Тема 13. Товарищество собственников жилья
Основные понятия
Товарищество собственников жилья(далее – ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования, в некоторых случаях распоряжения этим имуществом.
Членство в ТСЖвозникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.
Прекращение членства в ТСЖпроисходит с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Органы управления ТСЖ– общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ– высший орган управления товарищества, правомочный решать все вопросы, связанные с созданием и деятельностью ТСЖ, периодичность его созыва устанавливается уставом товарищества.
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о введении в действие ЖК РФ. В настоящее время создание и деятельность ТСЖ регулируются ЖК РФ. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом. Понятие и правовой статус такого юридического лица определяются параграфом 5 главы 4 ГК РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц.
Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями.
Учредительным документомТСЖ является устав, который утверждается на учредительном собрании. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов ТСЖ совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Устав ТСЖ должен содержать сведения о целях создания и предмете деятельности юридического лица, наименовании товарищества и месте его нахождения, организации управления, а также иные сведения, предусмотренные законодательством.
Членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения.
Для создания ТСЖ достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать ТСЖ, обладали более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников.
Вся полученная ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. При этом необходимо различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не передается в собственность ТСЖ. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно товарищество, поскольку для создания ТСЖ необходимо, чтобы за предложение о его создании проголосовали и, следовательно, стали членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме, имеющие более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. У голосовавших против предложения о создании товарищества должно быть менее 50 % голосов, что не позволит им принять решение о создании еще одного товарищества даже в случае объединения такими лицами с собственниками в других многоквартирных домах.
Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием.
Товарищество собственников жильякак юридическое лицо может быть создано и до завершения строительства многоквартирного дома, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.
Помимо собственников жилых помещений в многоквартирных домах создавать товарищества собственников жилья вправе и собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (это не совсем удачное определение, и его не следует воспринимать буквально, так как в таком доме может проживать и не одна семья, следуя определению СК РФ), если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. Кроме них – собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.
Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Товарищество не имеет прававключать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.
Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером установленных платежей, то они вправе оплачивать жилое помещение в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы ТСЖ.
Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, в том числе не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно.
Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Товарищество не вправе контролировать действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества. Поэтому обязанности товарищества, установленные в п. 5–8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества.
Реорганизация и ликвидацияТСЖ производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством. Кроме того, в случае если в ТСЖ будут объединены собственники помещений, обладающие менее чем 50 % голосов, то такое товарищество должно быть либо реорганизовано, либо ликвидировано.
В уставе товарищества необходимо предусмотреть процедуру вступления в члены товариществаи установить размер вступительных взносов. По общему правилу каждый собственник, приобретший право собственности на жилое помещение, имеет право стать членом ТСЖ, созданного в многоквартирном доме. Устав товарищества или решение членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.
Выход из товариществаосуществляется на добровольной основе, путем подачи заявления. Члену товарищества не вправе отказать в праве на выход из ТСЖ. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом. В уставе могут быть закреплены основания для исключения из ТСЖ: систематическая неуплата обязательных взносов и платежей, нанесение вреда общему имуществу дома, ведение деятельности, вредящей товариществу, и т. п.
Органами управлениятоварищества собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества.
Высшим органом управления товарищества собственников жилья является общее собраниечленов товарищества. Периодичность созыва общего собрания – не реже одного раза в год. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассматривать любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества.
Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний. К компетенции общего собрания относятся:
♦ внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, избрание его правления и ревизионной комиссии (ревизора);
♦ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
♦ принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждение годового плана финансовой деятельности и отчета о его выполнении;
♦ рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
♦ принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, обязанных обслуживать многоквартирный дом, и положения об оплате их труда;
♦ определение размера вознаграждения членов правления товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведения на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество.
Порядок избрания членов правленияопределяется уставом, так же как и срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Общее собрание в любой момент вправе прекратить деятельность члена правления или всего состава правления (это должно быть предусмотрено уставом) и избрать новый состав правления.
В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит:
1) соблюдение законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль над своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов товарищества на год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, об обслуживании, эксплуатации и о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;
6) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
7) созыв и проведение общего собрания членов товарищества, выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Правление товарищества возглавляет председатель правления.Председатель правления заключает сделки от имени товарищества, принимает на работу, рассматривает заявления о вступлении и выходе из товарищества.
Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя, не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Для привлечения экспертов и надлежащего исполнения своих функций ревизионная комиссия нуждается в собственных средствах. Поэтому целесообразно на общем собрании утверждать смету затрат на деятельность ревизионной комиссии. Это обеспечит ей финансовую независимость от исполнительных органов. Акты проверок ревизионной комиссии также подлежат хранению в товариществе до тех пор, пока оно существует.
Контрольные вопросы
1. Каким образом осуществляется правовое регулирование товарищества собственников жилья?
2. Определите основные функции товарищества. Каковы цели создания ТСЖ?
3. В чем заключаются права и обязанности членов ТСЖ?
4. Каково правовое положение собственников, не желающих вступать в ТСЖ?
5. Какие виды ТСЖ вы знаете?
6. При каких условиях возможно создание ТСЖ в многоквартирном доме?
7. К каким видам юридических лиц относится ТСЖ?
8. Назовите органы управления ТСЖ. Каковы их функции?
9. В каких случаях возможна ликвидация ТСЖ? Возможно ли признание ТСЖ банкротом?
10. Допускается ли объединение нескольких ТСЖ в одно?