Определение рыночной стоимости объекта оценки
Определение стоимости здания:
Стоимость объекта оценки = Сзем+ Сзд+Ппр-Сиз, (53)
Где Сзем – стоимость права аренды земельного участка,
Сзд – затраты на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому,
Ппр – прибыль предпринимателя.
С2014 = 30396,03 · 5,43 = 165050,4 тыс. руб.
Стоимость права аренды земельного участка: 3769,7 тыс. руб.
Прибыль предпринимателя: 0,156·165050,4 = 25747,9 тыс. руб.
Стоимость объекта оценки = 3769,7 + 165050,4 +25747,9 – 17898 = 176670 тыс. руб.
C1м2 = 176670 /3900= 45,3 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета затратным подходом на май 2014 года, составляет 176670 тыс. руб. Стоимость 1м2 – 45,3 тыс. руб./м2
Сравнительный подход
В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов». [13]
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.
Основополагающим является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Методы сравнительного подхода используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений.
При расчете рыночной стоимости объекта используется метод сравнения продаж. Он основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.
Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.
Подбор аналогов и их характеристики сведен в таблицы 17 и 19.
Таблица 17
Описание аналогов (торговая недвижимость)
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Право собственности | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде |
| Местоположе-ние | САО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Адрес | ул. Красный Путь, 101 | ул. Красный Путь, 8 | ул. Челюскинцев | ул. Волочаевская, 13Е |
Продолжение таблицы 17
| Дата оферты | 15.05.2014 | 16.05.2014 | 05.04.2014 | |
| Транспортная доступность | на магистрали городского значения | на магистрали городского назначения | на магистрали городского назначения | на магистрали городского назначения |
| Площадь земельного участка в м2. | ||||
| Техническое состояние | отличное | отличное | отличное | отличное |
| Назначение | торговое | торговое | торговое | торговое |
| Общая площадь | ||||
| Этажность | ||||
| Материал | кирпич | кирпич | кирпич | железобетон |
| Качество отделки | хорошая отделка (стандарт) | улучшенная | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) |
| Обеспечен-ность парковочными местами | Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест) | Неудовлетворительное (парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест) | Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) | Неудовлетворительное (парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест) |
| Инженерные сети | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет, пожарнаясигнализация | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет, пожарная сигнализация | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
| Доступность для ММГН | Доступно | Не доступно | Не доступно | Доступно |
| Цена продажи, тыс. руб. | 15 000 | 13 850 |
Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок показан в таблицах 18 и 20.
Таблица 18
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок (торговая недвижимость)
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи, тыс. руб. | ||||
| Общая площадь | ||||
| Цена за 1м2, тыс. руб. | ||||
| Рыночные поправки | ||||
| Единица сравнения | ||||
| Право собственности | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде |
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | ||||
| Дата оферты | 15.05.2014 | 16.05.2014 | 05.04.2014 | |
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | ||||
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Физические поправки | ||||
| Местоположение | САО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Адрес | ул. Красный Путь, 101 | ул. Красный Путь, 8 | ул. Челюскинцев | ул. Волочаевская, 13Е |
| Корректировка, % | 0% | +5% | 0% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | ||||
| Качество отделки | Хорошая (стандарт) | Улучшенная (с элементами дизайна) | Хорошая (стандарт) | Хорошая (стандарт) |
| Корректировка, % | -5% | |||
| Скорректированная величина, тыс. руб. | 44,7 | |||
| Этажность | Первый этаж | Первый этаж | Первый этаж | Первый этаж |
| Корректировка, % | ||||
| Скорректированная величина, тыс. руб. | 44,7 |
Продолжение таблицы 18
| Обеспеченность парковочными местами | Хорошая | Неудовлетворительная | Удовлетворительная | Неудовлетворительная |
| Корректировка, % | +7% | +5% | +7% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | 47,8 | 44,1 | 53,5 | |
| Транспортная доступность | Хорошая (на магистрали городского значения) | Хорошая (на магистрали городского назначения) | Удовлетворительная | Удовлетворительная |
| Корректировка, % | 0% | +5% | +5% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | 47,8 | 46,3 | 56,2 | |
| Площадь | ||||
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | 47,8 | 46,3 | 56,2 | |
| Площадь земельного участка | ||||
| Корректировка, % | +7% | +7% | +7% | |
| Скорректированная величина, тыс. руб. | 51,1 | 49,5 | 60,1 | |
| Доступность для ММГН | доступно | не доступно | не доступно | доступно |
| Корректировка,% | +2% | +2% | 0% | |
| Скорректированная величина | 52,1 | 50,2 | 60,1 | |
| Выводы | ||||
| Общая чистая коррекция, тыс. руб. | 5,1 | 10,2 | 10,1 | |
