Договор социального найма жилого помещения
В соответствии с Указом Президента РФ от 29.03.96 N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище"*(105) одной из основных задач реализации этой программы является усиление социальной защиты малоимущих групп населения как в вопросах предоставления жилья, так и в части оплаты коммунальных услуг. Даже в условиях перехода в жилищной сфере от практики распределения государством квартир к стимулированию их строительства и покупки гражданами, к созданию рынка жилья государство берет на себя обязанность бесплатного обеспечения определенных категорий граждан жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.
Согласно ст. 12 Закона о жилищной политике жилищный фонд социального использования представляет собой совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.). Однако при этом важно не то, в каком жилом доме гражданину предоставляется жилое помещение, а бесплатное предоставление жилья по установленной норме по договору социального найма жилого помещения.
Бесплатное предоставление жилья (т.е. без оплаты его строительной стоимости) рассматривается как социальное благо. Право на получение бесплатного жилья имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица; инвалиды труда, а также инвалиды с детства; ветераны войны; семьи погибших при исполнении государственных обязанностей; семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума.
Такие граждане могут быть поставлены на учет в органах местного самоуправления, и в порядке очередности им предоставляются бесплатно квартиры в соответствии с установленной законом нормой жилой площади, которая составляет 12 кв. м на человека (ст. 38 ЖК).
Юридическим основанием для вселения в квартиру в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования является ордер, выдаваемый местным органом исполнительной власти. На основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, в котором конкретизируются права и обязанности сторон.
2. При выдаче гражданину ордера на жилую площадь в жилищном фонде социального использования в нем указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. На основании ордера договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается с лицом, которому выдан ордер (нанимателем); все члены его семьи, включенные в ордер, имеют равное право на жилое помещение. К членам семьи нанимателя жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по договору социального найма жилого помещения (за несвоевременное внесение квартирной платы и оплату коммунальных услуг и др.). Допускается возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя и членов его семьи, с тем чтобы договор был заключен с одним из членов семьи (например, в случае невозможности нанимателя выполнять свои обязанности по договору в связи с ухудшением состояния здоровья или с изменением материального положения). Если лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются такие же обязанности и права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
3. Предусмотренный комментируемой статьей договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах, которому посвящены ст. 673-688 ГК. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон. В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст. 678, 681 ГК). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680 ГК), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.