Самостоятельная работа магистранта. 1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического
1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического занятий; ознакомление с проблемами теоретического и практического характера по теме семинарского занятия.
При подготовке к семинару необходимо изучить историю залогового правоотношения; изучить дискуссионный вопрос о юридической природе залога (вещно-правовой или обязательственно-правовой). Магистрант должен уделить внимание особенностям залога недвижимого имущества: особенности возникновения и его государственной регистрации, особенностям обращения взыскания на заложенное имущество, вопрос о бремени содержания заложенного имущества. При подготовке к занятию необходимо рассмотреть особенности ипотеки отдельных объектов недвижимости: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.
Кроме этого, следует уделить внимание проблемам, связанным с судьбой земельных участков при ипотеке зданий, сооружений, для чего ознакомиться с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
При выполнении заданий и решения задач следует руководствоваться Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ, Информационным письмом Высшего арбитражного суда от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».
2. Подготовка рефератов по одной из рекомендуемых тем:
2.1. Исторические корни института залога недвижимости в России
2.2. Залог в римском частном праве
2.3. Залог недвижимости в правовых системах зарубежных стран
3. Подготовить презентацию по одной из предложенных тем:
3.1. Государственная регистрация ипотеки.
3.2. Договор об ипотеке.
3.3. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество.
4. Выполнение в письменной форме практических заданий и решение задач.
Задание
Заполнить таблицу: «Особенности рассмотрения дел, связанных с залогом недвижимости»
| Категория дел | Источник права, пример судебного решения | Предмет доказывания | Средства доказывания |
| Обращение взыскания на заложенное имущество | |||
| Признание договора ипотеки недействительным | |||
| Земельные споры при ипотеке здания (сооружения) |
Задачи
Задача 1
АО «Росбанк» предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует а, следовательно, ипотека прекратилась.
Правильное ли решение принял суд?
Задача 2
Управлением Росреестра Усачеву Н.А. было отказано в государственной в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения. Усачев обжаловал отказ в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства Управление пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности. Эта часть помещения не стоит на кадастровом учете и право собственности на эту часть отдельно не зарегистрировано.
Какое решение должен принять суд?
Задача 3
Кредитная организация, которой банк уступил свои права требования по кредитному договору, заключенному им с акционерным обществом, и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательств по этому кредитному договору, обжаловала в судебном порядке отказ Управления Росреестра в регистрации перехода к ней прав по договору об ипотеке, указав, что договором об ипотеке здания, заключенным между банком и акционерным обществом, было обеспечено исполнение этим обществом обязательств по возврату кредитов, предоставленных ему банком на основании двух кредитным договоров. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 ст. 43 Закона об ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП о моменте возникновения ипотеки. В ЕГРП была внесена одна запись о регистрации одного договора об ипотеке (одной ипотеки), обеспечивающего исполнение обязательств акционерного общества перед банком, вытекающих из двух кредитных договоров. Поэтому данная запись не позволяет Управлению Росррсера при регистрации перехода к кредитной организации прав по договору об ипотеке определить и указать в ЕГРП очередность двух залогодержателей (банка и кредитной организации) в отношении одного предмета ипотеки.
Правомерен ли отказ Управления Росреестра?
Задача 4
ПАО «Сбербанк России» предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ПАО «Амуркабель» долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание, а также на принадлежащий ответчику на праве собственности земельный участок, занятый этим зданием.
В ходе судебного разбирательству судом установлено, что предметом договора ипотеки является только здание, принадлежащее ответчику, так как на момент заключения договора земельный участок под этим зданием находился в государственной собственности и принадлежал ответчику на праве постоянного бессрочного пользования. Земельный участок был выкуплен ответчиком после заключения договора об ипотеке здания в соответствии с требованиями пункта 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке. В удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащий ответчику земельный участок, занятый этим зданием, суд отказал на том основании, что он не является предметом ипотеки и, следовательно, обращение взыскания на него для удовлетворения требований истца должно осуществляться судебным приставом-исполнителем в общем порядке в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве".
Правильное ли решение принял суд первой инстанции?
Задача 5
ПАО «Райфаззенбанк» предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с АО «Солидтревэл» долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание.
Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке здание, ссылался на то, что данный договор является незаключенным. В заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным.
Кто прав в данном споре? Решите дело.
Задача 6
Между ПАО Сбербанк России и ПАО «Амурлимаш» был заключен кредитный договор. В качестве обеспечения обязательств был заключен договор поручительства с ООО «Востокпроект». В качестве залога было переданы следующее имущество ООО «Востокпроект»:
- трехэтажное нежилое здание центра медицинской и социальной реабилитации, общей площадью 1 904,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 87;
-двухэтажное нежилое здание спортивно-оздоровительного комплекса, общей площадью 2 192,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 87;
- право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости площадью 149 754,4 кв. м. (земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользования.
ПАО «Амурлитмаш» денежные средства не возвратил. ПАО «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога. За время судебных разбирательств ПАО «Амурлитмаш» переоформило право бессрочного пользования на право собственности, поделило участок на несколько частей и продало ИП Чевелеву.
В итоге спорные здания оказались на земельном участке меньшей площади, а сам земельный участок стал принадлежать ПАО «Амурлитмаш» на праве собственности.
Возможно ли обращать взыскание на право бессрочного пользования? Являются ли указанные кредитные договоры заключенными? Каким образом должен суд разрешить дело об обращении взыскания на заложенное имущество?