Недвижимость, земельный участок, улучшения. экономическая оценка земельного участка
В ГК РФ дается определение недвижимым вещам. К ним относится земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, незавершенное строительство. Любой объект недвижимости состоит из физических элементов и юр. Прав на них, которые должны быть узаконены.
1. Границы з/ д.б. определены
2. Установлены права собственников и др. вещные права на з/у и расположенные на нем здания, сооружения и др. объекты недвижимости.
3. Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государств. Земельных и градостроительных кадастрах.
Объектом имущественных земельных правоотношений явл. з/у. В соответствие с ЗК РФ з/у как объект земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст.1 ФЗ «о государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании земель в едином государственном реестре земель з/у в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют выделить его среди других з/у.
Порядок установления границ з/у определен в ФЗ « о землеустройстве». Органом, уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству является федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.
Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь местоположения, правовой режим и др. характеристики, отражаемые в гос. земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
При оценке з/у необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения – это все изменения неосвоенного з/у, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внутренние и внешние. Внутренние – находятся непосредственно на участке. Внешние – трубы газопровода и тп.
Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим :
1. Невозможно свободное воспроизводство земли.
2. Каждый земельный участок неподвижен.
3. Возможно многоцелевое использование земли.
4. Земельный фонд является основой жизни и деятельности человека. Он обеспечивает экономическую безопасность
5. Отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации з/у неограничен
6. Использование и охрана земли осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающий на соответствующих территориях.
Классификация земель.
Земельный фонд России разделен на 7 категорий.
1- Земли населенных пунктов. Это земли городских и сельских поселений, которые имеют границу.
2- Земли сельскохозяйственного назначения. В их состав входит : сельхоз. Угодья, з/у садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, а также земли занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
3- К землям промышленности, энергетики, транспорта, землям для обеспечения обороны и т.д. относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления их хозяйственной деятельности.
4- К землям особо охраняемых территорий относятся з/у, которые имеют особое природоохранное, историческое, оздоровительное назначение.
5- К землям лесного фонда относятся земли, покрытые лесом.
6- В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, а также земли, выделенные под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и др. сооружений.
7- Земли запаса. Это государственные и муниципальные земли, которые не предоставляются гражданам и юр.лицам в собственность, аренду и т.д. Как правило эти земли выведены из хоз. Оборота.