Расчет ставки капитализации

Расчет величины ставки капитализации представлен в таблице:

Таблица

№п/п	Фактор риска	Величина риска, %	Обоснование
	Базовая ставка дохода	6,1	Среднесрочная ставка рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки.
	Региональный риск	0,809	Объект оценки расположен на территории г.Калуги, экономическое положение которой оценивается высокими экономическими показателями (по данным рейтингового агентства «ЭкспертРА» http://www.raexpert.ru/rankingtable/?table_folder=/region_climat/2009/tab2)
	Компенсация за низкую ликвидность	1,02	Надбавка за ликвидность рассчитана из расчета времени продажи Объекта-оценки, которое может составить, по мнению оценщика, не менее 2 месяцев, а годовая безрисковая ставка равна базовой ставке дохода.
	Предпринимательский риск	0,9145	Предпринимательский риск определяется рисками, характерными для объекта оценки (п.2, 3) и определяется как средняя величина от их значений.
	Норма возврата капитала	3,448
nвк = 100% / Оставшийся срок полезной экономической жизни
Фактический возраст Объекта оценки составляет 13 лет (построен в 1999г.). При этом физический износ его составляет 30,6%. Тогда оставшийся срок экономической жизни составит:
13 лет /30,6% × (100% - 30,6%) = 29
Тогда nвк = 100% / 29 лет =3,448
	Итого	12,2915

Цена объекта	1 884 711,12
Доходный подход
Ставка капитализации
Потенциальный валовой доход	535 005,03
Действительный валовой доход (ДВД)	508 254,78
Эксплуатационные расходы:
Управление объектом	25 412,74
- отчисления на оплату труда	8 640,33
- страхование имущества	9 423,56
- резервный фонд на восстановление	18 847,11
НАЛОГИ
- налог на имущество	41 463,64
Величина годового денежого потока. Чистый операционный доход: ЧОД=ДВД – Экспл. Рас. - Нал	404 467,39
Ставка капитализации	0,122915
Рыночная стоимость	3 290 626,81

Обобщение результатов.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, Оценщик пришел к следующим выводам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. Расчеты по данному подходу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Обычно восстановительная стоимость представляет собой нижнюю ценовую границу для объектов, продаваемых на динамичных рынках.

2. Сравнительный подход, иногда называемый рыночным подходом или подходом рыночной информации, в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, на которые имеется спрос.

3. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые оценщиком ставки доходности. Однако в расчетах достаточно велика степень экспертных суждений, что может быть отнесено к недостаткам данного подхода.

Согласование результатов

Согласование результатов, полученных в настоящем отчете при помощи различных подходов, оценщики производили с использованием метода анализа иерархий. Этот метод представляет собой процедуру согласования результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

1. верхний уровень - цель - оценка рыночной стоимости недвижимости;

2. промежуточный уровень - критерии согласования;

3. нижний уровень - альтернативы - результаты оценки, полученные различными подходами.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Схема анализа иерархий

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно-симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений:

Шкала отношений важности критериев оценки.

Важность параметра оценки	"1-9"
Одинаковая важность
Незначительное преимущество
Значительное преимущество
Явное преимущество
Абсолютное преимущество
2,4,6,8 - промежуточные значения

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

где a_ij - важность критерия (индекса)

3. Полученные веса нормируются:

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

4. Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

5. Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

6. Производится расчет рыночной стоимости объекта оценки, которая равна сумме произведений значений альтернатив и соответствующих им весов.

Результаты расчета приведены в таблицах.

	А	Б	В	Г		Вес критерия
А		1/3	1/2	1/7	(1 × 1/3 × 1/2 × 1/7)^1/4 = 0,393	0,393 / 5,536 = 0,071
Б					(3 × 1 × 5 × 4)^1/4 = 2,783	2,783 / 5,536 = 0,503
В		1/5		1/7	(2 × 1/5 × 1 × 1/7)^1/4 = 0,489	0,489 / 5,536 = 0,088
Г		1/4			(7 × 1/4 × 7 × 1)^1/4 = 1,871	1,871 / 5,536 = 0,338
Сумма	5,536	1,0

Расчет весов подходов по каждому критерию согласования:

Критерий А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца. Для критерия А сравнительный подход имеет абсолютное преимущество.

	З	Д	С		Вес подхода
З		1/5	1/5	(1 × 1/5 × 1/5)^1/3 = 0,342	0,342 / 3,994 = 0,086
Д				(5 × 1 × 3)^1/3 = 2,466	2,466 / 3,994 = 0,617
С		1/3		(5 × 1/3 × 1)^1/3 = 1,186	1,186 / 3,994 = 0,297
Сумма	3,994	1,0

Критерий Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

По нашему мнению, достоверность информации, используемой при выполнении настоящих расчетов сравнительным подходом, имеет преимущество над доходным и затратным подходами.

	З	Д	С		Вес подхода
З				(1 × 3 × 3)^1/3 = 2,08	2,080 / 3,561 = 0,584
Д	1/3		1/3	(1/3 × 1 × 1/3)^1/3 = 0,481	0,481 / 3,561 = 0,135
С	1/3			(1/3 × 3 × 1)^1/3 = 1	1,000 / 3,561 = 0,281
Сумма	3,561	1,0

Критерий В – способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания. Сравнительный подход значительно учитывает конъюнктурные колебания.

	З	Д	С		Вес подхода
З		1/7	1/9	(1 × 1/7 × 1/9)^1/3 = 0,251	0,251 / 4,578 = 0,055
Д			1/3	(7 × 1 × 1/3)^1/3 = 1,326	1,326 / 4,578 = 0,290
С				(9 × 3 × 1)^1/3 = 3	3,000 / 4,578 = 0,655
Сумма	4,578	1,0

Критерий Г-способность учитывать специфические особенности объекта(местоположение, размер, потенциальная доходность). По мнению оценщика, по достоверности информации, используемой при выполнении настоящих расчетов, сравнительный подход имеет преимущество над доходным и затратным подходами.

	З	Д	С		Вес подхода
З		1/7	1/9	(1 × 1/7 × 1/9)^1/3 = 0,251	0,251 / 4,578 = 0,055
Д			1/3	(7 × 1 × 1/3)^1/3 = 1,326	1,326 / 4,578 = 0,290
С				(9 × 3 × 1)^1/3 = 3	3,000 / 4,578 = 0,655
Сумма	4,578	1,0

По полученным результатам рассчитывается итоговое значение весов каждого подхода и средневзвешенная рыночная стоимость.

	А	Б	В	Г	Итоговый вес подхода	Результаты по подходам, руб.	Взвешенный результат, руб.
	0,071	0,503	0,088	0,338
З	0,086	0,584	0,055	0,055	0,3233	2 561 478	828 125,84
Д	0,617	0,135	0,290	0,290	0,2353	3 290 626	774 284,30
С	0,297	0,281	0,655	0,655	0,4415	2 786 292,00	1 230 147,92
Сумма	1,0		2 832 558,05

Заключение.

За время прохождения производственной практики в ООО «Капитал» были:

1. Изучить нормативно-законодательные документы, регламентирующие организацию оценочной деятельности, в том числе Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», Международные и Российские стандарты, Кодекс профессиональной этики оценщика;

2. Изучить организационно-правовую документацию, регламентирующую деятельность оценочной фирмы – её Устав, Учредительный договор;

3. Изучить структуру и основные положения Договора Оценщика с Заказчиком, представление определений предмета, объекта оценки и ограничивающих условий;

4. Ознакомиться со структурой и содержанием Отчетов об оценке недвижимости, выполненных ранее специалистами оценочной фирмы.

5. Изучить основные этапы и процедуры оценки имущества.

6. Изучить состав и содержание исходной информации, необходимой при проведении оценки отдельных видов имущества в соответствии со специализацией оценочной фирмы;

7. Ознакомиться с использованием технической документации, результатов технической экспертизы и освидетельствования имущества и написании Отчёта об оценке;

8. Принять участие в проведении оценки имущества и написании Отчета об оценке.

В итоге была проведена оценка торгово-офисного помещения всеми подходами. В результате были получены навыки по расчету рыночной стоимости объекта оценки.

Список использованных информационных источников:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» К1З5-ФЗ от 29.07.1998г.

2. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998г.,N14-ФЗ

3. Национальный кодекс этики оценщиков РФ / Национальный совет по оценочной деятельности в РФ, протокол № 16 от 25 мая 2005 года

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) / Министерство экономического развития и торговли РФ приказ 20 июля 2007 года № 256

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) / Министерство экономического развития и торговли РФ приказ 20 июля 2007 года № 255

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) / Министерство экономического развития и торговли РФ приказ 20 июля 2007 года № 254

7. Международные стандарты оценки МСО 1-3.

8. Устав и Учредительный договор ООО «Капитал»

[1] inbico.ru/analizrinka/37-popravkiikorrektirovki/110-2011-03-04-13-44-23.html

⇐ Назад