| В % от цены продажи | 10,9% | 25,5% | 20,2% | |
| Общая валовая коррекция, (ОВК) тыс. руб. | 9,7 | 10,2 | 10,1 | |
| В % от цены продажи | 21% | 25,5% | 20,2% | |
| Коэф. значимости | 0,32 | 0,34 | 0,34 | |
| Весовой коэффициент | 0,34 | 0,33 | 0,33 | |
| Стоимость 1м2, тыс. руб. | 54,1 | 52,1 | 50,2 | 60,1 |
Таблица 19
Описание аналогов (офисная недвижимость)
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Право собственности | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде |
| Местоположе-ние | САО | ЦАО | КАО | ЦАО |
| Адрес | ул. Красный Путь, 101 | Ул. Таубе, 5 | Ул. Новороссийская, 4 | Ул. Маршала Жукова |
| Дата оферты | 29.05.2014 | 29.05.2014 | 28.05.2014 | |
| Транспортная доступность | Хорошая | Удовлетворительная | Удовлетворительная | Хорошая |
| Площадь земельного участка в м2. | ||||
| Техническое состояние | отличное | отличное | отличное | отличное |
| Назначение | офисное | офисное | офисное | офисное |
| Общая площадь | ||||
| Этажность | ||||
| Качество отделки | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) |
| Обеспечен-ность парковочными местами | Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест) | Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) | Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест) | Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
| Инженерные сети | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет | эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
| Цена продажи, тыс. руб. |
Таблица 20
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок (офисная недвижимость)
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи, тыс. руб. | ||||
| Общая площадь | ||||
| Цена за 1м2, руб. | ||||
| Рыночные поправки | ||||
| Единица сравнения | ||||
| Право собственности | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде | на здание, земля в аренде |
| Корректировка,% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | ||||
| Дата оферты | 29.05.2014 | 28.05.2014 | 29.05.2014 | |
| Корректировка,% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | ||||
| Физические поправки | ||||
| Местоположение | САО | ЦАО | КАО | ЦАО |
| Адрес | ул. Красный Путь, 101 | ул. Таубе, 5 | ул. Новороссийская, 4 | ул. Маршала Жукова |
| Корректировка,% | +10% | -5% | ||
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 46,2 | 46,6 | ||
| Транспортная доступность | Хорошая | Удовлетворительная | Удовлетворительная | Хорошая |
| Корректировка | +5% | +5% | ||
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 47,3 | 48,5 | 46,6 | |
| Площадь | ||||
| Корректировка | ||||
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 47,3 | 48,5 | 46,6 | |
| Материал | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 47,3 | 48,5 | 46,6 | |
| Качество отделки | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) | хорошая отделка (стандарт) |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 47,3 | 48,5 | 46,6 |
Продолжение таблицы 20
| Обеспеченность парковочными местами | Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест) | Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) | Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест) | Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
| Корректировка | +4% | 0% | +4% | |
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 49,2 | 48,5 | 48,5 | |
| Площадь земельного участка | ||||
| Корректировка | +7% | -5% | +5% | |
| Скорректирован-ная величина, тыс. руб. | 52,6 | |||
| Выводы | ||||
| Общая чистая коррекция, тыс. руб. | +7,6 | +4 | ||
| В % от цены продажи | 17% | 10% | 4,1% | |
| Общая валовая коррекция, (ОВК) тыс. руб. | 7,6 | 6,8 | ||
| В % от цены продажи | 17% | 21,4% | 14% | |
| Коэф. значимости | 0,32 | 0,38 | 0,3 | |
| Весовой коэффициент | 0,34 | 0,29 | 0,37 | |
| Стоимость 1м2, тыс. руб. | 50,1 | 52,6 |
Все корректировки приняты на основе анализа рынка за 4 квартал 2013 года по данным Омской Коллегии Оценщиков.
Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.
Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.
Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:
, (54)
Где Кзан1 - коэффициент значимости аналога 1;
ОВКан - общая валовая коррекция аналога.
Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВКан1).
, (55)
Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:
, (56)
Где См — стоимость 1м2;
ССан — скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.
С1м2торг= 52,1*0,34+50,2*0,33+60,1*0,33 = 54,1 тыс. руб.
РС торг. = С1м2торг · Sторг = 54,1 · 300 =16230 тыс. руб.
С1м2оф.= 52,6*0,34+46*0,29+51*0,37=50,1 тыс. руб.
РС оф. = С1м2оф. · Sоф. = 50,1*3600 = 180360 тыс. руб.
РС= РС торг.+ РС оф.= 16230+180360= 196590 тыс. руб.
С1м2=196590/3900=50,4 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета сравнительным подходом на май 2014 года, составляет 196590 тыс. руб. Стоимость 1 м2 = 50,4 тыс. руб.
Доходный подход
Определение стоимости объекта оценки с точки зрения дохода основывается на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех чистых доходов, которые она принесет в будущем. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтирования денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.
В целом эти методы можно определить следующим образом.
Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.
