ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Город Орел «_____»______________201___ г..
Открытое акционерное общество «Орелжилэксплуатация», именуемое в дальнейшем «Организация», в лице генерального директора Цуканова Виктора Михайловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и
собственник помещения №________, расположенного в многоквартирном домепо адресу: г. Орёл,
ул. _____________________________________________________________________________________, д. _________
(Ф.И.О.) _______________________________________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДОГОВОРЕ
Собственник – лицо, владеющее на праве собственности помещением в многоквартирном доме. Собственник несёт бремя содержания данного помещения и общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
Пользователи – члены семей собственников жилых помещений, наниматели жилых помещений и члены их семей, пользователи нежилых помещений, пользующиеся ими на основании договоров аренды, либо по иным законным основаниям.
Общее имущество многоквартирного дома – имущество предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (коллективные автостоянки, гаражи, детские спортивные и хозяйственные площадки).
Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) – доля общего имущества определяемая пропорционально размеру общей площади помещения принадлежащего Собственнику.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей жилых и вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Управляющая организация – организация, уполномоченная общим собранием Собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению этим домом (далее – УО).
Исполнители – организации различных форм собственности, на которых Управляющей организацией на договорной основе возложены обязанности по предоставлению Собственнику работ (услуг) определённых настоящим договором, в т.ч. коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление). В отношениях с исполнителями Управляющая организация действует от своего имени за счёт средств Собственника.
Коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, электроснабжение.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Настоящий Договор заключен на основании ст. ст. 161-162 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников жилого дома.
2.2. Условия настоящего Договора определены собранием собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещения, независимо от типов помещений, его размеров и оснований возникновения прав собственности на него.
2.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, Законом РФ «О защите прав потребителей», а также иными нормами гражданского и жилищного законодательства, относящегося к предмету данного договора управления.
2.4. В части неурегулированной условиями настоящего Договора Стороны руководствуются нормам и иными законами и нормативно-правовыми актами, не противоречащими нормам жилищного законодательства.
3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
3.1. Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Управляющая организация обязуется:
4.1.1. Приступить к выполнению настоящего договора не позднее, чем через 30 дней со дня его подписания, осуществлять оформление платежных документов, осуществлять прием платежей, открыть лицевой счет на дом.
4.1.2. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора.
4.1.3. Самостоятельно или с привлечением иных лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, предоставлять коммунальные услуги, проводить работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.
4.1.4. Организовать обеспечение потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления при условии соблюдения ресурсоснабжающими организациями параметров и условий СНИП, СанПиН, действующих на момент возникновения спорных ситуаций, при этом Управляющая организация выступает агентом Собственников при заключении договоров по теплоснабжению, электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, газоснабжению с ресурсоснабжающими организациями.
4.1.5. Обеспечивать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.
4.1.6. Осуществлять рассмотрение предложений, заявлений и жалоб Собственников многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные для этого сроки. Рассматривать все претензии Собственника, связанные с исполнением заключённых Управляющей организацией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.
4.1.7. Организовать работу по учёту граждан по месту жительства и месту пребывания.
4.1.8. На основании заявки Собственника направлять своего сотрудника для составления акта о нанесении ущерба общему имуществу многоквартирного дома или помещению (ям) Собственника.
4.1.9. Предоставлять отчет о выполнении договора управления в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.1.10. По истечении срока Управления многоквартирным домом, передать в тридцатидневный срок техническую документацию на дом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом Собственниками помещений в доме одному из собственников указанному в решении собрания Собственников о выборе способа управления многоквартирным домом или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
4.1.11. Допускать операторов связи и не препятствовать им в размещении телекоммуникационного оборудования в целях предоставления услуг Internet, телефонной связи, радио и телевидения.
4.1.12. Выполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством РФ.
4.2. Управляющая организация имеет право:
4.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом.
4.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния общего имущества (в т.ч. инженерного оборудования) многоквартирного дома в помещениях Собственника.
4.2.3. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, предоставленных Собственником, проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.
4.2.4. В порядке Главы XI Постановления Правительства РФ от 06.05.2011№354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг собственникам.
4.2.5. Осуществлять контроль за целевым использованием жилых и нежилых помещений и применять необходимые меры в случае использования помещений не по назначению.
4.2.6. Получать вознаграждение по настоящему договору в виде платы за управление многоквартирными домами.
4.2.7. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за содержание и ремонт общего имущества Собственника многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов к нему на предстоящий год и направлять их на утверждение на общее собрание Собственников помещений.
4.2.8. Управляющая организация не имеет права отвечать по своим долгам имуществом, находящимся у неё в управлении.
4.2.9. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесённые к полномочиям Управляющей организации.
4.2.10. Заключать договоры с гражданами и организациями на аренду мест общего пользования для размещения оборудования, средств наружной рекламы и т.п. с направлением собранных средств на содержание и текущий ремонт дома по согласованию с советом дома.
4.2.11. Оказывать за дополнительную плату услуги и выполнять работы по договорам, заключенным с Собственниками помещений в многоквартирном доме, не относящиеся к предмету данного договора.
4.2.12. Передавать персональные данные Собственников третьим лицам, предоставляющим услуги потребителям: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро-, тепло-, газоснабжение и иные жилищно-коммунальные услуги.
4.2.13. Иные права, установленные действующим законодательством РФ.
4.3. Собственник обязан:
4.3.1. Нести бремя расходов на содержание принадлежащих ему помещений и общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доли путем внесений платы за содержание и ремонт помещения.
