Сравнительный анализ рынка недвижимости за два последних года
Пример Введения к записке
В нашей работе мы выбрали несколько вариантов квартир из каждого округа Москвы: 5 квартир из Северного округа, 5-из Южного,5-из Восточного, 5-из Западного, а также 5-из Юго-Восточного, 5-из Юго-Западного,5-из Северо-Восточного , 5-из Северо-Западного округа, 5-из Центрального и 5-из Зеленограда .
Сделанную выборку из генеральной совокупности квартир нельзя, конечно, назвать представительной, ввиду её малочисленности. Примерно выборка должна быть в количестве 600 квартир, чтобы дать хорошую статистику. Сама генеральная совокупность квартир должна быть предварительно классифицирована (например, классы социального и элитного жилья должны представляться различными выборками). Данная работа поэтому преследует не цель проектирования модели оценки объектов недвижимости, а иллюстрацию информационных технологий оценки, на примере объектов – квартир, основанных преимущественно на методах исследования операций. Для получения хорошей статистики , квартир должно быть примерно в 20 раз больше, чем свойств.
Работа делается только средствами <Excel>.
Команда <Поиск решения> находится в меню <Сервис> --<Поиск решения>. Если в списке Д.О. Надстройки нет пункта < Поиск решения>, то повторно запусти программу установки <Microsoft Office> и установи параметр установки надстройки < Поиск решения>. В Д.О. Надстройки установи флажок на <Поиск решения> и <Ok>. Если появится сообщение, нажми на кнопке <Да>.
Рис1. Диалоговое окно – --<Поиск решения>
Пример оформления конкретной главы записки дан ниже
Глава 1
Исходные данные.
Наши исходные данные: всего 50 квартир из 10 округов Москвы. Данные по объектам недвижимости - квартирам отчасти были получены из специализированных газет и журналов, а также из ресурсов Интернета. В основном эти квартиры являются однокомнатными, так как на сегодняшний день они являются наиболее востребованными на рынке недвижимости. Итак, получилось 3 трёхкомнатные квартиры, 11 двухкомнатных квартир и 36 однокомнатных квартир.
Для расчёта коэффициента корреляции и графиков регрессии необходимо обозначить числовые идентификаторы (коды свойств) свойств наших квартир.
Для наиболее точного отражения особенностей квартир мы использовали свойства квартир, всего их 25, причем свойств должно быть в 2 раза меньше, чем количество квартир. К этим свойствам относятся:
1.цена кв. м,
2.количество комнат,
3.общая площадь,
4. жилая площадь,
5.нежилая площадь,
6.площадь кухни,
7.тип санузла,
| Тип санузла : | Тип санузла : |
| раздельный | |
| совмещен. |
8.этаж,
9.тип дома,
| Тип дома : | Тип дома : |
| панельный | |
| монолитный |
10.расстояние от округа до центра города,
11.удаленность от метро,
12. тип жилья,
| Тип жилья : | Тип жилья : |
| новостройка | |
| новостройка |
13.удаленность от основных магистралей,
14.ремонт,
| Ремонт : | Ремонт : |
| нет | |
| евроремонт |
15.инфраструктура района,
| Инфраструктура района : |
| Развита инфраструктура, удобное сообщение транспорта. |
| Развитая инфраструктура, все необходимое в шаговой доступности. Зелено |
| Инфраструктура района : |
16.наличие лифта.
| Наличие лифта: | Наличие лифта: |
| есть | |
| нет |
17. балкона,
| Наличие балкона : | Наличие балкона : |
| есть | |
| нет |
18.мусоропровода,
| Наличие мусоропровода | Наличие мусоропровода: |
| есть | |
| нет |
19.этажность дома.
20.класс жилья,
21.тип планировки,
| Тип планировки | Тип планировки : |
| премиум | |
| элитное |
22.парковка,
| Наличие парковки : | Наличие парковки : |
| есть | |
| нет |
23.парковка,
24.охрана,
| Наличие охраны: | Наличие охраны: |
| есть | |
| нет |
25.наличие домофона.
| Наличие домофона | Наличие домофона |
| есть | |
| нет |
По данным , которые имеют наибольшую корреляцию с ценой, строятся графики регрессии (не менее пяти):
1. Зависимость цены от расстояния до метро
2. Зависимость цены от кол-ва комнат
3. Зависимость цены от общей площади
4. Зависимость жены от этажа
5. Зависимость цены от удалённости от центра города.
Замечания по аналитическому отчету о состоянии рынка в текущем году.
Кроме аналитического обзора рынка за текущий год, нужно дать сравнительную характеристику состояния рынка в текущем году относительно предыдущего года.
Замечания по оформлению для всех.
1) Под рисунками нет названий. Их следует давать под каждым рисунком.
2) Если это таблица, то к ней тоже должно быть установлено название.
3) Если вы ссылаетесь на ЛИСТ, то должны выйти в Paint, и обрезать его так, что бы масштаб был вполне приемлем для чтения чисел и названий, не потеряв в то же время суть иллюстрации.
4) Сделайте специальный раздел во введении, где нужно полностью описать все листы проекта: номер, название, назначение, содержание, что в строках листа и что в его столбцах.
5) Столбцы и строки, возникающие при расчете, встраиваются в листы EXCEL. Лист исходных данных копируется на очередной лист, устанавливается новое название листа и встраивается новая строка либо новый столбец.