Самостоятельная работа магистранта. 1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического
1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического занятий; ознакомление с проблемами теоретического и практического характера по теме семинарского занятия.
При подготовке к семинару необходимо изучить особенности правового регулирования договоров об отчуждении недвижимого имущества, их предмет и иные существенные условия; особенности перехода прав на земельный участок при отчуждении прав на здание, сооружении; особенности заключения и расторжения таких договоров. Магистрант также должен изучить договорные конструкции, связанные с отчуждением права собственности на недвижимую вещь, прямо не предусмотренные в ГК РФ: соглашение об отступном, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Кроме этого, следует ознакомиться с процедурой государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, закрепленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Подготовка рефератов по одной из рекомендуемых тем:
2.1. Разграничение договора мены и договора купли-продажи.
2.2. Особенности договоров об отчуждении недвижимого имущества в зарубежных странах.
3. Подготовить презентацию по одной из предложенных тем:
3.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества.
3.2. Договор дарения недвижимого имущества.
3.3. Договор ренты недвижимого имущества.
3.4. Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество
4. Выполнение в письменной форме практических заданий и решение задач.
Задание
Заполнить таблицу: «Особенности рассмотрения дел, связанных с договорами об отчуждении недвижимого имущества».
| Категория дел | Источник права, пример судебного решения | Предмет доказывания | Средства доказывания |
Задачи
Задача 1.
Жижкин продал Костину жилой дом. Договор был подан на государственную регистрацию перехода права. Костин вселился в дом, но зарегистрировать переход права стороны не успели, так как Жижкин заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась у него.
Наследники Жижкина потребовали выселения Костина, утверждая, что заключенный им с Жижкиным договор недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они же нуждаются в данном жилом доме, так как всегда использовали его под дачу. Кроме того, Наследники считали договор недействительным еще и потому, что в нем ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Уплаченную Костиным денежную сумму они готовы вернуть.
Проанализируйте данную ситуацию и дайте разъяснения: кто прав в этом споре.
Задача 2.
Супруги Рывкины продали бревенчатый дом в поселке Иннокентьевка супругам Шевченко. Факт государственной регистрации перехода права и подписание акта о передаче дома Шевченко обе семьи решили отметить наскоро. Во время поджаривания колбасы и яиц на электроплите, произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который присутствующие лица не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожарной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Рывкиных.
Супруги Шевченко подали в суд заявление, в котором указали, что купленный ими дом сгорел и просили суд считать эту сделку незаключенной, так как регистрации перехода права собственности на дом не было. На суде супруги Рывкины утверждали, что договор считается заключенным, так как он прошел государственную регистрацию. Передаточный акт о передаче дома подписан двумя сторонами, и поэтому риск случайной его гибели перешел на супругов Шевченко.
Можно ли считать договор продажи дома Рывкиных Шевченко заключенным? Для чего необходим передаточный акт о передаче дома Рывкиных Шевченко? Перешел ли риск случайной гибели дома к супругам Шевченко с подписанием ими передаточного акта? Какое решение должен вынести суд?
Задача 3.
Между ООО и АО был заключен договор купли-продажи двух отдельно стоящих зданий. Однако в регистрации перехода права собственности на указанные объекты сторонам было отказано со ссылкой на незаключенность соответствующего договора в связи с отсутствием в нем условия о цене. В своем отказе регистрационный орган указывала, что представленный договор устанавливает цену не отдельно по каждому зданию, а применительно к обоим зданиям вместе.
Не согласившись с подобным доводом, стороны обратились в арбитражный суд с иском к регистрационную органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании ответчика произвести указанную регистрацию.
Какое решение должен вынести арбитражный суд?
Задача 4.
Индивидуальный предприниматель Степанов по договору продажи предприятия обязался передать индивидуальному предпринимателю Горбачеву автомастерскую со всем ее оборудованием и долгом кредитору Доценко. В договоре стороны предусмотрели сохранение за Степановым права собственности на мастерскую до получения Горбачевым лицензии, дающей ему право заниматься ремонтом автомобилей определенной марки. Отсутствие такой лицензии делало невозможным исполнении Горбачевым обязательства перед Доценко. После государственной регистрации перехода права на предприятие был составлен и подписан передаточный акт. Через 5 дней после этого сломался сверлильный станок и для его ремонта потребовались средства. После получения Горбачевым лицензии на право заниматься ремонтом автомобилей определенной марки была оформлена государственная регистрация перехода права собственности на мастерскую от Степанова к Горбачеву.
Какими правами будет обладать Горбачев до перехода на него права собственности на мастерскую? Кто должен нести расходы по ремонту сверлильного станка: Степанов или Горбачев?
Какой вид ответственности наступит у Степанова и Горбачева в случае неуплаты ими долга Доценко?
Задача 5.
АО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, следующие объекты: производственный цех с простаивающим оборудованием, здание котельной, несколько складских помещений, два гаража, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи предприятия.
Договор продажи предприятия был представлен сторонами на государственную регистрацию, в осуществлении которой было отказано, поскольку отсутствовали обязательные приложения к договору: бухгалтерский баланс и перечень обязательств, включаемых в состав предприятия.
Покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации и потребовал обязать учреждение юстиции зарегистрировать договор продажи предприятия.
Какое решение должен вынести арбитражный суд?
Задача 6.
Гаева подарила своей племяннице дом, надлежаще оформив договор дарения и пройдя государственную регистрацию перехода права. Через несколько месяцев Гаева обратилась в суд с иском к племяннице о признании договора дарения недействительным, ссылаясь на то, что, оформляя договор, она не понимала смысла совершаемой сделки в силу неграмотности и преклонного возраста (83 года). Дом она подарила при условии, что племянница будет её содержать и осуществлять за ней необходимый уход. Однако после оформления договора дарения племянница и её муж не ухаживали за Гаевой, выгоняли из дома, избивали. Суд пришёл к выводу, что заключённый договор не является безвозмездным и потому не является договором дарения. Следовательно, по мнению суда, внутренняя воля участников договора не соответствовала её внешнему проявлению.
Какое условие действительности сделки было нарушено в данном случае? Должен ли суд удовлетворить иск?
Задача 7.
Регистрирующий орган отказал в регистрации перехода права собственности, на основании договора мены двух квартир на том основании, что в нем отсутствовало указание цены обмениваемых жилых помещений. Регистратор пояснил, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Каждая из сторон договора мены признается продавцом принадлежащего ей имущества, следовательно, определение в денежном выражении цены квартир обязательно и для договора мены.
Обоснована ли позиция регистратора и в какой мере к договору мены могут применяться правила о купле-продаже?
Решите дело.
Задача 8.
В 2015 году ООО «Антикор» по договору купли-продажи приобрело объект незавершенного строительства, площадью 212 кв.м, 1 этажное, процент готовности 68 %, расположенное по адресу ул. Перекопская, 2в. В договоре о правах на земельный участок ничего сказано не было. Собственник здания, приняв решение о выкупе земельного участка, на котором расположено здание, обратился в Администрацию города. На заявление собственника был получен отказ, в связи с тем, что закон не предусмотрено предоставление земельных участков под здания, строительства которых не завершено, более того из текста договора купли-продажи четко не следуют индивидуализирующие признаки объекта и установить его действительное месторасположение не представляется возможным.
Кто прав в данной ситуации? Каким образом должен быть описан предмет договора купли-продажи?
Задача 9.
11 октября 2004 года ООО «Фрилансер» по договору купли-продажи приобрело в собственность у ПАО «Хабаровский завод им. Горького» (далее – ПАО «Хабсудмаш») нежилое здание по адресу г.Хабаровск, ул.Гагарина, 22а, литера Ш, что подтверждается договором купли-продажи, а также свидетельством о государственной регистрации права. При переходе права собственности на здание, вопрос о переходе права на земельный участок решен не был.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041502:35. Данный участок был образован в 2005 году из земельного участка, который принадлежит ПАО «Хабсудмаш» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Постановления главы администрации от 27.12.1995 года, №5054.
20.12.2015г. ООО «Фрилансер» обратилось в Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска с заявкой о заключении договора аренды. Письмом от 25.12.2015г. было сообщено о приостановлении рассмотрении заявки о заключении договора аренды, до предоставления Заявителем отказа ПАО «Хабсудмаш» от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в который территориально входит испрашиваемый земельный участок.
Правильно ли поступил орган местного самоуправления?
Задача 10.
ООО «Потребкооперация» обратился в арбитражный суд с иском о понуждении АО «Аркаим» зарегистрировать переход права собственности на основании сделки купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что Общество не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Истец обратился с апелляционной жалобой в вышестоящий суд.
Какое решение должен принять суд апелляционной инстанции?
Задача 11.
Акционерное общество «Дальпроммаш» обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между ИП Медведевым и ООО «Агросоюз».
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи ИП Медведеву, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, ИП Медведев скрылся.
Какое решение должен принять суд?