4.3.2. Своевременно в установленные сроки и порядке оплачивать предоставленные по Договору услуги. Возмещать Управляющей организации расходы, связанные с исполнением Договора.
4.3.3. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.
4.3.4. Своевременно предоставлять Управляющей организации сведения: о количестве граждан, проживающих в помещении(-ях) совместно с Собственником, и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по Договору. При отсутствии данных о льготах все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих.
4.3.5. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям УО, а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для приемки индивидуальных приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию, для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.
4.3.6. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с УО, а также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам. Использовать приборы, оборудование и бытовые исходя из максимально допустимой нагрузки - 5кВт/час.
4.3.7. Своевременно сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках Договора.
4.3.8. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с УО.
4.3.9. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем без согласования с Управляющей организацией.
4.3.10. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не проверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным на территории соответствующего муниципального образования, на котором расположен многоквартирный дом..
4.3.11. Не производить самостоятельно слив воды из системы и приборов отопления.
4.3.12. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями Договора.
4.3.13. Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды и тепла.
4.3.14. Предоставлять Управляющей организации в установленные сроки показания приборов учета.
4.3.15. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами.
4.3.16. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей организацией не установленных Договором работ и услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника, указанные работы проводятся за счет Собственника.
4.3.17. Не допускать: блокирование подходов к инженерным сетям и пожарным сигнализациям; провоза в пассажирских лифтах строительных материалов и отходов без упаковки; использования мусоропровода для ссыпания и слива жидких и цементных растворов, крупногабаритного мусора и жидких пищевых отходов. Запрещается самостоятельное вмешательство в работу систем сигнализации (перенос, отключение и т.п.).
4.3.18. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, региональных и местных органов власти применительно к данному Договору, в том числе оплачивать расходы на капитальный ремонт принадлежащих собственнику помещений.
4.4. Собственник имеет право:
4.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объёме не ниже установленного на территории муниципального образования, на котором расположен многоквартирный дом, норматива потребления коммунальных услуг.
4.4.2. Требовать при временном отсутствии его или иного пользователя жилого помещения принадлежащего Собственнику более 5-и полных календарных дней подряд произвести перерасчёт платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение, при условии отсутствия в жилых помещениях индивидуальных приборов учёта по соответствующим видам услуг и предоставления документов, подтверждающих временное отсутствие.
4.4.3. Получать информацию и осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией её обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, поверках) общего имущества в многоквартирном доме, присутствовать при выполняемых Управляющей организацией работах и оказываемых услугах, связанных с выполнением обязанностей по настоящему Договору.
4.4.4. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и представляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемая для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде и лицензии / документы дающие право на ведение определенной деятельности.
4.4.5. Получать информацию о правилах технической эксплуатации жилищного фонда, о содержании и стоимости услуг.
4.4.6. Иные права, установленные действующим законодательством.
5.ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
5.1. Цена Договора (комплекс услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг) определяется как сумма платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества, платы за коммунальные услуги, которые обязан оплачивать Собственник помещения Управляющей организации в период действия Договора. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определяется согласно ст. 154 ЖК РФ (Приложение №5).
5.2. Плата за услуги по управлению многоквартирным домом включена в состав платы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
5.3. Оплата Собственником оказанных услуг по Договору производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим, на основании платёжных документов, выставляемых Управляющей организацией. В выставляемом Управляющей организацией счете-извещении указываются: размер оплаты оказанных услуг, сумма задолженности Собственника по оплате оказанных услуг за предыдущие периоды, сумма пени, определенная в соответствии с условиями Договора, а также иные необходимые сведения.
5.4. Льготы по оплате услуг, являющихся предметом Договора, предоставляются в соответствии с действующим законодательством.
5.5. В случае изменения стоимости услуг по Договору, Управляющая организация производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу. Управляющая организация производит работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в пределах средств собранных с собственников помещений по данному виду обслуживания.
5.6. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) которые оплачивают дополнительно. Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально доли собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Оплата в данном случае производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей организацией счетом на предоплату, в котором должны быть указаны: наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником не позднее 10 банковских дней со дня выставления счета.
5.7. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
5.8. Размер платы за коммунальные услуги, рассчитываются по тарифам, установленными органами, осуществляющими государственное регулирование тарифов на территории соответствующего субъекта РФ, а также решениями и постановлениями органов местного самоуправления соответствующего муниципального образования, принятыми ими в пределах соответствующей компетенции.
5.9. Обслуживание домофонной линии связи и переговорных устройств осуществляется по ценам, указанными в Приложением №5 к настоящему Договору.
Примечание: Работы и услуги, не оговоренные настоящим договором, осуществляются в соответствии с индивидуальными заданиями Собственника за его счет, в пределах полномочий и с учетом технической возможности Управляющей организации.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому и/или Собственнику в результате ее действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба. Факт нарушения Управляющей организацией условий договора управления должен быть установлен, составленным в письменной форме актом органа власти соответствующей компетенции.
6.2. Управляющая организация не несет ответственности за ущерб, возникший не по ее вине или не по вине ее работников.
6.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.
6.4. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 5 Договора, Управляющая организация вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
6.5. При нарушении Собственником норм и правил содержания общего имущества дома, норм и правил содержания и эксплуатации коммуникаций в помещениях, в том числе жилых, последний несет ответственность перед Управляющей организацией, третьими лицами и органами власти соответствующей компетенции за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.
6.6. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.
6.7. Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.
6.8. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, установленные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г. и отказе собственников от финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества исчерпавшего нормативный срок эксплуатации, Управляющая организация не несет ответственности за качество услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
6.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.