Развитие механизма долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы в регионах России
Итак, наиболее эффективной системой использования ограниченных бюджетных ресурсов для финансирования жилищного строительства в регионах России является в настоящее время система ипотечного кредитования, позволяющая привлечь в эту сферу максимальный объем инвестиционных ресурсов из других источников.
Упомянутая выше Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ предусматривает, что «формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики», т. е. одним из основных направлений социальной политики. Государственная жилищная политика ориентирована на «решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации».
В условиях России участие местных (муниципальных и субфедеральных органов управления) в развитии системы ипотечного кредитования как важнейшего элемента организационно-финансовой поддержки жилищного строительства может обеспечить: [26, c. 111]
- решение жилищной проблемы для значительной части населения путем повышения платежеспособного спроса;
- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье и иную недвижимость граждан;
- обеспечить развитие строительного комплекса и тем самым способствовать экономическому росту страны.
Анализ публикаций и практики развития ипотечного кредитования в российских регионах свидетельствует о том, что основными проблемами, тормозящими полное использование возможностей механизма ипотечного кредитования в российских регионах в соответствии с поставленными целями, в настоящее время являются:
1. Несовершенство нормативно-правовых актов и механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения. Основным здесь является вопрос минимизации риска бюджетов и банков от невозврата выдаваемых кредитов.
2. Неразвитость системы государственной бюджетной поддержки приобретения жилья населением (системы целевых адресных субсидий). Такая система финансирования предполагает предоставление безвозмездных субсидий определенной части населения для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты). Это сократит необходимый размер кредита и будет способствовать привлечению собственных средств граждан и развитию ипотечного кредитования.
Решение этих проблем развития ипотечного кредитования требует:
- решения ряда методологических проблем по дифференциации нормативов системы с целью снижения разрыва в качестве жилищных условий отдельных групп населения и использованию бюджетных ресурсов регионов;
- совершенствования законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
- формирование в регионах страны экономического механизма, который обеспечивал бы приток внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. Экономический механизм различных регионов должен иметь единую правовую основу, но учитывать специфику их социально-экономического положения;
- создания инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
- создания равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
- создания механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуры выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита и др.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Основным источником ресурсов являются бюджеты. Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, предполагает функционирование механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.
В Концепции отмечается, что воздействие со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ, а также органов местного самоуправления может быть оказано по следующим основным направлениям:
- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств;
- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов.
Однако реальные стимулирующие возможности региональной и муниципальной власти в этой сфере невелики и продолжают в последние годы снижаться.