Какое место в системе гражданских договоров занимает признак экономического неравенства сторон? 27 страница
В ст. 426 ГК сформулированы унифицированные нормы о публичном договоре, применимые к любым публичным договорам, включая бытовой подряд. Однако поскольку в ст. 426 ГК сформулированы лишь такие правила, которые не зависят от направленности обязательства, унифицированные нормы о публичном договоре конкретизированы в институте бытового подряда с учетом его направленности. Так, п. 1 ст. 731 ГК предусмотрена обязанность подрядчика не навязывать заказчику дополнительные работы и, соответственно, право заказчика отказаться от их оплаты.
1.3. Договор строительного подряда
1.3.1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений (если иное не предусмотрено договором) (ст. 740 ГК). Строительный подряд характеризуется родовыми признаками подряда и имеет отличительные качества, обусловившие специальное регулирование.
1.3.2. Строительный подряд направлен на возмездное выполнение работ в целях получения отделимого от них результата. Данные родовые признаки позволяют применять к строительному подряду общие положения о подряде, отражающие указанную направленность. Разместив институт строительного подряда в § 3 гл. 37 ГК, законодатель указал в п. 2 ст. 702 ГК, что общие положения о подряде применяются к строительному подряду, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.
1.3.3. Какие отличительные признаки строительного подряда потребовали выделения его как самостоятельного вида договора подряда? Работы по строительству, реконструкции здания, сооружения или иного объекта, монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные со строящимся объектом, а также работы по капитальному ремонту зданий требуют особого юридического регулирования. Специфика перечисленных работ выражается в направленности на создание или обновление особо значимого имущества. Работы, связанные с созданием или обновлением указанных объектов, естественно, характеризуются повышенной значимостью и сложностью. Кроме того, эти работы производятся на объектах, неразрывно связанных с землей.
Иными словами, квалифицирующими признаками строительного подряда являются: 1) выполнение работ на объекте, неразрывно связанном с землей; 2) сложность и значимость работ, влияющие на прочность и нормальное функционирование здания (сооружения).
1.3.4. Правильное понимание квалифицирующих признаков строительного подряда позволяет определить круг обязательств, подпадающих под регламентацию § 3 гл. 37 ГК, и отграничить их от иных правоотношений.
В связи с этим обратимся еще раз к договору капитального ремонта зданий (сооружений). При квалификации названных отношений необходимо ответить на два вопроса: во-первых, к какому типу обязательств - подряду или возмездному оказанию услуг - они принадлежат; во-вторых, имеют ли они признаки строительного подряда.
Как уже отмечалось, капитальный ремонт направлен на достижение результата, отделимого от самой работы. Поэтому указанные работы относятся к подряду, а не возмездному оказанию услуг. При ответе на второй вопрос следует учитывать, что они характеризуются сложностью, значимостью и непосредственно влияют на прочность и нормальное функционирование здания, т.е. имеют квалифицирующие признаки строительного подряда. Поэтому квалификация капитального ремонта как строительного подряда позволяет наиболее эффективно регулировать рассматриваемые правоотношения. Это подтверждается тем, что в ст. 740 ГК предусмотрено общее правило о квалификации рассматриваемых отношений в качестве строительного подряда.
Отношения по текущему ремонту зданий и сооружений (побелка, покраска и т.д.), напротив, к строительному подряду не относятся. Хотя они связаны с работами на объекте, неразрывно связанном с землей, в них отсутствует другой обязательный для строительного подряда признак: значимость и сложность выполняемых работ, влияющие на прочность и нормальное функционирования здания.
1.3.5. Поскольку правовая база строительного подряда обусловлена привязанностью работ к зданию, возникает вопрос: могут ли особенности здания служить основой для унификации правовых норм, регламентирующих продажу недвижимости и строительный подряд? Иными словами, существуют ли наряду со специальным регулированием, привязанным к подрядной направленности, унифицированные нормы, отражающие предметную особенность зданий, на которые не влияет направленность договора?
