Определение полной восстановительной стоимости
Под полной восстановительной стоимостью понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого объекта на дату оценки либо объекта, аналогичного по полезности оцениваемому.
В качестве полной восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства объекта либо стоимость замещения объекта.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.
Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с использованием современных материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.
Методы определения полной восстановительной стоимости:
1. Метод количественного обследования – предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Под стоимостью строительства понимаются денежные средства на создание строительной продукции. Расчеты этой стоимости выполняются путем составления специальных документов – смет, а денежные затраты, выражающие стоимость, называются сметной стоимостью.
В общем случае полная сметная стоимость строительства любого объекта (Собщ) складывается из следующих элементов: прямые затраты (ПЗ), накладные расходы (НР) и сметную прибыль (СП).
Собщ = ПЗ + НР + СП
Прямые затраты непосредственно связаны с выполнением строительных работ или монтажом оборудования. Они изменяются прямо пропорционально объему выполняемых работ и включают в себя:
а) стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций, используемых для строительства объектов (Смат). Она учитывает все затраты, связанные с приобретением материалов и их доставкой на приобъектные склады строительства;
б) расходы на оплату труда рабочих, занятых на производстве строительных и монтажных работ (Срот);
в) стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, участвующих в производстве строительных и монтажных работ (Сэмм). В этой стоимости учитываются расходы на оплату труда машинистов, на перебазировку машин в период строительства и подготовку их к эксплуатации, а также амортизационные отчисления.
ПЗ = Смат + Срот + Сэмм
Накладные расходы предусматриваются в сметах на строительство для покрытия расходов, связанных с обеспечением общих условий выполнения строительных и монтажных работ (СиМР) и деятельности подрядных организаций.
В составе накладных расходов учитываются следующие статьи затрат:
1. Административно-хозяйственные расходы, которые связаны, в основном, с управлением производством при строительстве объектов. Они включают расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала, рабочих хозяйственного обслуживания; отчисления по уплате единого социального налога; почтово-телеграфные, типографские, канцелярские и представительские расходы; расходы на эксплуатацию зданий, сооружений и помещений, занимаемых административно-хозяйственным персоналом и т.д.
2. К расходам на обслуживание работников строительства относятся: затраты на подготовку и переподготовку кадров; отчисления на единый социальный налог от фонда оплаты труда рабочих, учтенного в прямых затратах; расходы по обслуживанию санитарно-гигиенических и бытовых условий; расходы на охрану труда и технику безопасности.
3. Расходы на организацию работ на строительных площадках охватывают: износ и расходы, связанные с содержанием, ремонтом и разборкой временных (нетитульных) сооружений, приспособлений и устройств; износ и расходы по ремонту малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря; расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны и т.д.
4. В составе прочих накладных расходов учитываются: амортизация по нематериальным активам; платежи по кредитам банков и расходы на рекламу.
5. В отдельную группу выделяются накладные расходы, которые не учитываются в нормах накладных расходов, но если они возникают, то учитываются в составе накладных расходов. К ним относятся: платежи по обязательному страхованию имущества строительной организации и отдельных категорий работников; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком; расходы, возмещаемые заказчиками строек за счет прочих капитальных затрат, связанных с деятельностью подрядчика.
Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции – это денежные средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и социальной сферы, а также на материальное стимулирование работников.
Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.
2. Метод разбивки по компонентам - предполагает, что отдельные строительные компоненты здания (фундамент, стены, перекрытия и др.) оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента, а затем суммируются.
3. Метод сравнительной единицы – основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявление различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.). Полная восстановительная стоимость объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. Для определения величины затрат обычно применятся различные справочные и нормативные материалы, например сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Для расчета используется следующая формула:
С=Ц´V ´К1´К2´К3´К4´К5´К6´К7´К8´К9 ,
где:
С – полная восстановительная стоимость, руб.;
Ц – удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС, руб./м3;
V - строительный объем квартиры, м3;
К1 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г;
К2 - территориальный коэффициент;
К3 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г.;
К4 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к текущей дате;
К5 - коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве;
К6 - коэффициент, учитывающий местоположение;
К7 - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль;
К8 - коэффициент, учитывающий качество отделки квартиры и стоимость новых строительных материалов;
К9 - мультипликатор, учитывающий стоимость земельного участка.
Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.