Метод дисконтирования денежных потоков — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. [49]
В дипломном проекте используется метод капитализации доходов, поскольку объект приносит стабильный предсказуемый доход.
Расчет дохода
1. Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.
Для расчета чистого операционного дохода принята существующая арендная ставка для данного здания – 1,2 тыс. руб/м2.
Потенциальный валовой доход (ПВД) равен:
ПВД=(Са∙S)∙12, (57)
Где Са - ставка арендной платы, тыс.руб/мес;
S – арендуемая площадь, м2;
12 – число месяцев в году.
ПВД =1,2 · 3900· 12 = 56160 тыс. руб/год,
2. Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
ДВД = ПВД –Потери+Прочие доходы (58)
Расчет коэффициента загрузки:
Кз = 1 – (Дн · Тс) / Nа, (59)
Где Кз – коэффициент загрузки;
Тс — средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна. Для помещений, со сходными техническими характеристиками и особенностями расположения, средний срок экспозиции на рынке составляет 3 месяца, значит,
Тс = 3 / 12 = 0,25года.
Поскольку в данном расчете принято, что один раз в два года происходит смена арендатора на всей площади объекта оценки, то:
Дн = 0,5 — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договор.
Na = 1 — число арендных периодов в году.
Кз = 1 – (0,5 · 0,25) / 1 = 0,88.
Коэффициент потерь при сборе арендной платы учитывает условия и сроки оплаты.
Для расчета потерь используются статистические данные, согласно которым общая сумма потерь составляет примерно 10% от потенциального валового дохода. Значит, Кп = 0,96.
В настоящее время в здании занято 100% площади.
ДВД= 56160 · 0,88 · 0,96 · 1 = 47444 тыс. руб/год.
Расчет коэффициента капитализации
Ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения.
В текущих условиях рынка недвижимости, коэффициент капитализации целесообразно рассчитывать методом кумулятивного построения:
, (60)
Где К — коэффициент капитализации;
БС — безрисковая ставка (8,25);
ВН — премия за вложения в недвижимость;
ПНЛ — премия за низкую ликвидность объекта;
ПУИ — премия за управление инвестициями;
НВК – норма возврата капитала.
Безрисковая ставка (безопасная) — ставка, являющаяся эталоном минимального риска. В данном случае на дату оценки она составляет 8,25 %, что соответствует ставке Сбербанка России.
Премия за риск — учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Премия за риск принимается в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.
Премия за вложения в недвижимость — учитывает вероятность неполучения прибыли и не возмещения первоначально вложенных средств и соответствует размещению капитала в данный вид собственности.
По статистическим данным принимаю премию за вложение в недвижимость 2,5%.
Премия за низкую ликвидность — учитывает потенциальную возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также, необходимые для этого затраты. Премия за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
, (61)
Где С – срок экспозиции объекта на рынке;
Бс – безрисковая ставка.
Средний срок экспозиции на рынке составляет 3 месяца.
Премия за управление инвестициями — учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Премия за управление инвестициями определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска, составляет 1%.
Норма возврата капитала предполагает возврат вложений в период срока экономической жизни объекта. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:
, (62)
Где НВК — норма возврата капитала;
Сэ – срок экономической жизни объекта;
ДО – дата оценки (год);
Двэ - дата ввода в эксплуатацию (год).
К=8,25+2,5+2,06+1+2,3=16%
Расчет рыночной стоимости
Стоимость объекта определяется по формуле:
РС = ЧОД / К, (63)
где:
ЧОД – чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов за год.
ЧОД = ДВД – ОР, (64)
где:
Расчет операционных расходов представлен в таблице 21
Таблица 21
Операционные расходы
| № п/п | Операционные расходы: | Результаты расчетов |
| Коммунальные платежи, тыс. руб/год | ||
| Зарплата обслуживающего персонала тыс.руб/год | ||
| - обслуживающий персонал (3 чел) | 432,000 | |
| - администратор (1 чел) | 204,000 | |
| - электрик (1 чел) | 144,000 | |
| - сантехник (1 чел) | 144,000 | |
| - дворник (1 чел) | 96,000 |
Продолжение таблицы 21
| - лифтер (1 чел) | 84,000 | |
| - охранник (3 чел) | 540,000 | |
| На содержание территории, тыс. руб. | 80,000 | |
| Текущий ремонт помещений, тыс. руб. | 3000,000 | |
| Налог на имущество, тыс. руб. | 2613,000 | |
| Страховые взносы, тыс. руб. | 1162,500 | |
| Итого, тыс. руб.: | 10025,5 |
ЧОД =47444 – 10025,5= 37418,5 тыс. руб.
РС=37418,5 / 0,16 = 233865,6 тыс. руб.
С1м2= 233865,6 /3900 = 60 тыс. руб./м2
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета доходным подходом на май 2014 года, составляет 233865,6 тыс. руб. Стоимость 1 м2 = 59,9 тыс. руб./м2.