Представляется, что такая унификация возможна. Более того, она в некоторой степени реализована в ГК. Согласно п. 1 ст. 555 ГК при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор ее продажи считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В ст. 743 ГК законодатель определил, что работы по строительному подряду должны выполняться на основании сметы, определяющей цену работ. По смыслу изложенной нормы цена в договоре строительного подряда (в отличие от обычного подряда - п. 1 ст. 709 ГК) считается существенным условием договора.
Однако возможности такой унификации реализованы в ГК не в полной мере. Заслуживает внимания вопрос о целесообразности унификации некоторых норм, отражающих специфику зданий и сооружений, на которые не влияют особенности направленности купли-продажи и подряда. Например, ст. 550 ГК предусматривает, что договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение такой формы влечет недействительность договора. Признаки, обусловившие изложенное правило, присутствуют также в строительном подряде. Однако ГК не содержит прямого указания о заключении договора строительного подряда в обозначенной форме. В ст. ст. 552 и 553 ГК отражена такая особенность зданий и сооружений, как их неразрывная связь с землей. Этой же спецификой характеризуются договоры строительного подряда, предусматривающие строительство зданий в целях их передачи заказчику. Думается, это является основанием для унификации названных положений и распространения их на соответствующие виды строительного подряда.
1.3.6. Большое количество норм § 3 гл. 37 ГК обусловлено сложностью и значимостью работ. При этом многие из этих правил не имеют строительной специфики. Это касается, в частности, норм о страховании объекта (ст. 742), о технической документации и смете и о внесении изменений в техническую документацию (ст. ст. 743, 744), об обеспечении работ материалами и оборудованием (ст. 745), об особенностях сдачи и приемки работ (ст. 753) и ряда других положений. Они могли бы быть унифицированы для применения к любым подрядным работам повышенной сложности и значимости. Однако законодательная конструкция института строительного подряда исключает такую возможность.
На наш взгляд, такое формирование системы договоров подряда не в полной мере способствует их эффективному регулированию. Поскольку нормы строительного подряда неприменимы к сложным и значимым подрядным работам, не являющимся строительными, а в общих положениях о подряде и других подрядных институтах соответствующие правила не предусмотрены, создана ситуация, при которой нестроительные подрядные работы повышенной сложности и значимости не имеют адекватного регулирования. Например, работы по созданию и капитальному ремонту сложных объектов (воздушных, морских и речных судов, иных агрегатов и оборудования) порой представляют большую сложность и значимость, нежели работы, связанные со зданиями и сооружениями. Однако правовая база, отражающая эту специфику, в ГК не предусмотрена; законодательный механизм, позволяющий применять к ним нормы о строительном подряде, также отсутствует.
Таким образом, в рамках подрядного института следовало бы выделить специальный вид договора подряда, основанный на системном признаке особой значимости и сложности выполняемых работ (независимо от иной специфики), и сформулировать для него унифицированные нормы. Институт строительного подряда наряду с этими унифицированными правилами должен включать также нормы, отражающие сугубо строительную специфику.
1.3.7. К договору строительного подряда, по которому выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК). При толковании данной нормы необходимо иметь в виду следующее.
Во-первых, отношения строительного подряда не противоречат специфике бытового подряда. Первые имеют особенности предметные, а вторые - субъектные. Поэтому признаки, обусловившие выделение указанных видов подряда, могут соединяться в одном правоотношении, к которому должны применяться в совокупности нормы о строительном и бытовом подряде.
Такое правоотношение, по существу, представляет собой смешанный договор. Поэтому если бы даже ГК не предусматривал правила, содержащегося в п. 3 ст. 740 ГК, нормы о строительном и бытовом подряде подлежали бы совокупному применению к рассматриваемому смешанному договору на основании п. 3 ст. 421 ГК. В связи с этим спорным представляется мнение о том, что к договору строительного подряда, по которому выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), нормы строительного подряда могут распространяться только в порядке аналогии закона, а значит, лишь субсидиарно <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И. Договоры подряда и возмездного оказания услуг по гражданскому законодательству // Законодательство и экономика. 1997. N 17 - 18. С. 31.
На первый взгляд может показаться, что п. 3 ст. 740 ГК не в полной мере соответствует квалифицирующим признакам бытового подряда: в нем указывается только на участие в обязательстве заказчика-гражданина, заказывающего строительные работы для потребительских целей, и ничего не говорится о специфике подрядчика, в то время как для бытового подряда согласно ст. 730 ГК требуется два субъектных фактора: гражданин-потребитель на стороне заказчика и подрядчик-профессионал. Однако противоречия здесь нет. В строительном подряде на стороне подрядчика может участвовать только лицо, специализирующееся на строительных работах. Поэтому фигура профессионального подрядчика в договоре строительного подряда подразумевается само собой.
Во-вторых, когда в одном правоотношении соединяются сочетаемые системные признаки, возникает вопрос о порядке совокупного применения обусловленных ими норм. Пункт 3 ст. 740 ГК решил эту задачу. В нем сказано, что к отношениям строительного подряда, в которых на стороне заказчика выступает гражданин-потребитель, применяются лишь те нормы бытового подряда, которые касаются прав заказчика по договору бытового подряда. Главную роль в регулировании подобных обязательств ГК отводит институту строительного подряда.
1.4. Договор подряда на выполнение проектных и
изыскательских работ
1.4.1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить результат (ст. 758 ГК). Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ характеризуется родовыми признаками подряда и имеет отличительные качества, обусловившие специальное регулирование.
1.4.2. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ направлен на возмездное выполнение работ в целях получения отделимого от них результата. "Как и все иные подрядные договоры, договор на выполнение проектных и изыскательских работ имеет собственный материальный объект: им служит результат работы, который выражается в технической документации и полученных в результате проведенных изысканий данных" <1>. Отмеченные родовые признаки позволяют применять к рассматриваемому договору общие положения о подряде, отражающие указанную направленность. Разместив институт подряда на выполнение проектных и изыскательских работ в § 4 гл. 37 ГК, законодатель указал в п. 2 ст. 702 ГК, что общие положения о подряде применяются к подряду на выполнение проектных и изыскательских работ, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. С. 166.
1.4.3. Какие отличительные признаки подряда на выполнение проектных и изыскательских работ потребовали выделения его как самостоятельного вида договора подряда? Специфика данных отношений касается процесса работы (проектные и изыскательские работы отличаются от прочих видов подрядных работ) и ее результата (технической документации и других специальных документов). Одна из особенностей проектных и изыскательских работ состоит в том, что их результат имеет промежуточное значение, т.е. конечный результат достигается в процессе исполнения другого договора, непосредственно направленного на реализацию разработанной документации (чаще всего договора строительного подряда). Окончательная оценка проектной и прочей технической документации может проявиться лишь в ходе строительства и последующей эксплуатации объекта <1>. От качества проектных и изыскательских работ во многом зависит конечный результат. Промежуточный характер результата проектных и изыскательских работ обусловил специальные нормы, устанавливающие ответственность проектировщика (изыскателя) за недостатки работы, выявившиеся в процессе строительства или эксплуатации уже построенного объекта (ст. 761 ГК).
--------------------------------
<1> Там же.
Кроме того, специфика предмета рассматриваемого договора выражается в том, что техническая документация может тиражироваться и перепродаваться как заказчиком, так и подрядчиком. Вместе с тем, поскольку она выполняется для конкретного заказчика и оплачивается им, требуются специальные правила, регламентирующие названный аспект этих правоотношений (п. 1 ст. 760 ГК).
1.4.4. На какие проектные и изыскательские работы распространяются нормы рассматриваемого договорного института: на любые или только на работы, связанные со строительством?
В юридической литературе высказывалось мнение о том, что в гражданском праве под проектом всегда подразумевалась техническая документация, созданная именно для строительства. В такой же мере это относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить. И хотя легальное определение рассматриваемого договора не упоминает о том, что сферой его применения является строительство, редакция отдельных статей соответствующего параграфа ГК позволяет сделать вывод о том, что речь идет о проектировании именно в сфере строительства <1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 163, 164; Правовое регулирование капитального строительства в СССР. М., 1972. С. 126; Гражданское право. М., 1993. Т. 2. С. 234.
Данный вопрос можно проанализировать в двух аспектах. Первый: какую специфику проектных и изыскательских работ (строительную или общую) отражают нормы рассматриваемого договорного института. Второй: соответствует ли правовая база подряда на выполнение проектных и изыскательских работ объективно существующим признакам этих отношений, требующим законодательного отражения.
Если анализировать действующее законодательство, то можно заметить, что практически все нормы § 4 гл. 37 ГК отражают специфику проектных и изыскательских работ независимо от того, в какой сфере они выполняются. Особенности этих работ в области строительства никак не отражены в ГК. Поэтому правила рассматриваемого договорного института необходимо применять к любым обязательствам, предусматривающим выполнение изыскательских работ и разработку технической документации. Тем более что основу для этого дает легальное определение договора, не указывающее на строительную специфику.
Что касается вопроса о соответствии норм ГК объективным признакам рассматриваемых правоотношений, то, на наш взгляд, особенности проектных и изыскательских работ как таковых являются основой для унификации регулирования любых отношений по поводу таких работ. Наличие унифицированных норм считается достаточным основанием для формирования общего института подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Возможно, эти работы в области строительства обладают спецификой, однако она вторична и соотносится с родовыми признаками проектных и изыскательских работ как частное с общим, а следовательно, может быть лишь критерием для их выделения в качестве вида проектных и изыскательских работ.
1.4.5. Ввиду того что проектные и изыскательские работы могут выполняться в строительной сфере, возникает вопрос о соотношении рассматриваемого договорного института со строительным подрядом. Ранее в юридической литературе высказывалось мнение о том, что договор на выполнение проектно-изыскательских работ является разновидностью подряда на капитальное строительство. Однако в настоящее время практически все авторы исходят из самостоятельности договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ <1>. Такое понимание его места в системе подрядных договоров соответствует принципам ее построения. В основе выделения строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ лежат исключающие друг друга нормообразующие признаки. Строительные работы, с одной стороны, и проектные и изыскательские работы (даже в области строительства), с другой стороны, обладают совершенно разными свойствами и поэтому требуют принципиально различной регламентации. Не случайно закон, закрепив самостоятельность названных договоров, развел их по разным параграфам гл. 37 ГК.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. С. 164, 165.
1.5. Государственный или муниципальный контракт
на выполнение подрядных работ
для государственных или муниципальных нужд
1.5.1. По государственному или муниципальному контракту на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (далее - государственный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные, изыскательские и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному или муниципальному заказчику, а государственный или муниципальный заказчик обязуется принять работы и оплатить их или обеспечить их оплату (ст. 763 ГК).
1.5.2. Определяя родовую принадлежность государственного контракта, необходимо учитывать, что он определен в ГК как вид договора подряда. Это следует из легального определения государственного контракта, а также из того, что нормы о нем размещены в гл. 37 ГК, посвященной подряду. Однако рассматриваемое обязательство является видовым по отношению не только к подряду, но и к некоторым другим типам договоров: договорам на выполнение НИР и ОКР и договору возмездного оказания услуг. Это объясняется тем, что нормы, отражающие специфику государственного контракта, имеют унифицированное значение и не зависят от частных особенностей перечисленных обязательств.
Поэтому родовые признаки конкретного государственного контракта определяются тем, в рамках какого правоотношения (подряда, возмездного оказания услуг и т.д.) он существует. Если государственный контракт заключается на выполнение подрядных работ, его следует признавать видом договора подряда и применять к нему общие положения о подряде в части, не противоречащей специфике государственного контракта (п. 2 ст. 702 ГК). Если государственный контракт заключается на выполнение НИР и ОКР, то в силу наличия в нем родовых признаков названного договора к нему должны применяться нормы гл. 38 ГК в части, не противоречащей специфике государственного контракта (ст. 778 ГК). Если государственный контракт заключен на возмездное оказание услуг, то в нем присутствуют родовые черты договора возмездного оказания услуг, нормы которого подлежат субсидиарному применению к подобным обязательствам.
1.5.3. Теоретически системный признак, положенный в основу выделения государственного контракта, может присутствовать в любых подрядных правоотношениях (за исключением бытового подряда).
Поэтому вопрос о том, на какие виды подряда может распространяться специальный правовой режим института государственного контракта, зависит исключительно от воли законодателя, от того, какие подрядные обязательства в конкретных экономических условиях он считает особо важными для государства и общества.
Государственный контракт может заключаться лишь в отношении двух видов подряда: строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (ст. 763 ГК). Возможности заключения государственного контракта на обычные подрядные работы ГК не предусматривает. Поэтому государственный контракт, заключаемый в рамках подряда, необходимо рассматривать как разновидность строительного подряда или подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. В связи с этим правовое регулирование государственного контракта на выполнение подрядных работ представляется следующим образом: общие положения о подряде, не противоречащие нормам о строительном подряде или подряде на выполнение проектных и изыскательских работ, - правила о строительном подряде или о подряде на выполнение проектных и изыскательских работ, не противоречащие специфике государственного контракта, - нормы института государственного контракта.
Ранее в юридической литературе высказывалось мнение о том, что "в отличие от ст. 740 ГК предметом государственного контракта назван ограниченный круг отношений - строительство и проектирование для государственных нужд" <1>, т.е. предметом подряда для государственных нужд могут быть не любые работы, являющиеся согласно ст. 740 ГК предметом строительного подряда, а лишь сугубо строительные работы. Однако в дальнейшем в ст. 763 ГК были внесены изменения, устранившие сомнения в том, что предметом государственного контракта могут быть не только строительные работы, но и другие работы, связанные со строительством и ремонтом. Это представляется логичным, так как в рассматриваемом аспекте строительные работы ничем не отличаются от иных работ, регламентируемых нормами строительного подряда. Поэтому, на наш взгляд, содержащуюся в ст. 763 ГК отсылку к ст. 740 ГК необходимо понимать как распространение правил § 5 гл. 37 ГК на любые отношения строительного подряда, указанные в ст. 740 ГК.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1997 (2-е издание, исправленное и дополненное).
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 333 (автор комментария - М.С. Кроль).
Соответствует ли конструкция ГК, исключающая распространение норм о государственном контракте на обычные подрядные отношения, потребностям правового регулирования? Обычные подрядные обязательства в ряде случаев могут иметь большую публичную значимость. К примеру, работы по производству или капитальному ремонту сложного и дорогого оборудования, воздушных, морских, речных судов нередко бывают не менее важными, нежели строительные отношения. Иными словами, обычные договоры подряда могут характеризоваться системным признаком, обусловившим формирование института государственного контракта. Поэтому было бы целесообразно расширить круг подрядных правоотношений, к которым применимы нормы о государственном контракте, включив в него обычные договоры подряда.
1.5.4. В отличие от обычных договоров подряда и возмездного оказания услуг, заключаемых между самостоятельными хозяйствующими субъектами исключительно по их усмотрению, государственный контракт направлен на удовлетворение наиболее важных публичных потребностей. Особая значимость указанных отношений предопределила создание правового механизма, обеспечивающего выполнение этих задач. Следовательно, квалифицирующим признаком государственного контракта является особая публичная значимость определенной группы договоров подряда, выполнения НИР и ОКР, а также возмездного оказания услуг.
В качестве подряда для государственных нужд может быть квалифицирован лишь такой договор, который заключен на основании выданного в установленном порядке государственного заказа и имеет необходимое финансовое обоснование (решение компетентных органов о выделении государственных денежных средств для оплаты по конкретному контракту <1>).
--------------------------------
<1> Подробнее о критериях квалификации данного договора см. § 2 гл. 3 настоящей монографии.
Таким образом, не всякие строительные и проектно-изыскательские работы, выполняемые для государственных нужд за счет источников, указанных в ст. 763 ГК, подпадают под регулирование § 5 гл. 37 ГК. Обязательным квалифицирующим признаком рассматриваемого договора является включение работ в соответствующий перечень и выдача на них в установленном порядке государственного заказа.
1.5.5. Основные особенности регламентации рассматриваемого обязательства выражаются в особом порядке заключения договора и рассмотрения разногласий, возникающих при его заключении; гарантированности платежей за выполненные работы; в установлении специальных оснований для возмещения убытков. Существенными условиями договора являются условия об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств (ст. 766 ГК).
1.5.6. Какое место в системе гражданских договоров занимает рассматриваемый нормообразующий признак?
Во-первых, он имеет унифицированное значение для договоров разной направленности и служит основой для формирования общих правил, применимых к обязательствам различных типов. Так, в ст. 765 ГК сказано, что основания и порядок заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд определяются в соответствии с положениями ст. ст. 527 и 528 ГК, регулирующих поставку товаров для государственных нужд. Большое количество унифицированных положений, применимых к поставке и подряду для государственных нужд, содержится в Федеральных законах "О поставках продукции для федеральных государственных нужд", "О государственном оборонном заказе", а также в некоторых других нормативных правовых актах.
Во-вторых, указанный признак имеет унифицированное значение для ряда обязательств, направленных на выполнение работ и оказание услуг (договоров подряда, выполнения НИР и ОКР, возмездного оказания услуг). В § 5 гл. 37 ГК сформулировано значительное количество норм, отражающих сущность государственного контракта в контексте общей направленности указанных договоров и не зависящих от особенностей последних.
В-третьих, специфика направленности отдельных договоров, предусматривающих выполнение работ и оказание услуг, конечно, может влиять на нормы, обусловленные рассматриваемым признаком. Правовое регулирование, к примеру, государственного контракта на возмездное оказание услуг должно иметь определенные особенности по сравнению с регламентацией государственного контракта на выполнение НИР и ОКР. Однако в законе это не реализовано.
§ 2. Встречный договор участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости (не являющийся договором простого товарищества) регламентирован Законом об участии в долевом строительстве. В ч. 1 ст. 4 данного Закона сказано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Иными словами, это соглашение, согласно которому дольщик обязуется внести определенный денежный взнос, за что по окончании строительства получает обусловленное количество жилой или нежилой площади.
Квалифицируя договор участия в долевом строительстве, необходимо прежде всего отметить, что это - обязательство, в котором контрагенты преследуют встречные цели: дольщик частично оплачивает строительство здания, а застройщик передает ему в собственность часть помещений в построенном здании. Несмотря на очевидность обязательственной направленности этих правоотношений на передачу имущества в собственность, ранее господствовала вещно-правовая концепция, согласно которой дольщик обладает правом собственности на объект, возводимый за его счет. В условиях неразвитости законодательства, защищающего дольщиков от злоупотреблений со стороны застройщиков, этот подход в определенной степени способствовал справедливому разрешению спорных ситуаций. Однако с принятием законодательства, направленного на пресечение злоупотреблений (государственная регистрация договоров, залог в пользу дольщика, специальные банкротные процедуры и условия удовлетворения требований дольщиков), стала возможной реализация обязательственной концепции в чистом виде. Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" лица, финансирующие строительство недвижимости, не наделяются правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество; они вправе лишь потребовать от застройщика исполнения обязанности по передаче договорных помещений в собственность <1>.