Характерные признаки недвижимости, отличающие ее от других видов имущества
Особенности недвижимости как товара.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.
Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.
К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.
Характерные признаки недвижимости, отличающие ее от других видов имущества.
Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам.
Таблица. Основные признаки недвижимости
| № п/п | Признаки | Содержание (состояние) |
| I | Сущностные (родовые) | Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |
| Степень подвижности | ||
| Связь с землей | Прочная физическая и юридическая связь | |
| Форма функционирования | Натурально-вещественная и стоимостная формы | |
| Состояние потребительской формы в процессе использования | Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации | |
| Длительность кругооборота (долговечность) | Многократное использование, а земли - бесконечное при правильном использовании | |
| Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств | Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений | |
| Общественное значение | Защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами | |
| II | Видовые (частные) | Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением |
| Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.) |
Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.