж | ||||||
| Скорректированная цена, руб. кв.м/мес | ||||||
| Наличие отопления | есть | есть | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка на отопление | ||||||
| Скорректированная цена, руб. кв.м/мес | ||||||
| Состояние объекта | хорошее | хороший ремонт | хорошее | удовлетворительное | хорошее | удовлетворительное |
| Корректировка на состояние | 1,00 | 1,00 | 1,26 | 1,00 | 1,26 | |
| Скорректированная цена, руб. кв.м/мес | 150,00 | 317,00 | 252,00 | 380,00 | 264,60 | |
| Площадь | 171,6 | |||||
| Ставка арендной платы руб. кв м/мес | ||||||
| Условия финансирования | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные | |
| Дата предложения | 3 февраля | 24 февраля | 24 февраля | 22 февраля | 4 февраля | |
| Скидка на торг | 0,87 | 0,87 | 0,87 | 0,87 | 0,87 | |
| Скорректированная цена, руб. кв.м/мес | 130,50 | 275,79 | 219,24 | 330,60 | 230,20 | |
| Наличие огороженной территории | нет | нет | нет | нет | нет | да |
| Корректировка на огороженную территорию | 1,15 | |||||
| Скорректированная цена, руб. кв.м/мес | 130,50 | 275,79 | 219,24 | 330,60 | 230,20 | |
| Стоимость недвижимости, тыс.руб./кв.м | 44,2 | 48,4 | 48,4 | 48,4 | 48,4 | 48,4 |
| Корректировка на местоположение | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | |
| Цена после корректировки | 142,90 | 302,00 | 240,07 | 362,01 | 252,08 | |
| Рыночная стоимость руб.кв метр | 259,81 | |||||
| Рыночная стоимость аренды в месяц | 44 583,75 |
Обоснование корректировок:
1. Поправка на условия финансирования сделки. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.
2. Поправка на условия аренды. Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.
3. Поправка на дату предложения. Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
4. Поправка на уторгование. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным компании «Инновации Бизнес Консалтинг»[1].
5. Местоположение - является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот.