ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ
К затратному подходу относится условиям инвестиционных контрактов. Данные метод используется для оценки городских земель в крупных городах.
Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30-50 % площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади зданий и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства:
площадь земельного участка;
проектируемые площади жилых и нежилых помещений;
срок строительства и реализации проекта;
наличие и стоимость обременений.
1-й этап.Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
2-й этап.На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.
3-й этап.Определяется рыночная стоимость 1 м 2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4-й этап.Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта. ;
6-й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Вопрос
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кото-
рую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и коли-
чества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буду-
щего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):
К
ЧД
С = или
R
I
V = ,
где: С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом
обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна при-
носить недвижимость за период;49
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества
к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа теку-
щих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных
арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная та-
ким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показа-
тель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности
(процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и
т.д.);
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта не-
движимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент
как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
− качество и количество дохода, который объект недвижимости может при-
нести в течение своего срока службы;50
− риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
− инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не опла-
тит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до-
ходов от этого объекта;
− рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух ме-
тодов:
− прямой капитализации доходов;
− дисконтированных денежных потоков.
3.5.3.1. Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви-
жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании
метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого
использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек-
та недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
• возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводит-
ся анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют
собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Ре-
зультат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, соору-
жений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объ-
екта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Rk
NOY
С = или
КК
ЧОД
C = , где
С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой оп-
ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодо-
вого) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог-
раничивающие условия:
• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер-
шенного строительства.51
Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости тре-
бует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен-
ного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным
выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается
оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде
всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объек-
тов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической
информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различ-
ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится
очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в ка-
честве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и
наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на
коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить
от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и рас-
ходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной
арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S *Cм ,
где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м
;
См - арендная ставка за 1 м
.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой до-
ход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной
платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использова-
ния объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за
минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизацион-
ных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализа-
ции:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изме-
нение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;52
• метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи-
тальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсаци-
ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных
средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвести-
циями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных
вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется
только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные
активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможно-
сти вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было
риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по
ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные
безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете
номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать фор-
мулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще
в 30-е годы XX века:
Rн = Rр + Jиин + Rр * Jиин ;
Jиин
Rн Jиин
Rр
+
−
=
; где
Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить
корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой
инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой
инфляции.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот
можно произвести с помощью следующих формул:
Dr = ( ) ( ) 1+ Dv * 1+ Kurs −1;
Dv = ( ) ( ) 1+ Dr * 1+ Kurs −1; где
Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;
Kurs – темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:53
• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей
учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект не-
движимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой
инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на
рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитыва-
ется возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и
надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых
компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и
сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Над-
бавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом
коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и за-
емного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требова-
ниям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определя-
ется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотеч-
ной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
К
ДО
Rm = ; где
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного
процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или
же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипо-
течной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Кc
PTCF
Rс = ; где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное
значение:
R = M * Rm + ( ) 1− M * Rc , где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необ-
ходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы
капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых
источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата перво-
начальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в54
фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапита-
лизации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процен-
та (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмеще-
ние основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма
возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива
на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы
актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, поме-
щенная в беспроцентный фонд возмещения:
n
Rk Ry
= + ; где
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Пример.
Условия инвестирования:
• срок - 5 лет;
• R - ставка доходности инвестиций 12%;
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капита-
ла составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом
случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до-
ходности инвестиций отражено в табл. 3.4.
Таблица 3.4
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
(долл.)
№
п/п
Остаток капитало-
вложении на начало
периода
Возмещение капи-
таловложении
Доход на инвестиро-
ванный капитал
(12%)
Общая
сумма до-
хода
1 10000 2000 1200 3200
2 8000 2000 960 2960
3 6000 2000 720 2720
4 4000 2000 480 2480
5 2000 2000 240 2240
10000 3600 1360
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока
службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестиру-
ется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как со-55
ставная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения
при той же ставке процента, что и по инвестициям:
Rk = Ry + SFF(n,Y),
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено
в табл. 3.5.
Пример.
Условия инвестирования:
• срок - 5 лет;
• доход на инвестиции - 12%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки
доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет)
0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы
«Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Таблица 3.5
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)
В том числе
№
п/п
Остаток основной суммы
капитала на начало года,
долл.
Общая сумма
возмещения % на капитал
возмещение
основной
суммы
1 10000 2774,10 1200 1574,10
2 8425,90 2774,10 1011,11 1762,99
3 6662,91 2774,10 799,55 1974,55
4 4688,36 2774,10 562,60 2211,50
5 2476,86 2774,10 297,22 2476,88
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода пер-
воначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирова-
ние по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение
дохода по безрисковой ставке:
Rk = Ry + SFF(n,Yб),
где Уб - безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый
доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инве-
стиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет
собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен
0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частич-
но, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, посколь-
ку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а
частично - за счет текущих доходов.56
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что
этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его
применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости,
как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче-
те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах,
основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне
эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры-
ночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел
на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-
мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, де-
тален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных де-
нежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется
метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно от-
личаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер-
ческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится
(или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе те-
кущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и
остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной
практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типич-
ной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на
который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько ви-
дов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;57
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконти-
руют доходы:
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго-
щенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе-
мельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный
поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных
средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые
обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный
период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от ре-
альных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого
владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредито-
ров, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определен-
ных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из
налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действи-
тельного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де-
нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов
является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операцион-
ного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реаль-
ные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и
величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение
долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценива-
ется инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по об-
служиванию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо
вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитыва-
ется следующим образом:58
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе
арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владель-
ца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и
расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы
владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость ре-
версии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния
рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений
относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимо-
сти за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про-
гнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки ка-
питализации.
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффи-
циент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы,
получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а
также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент ка-
питализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимо-
сти довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой
дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и измене-
ния стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в
номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и став-
ка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково
исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются
следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка
дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех
рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, прису-
щих данному объекту недвижимости.59
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процен-
та, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными
объектами на рынке недвижимости.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделе-
ния следующий:
•моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного
периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного исполь-
зования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистиче-
ским или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к
оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отсле-
живании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в
недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным
сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром
для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных рас
четных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различно
го рода допущений.
Вопрос
Расчёт стоимости земли методом земельной ренты. Этапы оценки методом земельной ренты.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.14
Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации, то можно определить стоимость земли (С) по формуле:
Капитализация земельной ренты– определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.15
Коэффициент капитализации– ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.
Вопрос
Расчет стоимости ЗУ методом остатка. Этапы оценки методом остатка.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий16:
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель ного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операци онные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по об служиванию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать воз можность процентного наращивания денежных сре дств дл я замены эле ментов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – соб ственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земель ного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улуч шений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Условия применения техники остатка дохода для земли:
• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).
Вопрос
Расчет стоимости ЗУ методом предполагаемого использования. Этапы оценки данным методом.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий 15:
• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате прове дения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ис копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.
Расчет величины денежных потоков впрогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.
Расчет ставки дисконтированияоснован на учете
• доходности эксплуатации месторождения;
• степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
• степени риска разработки данного месторождения.
Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.
Вопрос
Расчет стоимости ЗУ методом разбивки на участки. Этапы оценки данным методом.
(подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
определение размеров и количества индивидуальных участков;
расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
налоги, страховку, гонорары ИТР;
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.
Вопрос
Ипотечно-ивестиционный анализ. Метод связных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Оценки эффективности привлечения заемных средств.
набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки).