Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж

Этап 1 .Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• целевое назначение земель;

• зонирование и разрешенные варианты землепользования;

• местоположение;

• потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

• передаваемые юридические права собственности и др.

• Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;

• платежеспособность;

• социальноюридический статус;

• источники и формы финансирования;

• предпочтения покупателей и др.

• В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

• участки, используемые для индивидуального жилищного строи тельства;

• участки, используемые для массового жилищного строительства;

• участки под объектами коммерческой недвижимости;

• участки под промышленной застройкой;

• участки под общественными объектами и т.п.

Этап2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

• регистрационные палаты;

• земельные комитеты;

• риэлтерские и оценочные фирмы;

• различные информационные издания.

Этап 3.Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

 

Элементами сравненияназывают характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на вели чину цены продажи.

 

Билет № 25

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча-стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.
При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

1) Права собственности. Поправка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.
3) Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
4) Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
5) Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Билет № 26

Метод выделения.

Метод выделения (изъятия) – применяется для оценки застроенных земельных участков, стоимость которых определяется путем вычитания из рыночной стоимости всего единого объекта недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа, основывается он на принципе остаточной продуктивности (производительности) земли

Распоряжением Минимущества РФ предусмотрены два условия применения этого метода:

1) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Задача:

В микрорайоне «A» был продан з.у. С сооружением на нём за 800 т.р. Расчитать стоимость з.у.?

№ Средняя стоимость т.р. Общая стоимость Земельный коэффициент
300/2600=0,1154
350/3000=0,1167
400/3100=0,1290

2)Средний земельный коэффициент:

(0,1154+0,1167+0,1290)/3=0,1203

3)800*0,1203=96,24

4)доля стоимости з.у.

800 — 96,24 = 703,76 т.р

Билет №27