Самостоятельная работа магистранта. 1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического
1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического занятий; ознакомление с проблемами теоретического и практического характера по теме семинарского занятия.
При подготовке к семинару необходимо изучить особенности правового регулирования договоров о передаче права владения и пользования недвижимым имуществом; особенности перехода прав на земельный участок при аренде зданий или сооружений; изучить дискуссионный вопрос, может ли быть предметом договора аренды часть объекта недвижимости.
Кроме этого, следует выделить договоры о передаче права владения и пользования недвижимым имуществом, требующие государственной регистрации; ознакомиться с процедурой государственной регистрации, закрепленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Подготовка рефератов по одной из рекомендуемых тем:
2.1. Особенности заключения договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
2.2. Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений.
2.3. Особенности заключения договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
2.4. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
3. Подготовить презентацию по одной из предложенных тем:
3.1. Договор аренды зданий и сооружений
3.2. Договор аренды земельного участка
3.3. Договор специализированного найма жилых помещений
3.4. Договор коммерческого найма жилого помещения
3.5. Договор социального найма жилого помещения.
3.6. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
4. Выполнение в письменной форме практических заданий и решение задач.
Задание
Заполнить таблицу: «Особенности рассмотрения дел, связанных с договорами о передаче права владения и пользования недвижимым имуществом»
| Категория дел | Источник права, пример судебного решения | Предмет доказывания | Средства доказывания |
Задачи
Задача 1.
ООО "Планета грез" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ООО "Рамэнка" с иском о расторжении договора аренды от 13.09.2012 г. № 04/2002/1 нежилого помещения площадью 1386,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, дом 23 корп. Б, стр. 1, и выселении ответчика из указанного помещения.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 450, 619, 622 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды произведены перепланировки и переоборудование спорного помещения без согласия истца и оформления разрешительной документации.
Является ли перепланировки и переоборудование помещения, сдаваемого в аренду основанием для расторжения договора?
Какое решение должен вынести суд?
Задача 2.
ООО «Блеск» был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Решите дело.
Задача 3.
23.09.2012г. ООО «Центр современных событий» разместило на фасаде многоквартирного дома рекламную вывеску размером 2,5м на 5. Руководство Товарищества собственников жилья потребовало внесения арендной платы за размещение данной вывески из расчета 500 рублей за 1 кв.м (размер платы, утвержденный общим собранием 15.01.2013г.). Директор Общества в обоснование своих возражений указал, что считает такой размер платы слишком высоким, более того, ТСЖ не предоставило ему протокол общего собрания, подтверждающий полномочия председателя ТСЖ на заключения подобных договоров.
Правомерен ли довод директора ООО «ЦСС»? Каков порядок заключения договоров об использовании общего имущества; определения тарифа? Каким способом защиты права может воспользоваться ТСЖ? Произведите расчет суммы неосновательного обогащения?
Задача 4.
Между предпринимателем Маджидовой М.Г. (арендатором) и ПАО "База Приморскагропромснаб" (арендодателем) был заключен 25.08.2014 г. договор № 26 аренды под магазин нежилого помещения 55,5 кв. м в здании проходной, расположенном по адресу: г. Уссурийск, ул. Механизаторов, 8-а.
Пунктом 6.1 договора стороны определили начало действия договора с 01.09.2014 г. по 01.09.2015 г. Срок передачи помещения в аренду определен п. 2.1.1 - в течение трех дней со дня подписания договора.
Как следует из документов и не отрицается истцом, он вступил во владение арендованным имуществом с момента заключения договора, о чем свидетельствует проведение в помещении ремонта.
В какой форме должен быть заключен настоящий договор? Каковы последствия несоблюдения формы сделки?
Задача 5.
17.08.2012 г. ООО "НТПК" и предприниматель Бухвалов В.А. заключили договор аренды нежилого помещения, в целях размещения банного клуба (сауны, кафе, бильярдной) на срок до 17.08.2015 г.
Арендованное помещение на момент его передачи в пользование Предпринимателю требовало ремонта, поэтому стороны упомянутых договоров в пунктах 2.2, 3.1, 3.3 соглашений предусмотрели, что капитальный ремонт производится силами арендатора и за счет его средств по согласованной с арендодателем смете (отделимые улучшения являются собственностью арендатора; неотделимые улучшения, санкционированные арендодателем, возмещаются арендатору).
Во исполнение условий договора арендатор в период с января 2001 года по август 2014 года выполнил строительно-монтажные работы на общую сумму 916736 рублей, в том числе в виде неотделимых улучшений (электромонтажных работ, теплого пола, канализации, отопления и других) на сумму 882476 рублей, а также работы в виде отделимых улучшений (установки радиаторов отопительных, устройства покрытия пола из бруса березового размером 40 х 40) на сумму 34260 рублей.
В августе 2014 года Предприниматель прекратил дальнейшее выполнение работ в связи с отказом ООО "НТПК" согласовать неотделимые улучшения здания и с установлением факта собственности на спорный объект у Союза художников России, а не у арендодателя.
Посчитав, что собственник здания в результате выполненных работ неосновательно обогатился, предприниматель Бухвалов В.А. обратился к нему с настоящим иском, одновременно потребовав возврата уплаченных арендных платежей от ООО "НТПК".
В свою очередь собственник - Союз художников России - потребовал взыскать с Предпринимателя неосновательное обогащение за пользование помещением.
Проанализируйте доводы сторон и решите дело.
Задача 6.
Фирсов по устной договоренности с Самохиным вселился в его квартиру сроком на пять лет. По истечении срока Самохин потребовал от Фирсова выселения из занимаемого жилого помещения. Фирсов отказался выезжать из квартиры, так как полагал, что вселился в квартиру на условиях договора социального найма.
Самохин обратился в суд с иском о выселении Фирсова.
Решите дело.
Изменится ли решение, если станет известно, что Самохин решил сдать квартиру Васильеву?
Задача 7.
Семья Ефимова на основании решения о предоставлении жилого помещения проживала в двухкомнатной квартире.
Через 5 лет заводом был предъявлен иск о выселении Ефимовых из квартиры без предоставления другого жилого помещения со ссылкой на ст. 683 ГК РФ.
Решите дело.
Какой вид договора найма имел место в данном случае?
В чём отличие договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма жилого помещения?
Задача 8.
Дзасурова проживала в г. Грозном и являлась собственницей двухкомнатной квартиры. В результате проведения антитеррористической операции её жилище оказалось разрушенным. Приехав в Хабаровск, Дзасурова потребовала предоставления ей такой же по стоимости и метражу квартиры.
Является ли требование Дзасуровой законным?
Если требование Дзасуровой является законным, то в какие органы она должна обратиться для постановки на учёт?
Может ли Дзасурова требовать предоставления ей аналогичной жилой площади в городе Хабаровске?
Задача 9.
Ивлева по договору найма сдала квартиру Прохорову, который устроил в ней склад товаров и торговал ими на рынке. Узнав об этом, Ивлева подала в суд иск к Прохорову, в котором потребовала досрочного расторжения договора найма.
Решите дело. Влияет ли на решение правовая природа договора найма жилого помещения?
Задача 10.
Ковалев сдал Фролову квартиру по договору найма сроком на пять лет. К Фролову из другого города приехал племянник с женой, которые поселились вместе с ним и прожили у него два года. Узнав об этом, Ковалев подал в суд иск к Фролову, в котором потребовал досрочного расторжения договора найма, а также просил обязать Фролова возместить стоимость ремонта загрязнённой им квартиры.
Решите дело.
Задача 11.
Кусков заключил договор найма кирпичного дома с Ворониным сроком на пять лет. Одну комнату в этом доме Воронин сдал Миронову на такой же срок. Миронов самовольно сделал пристройку и установил себе отдельный вход.
По окончании срока действия договора Кусков отказал Воронину в заключении договора, а через десять месяцев после этого заключил договор найма с Прокофьевым.
Воронин обратился в суд с иском к Кускову о признании договора недействительным и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор.
Кусков обратился со встречным иском к Воронину о возмещении убытков, причинённых восстановлением дома в прежнее состояние.
Решите дело.
Задача 12.
Самохвалов обратился в суд с иском к Ковровым, отцу и дочери, о вселении в трёхкомнатную квартиру, указывая в заявлении, что он вступил в брак с Ковровой и с согласия её отца Коврова зарегистрировался в квартире. Однако в квартиру он не вселился, а вместе с женой снимал жильё по договору коммерческого найма.
Через два года Самохвалов и Коврова расторгли брак, а Самохвалов решил поселиться в квартире, в которой он зарегистрирован, против чего возражали Ковровы.
Решите дело.
Как повлияет на решение, то обстоятельство, что Самохвалов после регистрации брака вселился в квартиру Ковровых?
Задача 13.
Капитонов проживает в коммунальной квартире, где занимает одну комнату. Семья соседей Ларионовых занимает другую комнату. Квартира не приватизирована. Капитонов решил обменять свою комнату и дал об этом объявление. Соседи, возражая против обмена, препятствуют другим гражданам осматривать комнату.
Требуется ли согласие соседей на такой обмен? Могут ли они запретить обмен? Изменилась бы ситуация при следующих вариантах: а) квартира приватизирована; б) комната Капитонова приватизирована, а комната Ларионовых не приватизирована; в) комната Капитонова не приватизирована, а комната Ларионовых приватизирована?
Задача 14.
Петрова обратилась в суд с иском о вселении в ранее занимаемую ею квартиру и о прекращении договора социального найма с Ивановой, которая была вселена в данную квартиру на основании решения органа местного самоуправления и проживала в ней в качестве поднанимателя. В суде Петрова пояснила, что она длительное время отсутствовала в квартире, так как выехала в Приморский край в связи с болезнью ребёнка.
Суд вынес решение выселить Иванову из занимаемой квартиры. В то же время суд отказал в иске Петровой о вселении, так как она утратила право пользования жилым помещением в связи с длительным отсутствием.
Дайте оценку решения суда.