Схема анализа инвестиций в недвижимость
Для анализа движения средств, связанных с имуществом, важно:
1) получение полных сведений об имуществе
2) определение объема прав собственности на недвижимость
3) оценка временного горизонта капитальных вложений
4) определение границ пространства, к которому будет привязано имущество.
Юридические права могут ограничить пользование объектом и установить круг дополнительных обязанностей владельца, инвестор должен следить за качеством договора, титула, права удержания за нарушения законодательных основ.
Факторы, определяющие стоимость недвижимости (D и S)
D - готовность и возможность со стороны покупателей арендовать конкретные объекты. Обеспечивается экономической базой региона. Кроме того, D зависит от состава населения и условий ипотечного кредитования.
S - оценка уровня конкуренции на рынке недвижимости, определение потенциальных конкурентов с учетом предлагаемых цен и условий сделки.
При решении противоречий между D и S предлагается использовать принцип замещения. Мало установить потенциальных конкурентов, надо знать границы рынка и факторы, его определяющие.
Принцип замещения – покупка/аренда недвижимого имущества есть сочетание выгод и затрат.
Управление недвижимостью - это ответственность за содержание, ремонт, жизнеобеспечение, страхование. В конечном итоге - это поиск оптимальной комбинации выгод.
Метод дисконтирования денежных потоков
Прямолинейный метод сравнивает общую сумму инвестиций (D) и сумму погашения долга.
D*n = P1 = P2……Pk = Pt,
где D –общая сумма инвестиций; n–количество периодов; P –сумма погашения.
Остаток невозмещенных инвестиций (Dk) в конце каждого периода (t):
Dk = D – (t -1)
где (t) – номер расчетного периода.
Сумма срочной уплаты: C y = Dk*E + P,
где E –процентная ставка.
Пример:
Инвестор решает прибрести недвижимость, стоимостью 28,0 млн. руб. По его расчетам объект должен ежегодно приносить доход в размере 25 процентов. Для реализации проекта им под залог имущества получен кредит в сумме 28,0 млн. руб. на четыре года под 25 процентов годовых. Долг должен погашаться равными долями с начислением процентов в конце года.
Годовая сумма основного долга составляет 7 млн. руб. (25/4).
Представим план погашения кредита в виде таблицы.
План погашения кредита, млн. руб. таб. 5.3.1.
| годы | Сумма долга(D) | Процентный платеж (Dk*E) | Годовой доход по погашению (P) | Годовая срочная уплата C y = Dk*E + P, |
| 28,0 | 7,0 | 7,0 | 14,0 | |
| 21,0 | 5,25 | 7,0 | 12,25 | |
| 14,0 | 3,5 | 7,0 | 10,5 | |
| 7.0 | 1,75 | 7,0 | 8,75 | |
| итого | 17,5 | 28,0 | 45,5 |
В данном примере коэффициент капитализации равен 0,25 + 0,25 = 0, 5. Если первый годовой платеж разделить на коэффициент капитализации, то получим сумму основного капитала:
14,0 / 0,5 = 28,0 млн. руб.
Инвестору важно, что ежегодно снижается сумма денежного потока для погашения долга.
Литература
1) Бизнес на рынке ценных бумаг. Российский вариант. Справочно-практическое пособие. М.: Граникор, 1992.- 186 с.;
2) Бланк ИА. Инвестиционный менеджмент. Киев, МП ИТЕМ ЛТД, 1995.- 256с. Иванов А. Н. Акционерное общество. Управление капиталом и дивидендная политика. М.: ИНФРА-М, 1996.- 259с.;
3) Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций Анализ отчетности.— М.: Финансы и статистика, 1996 .– 231 с ;
4) Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: «Лань», 2000.- 544. С. 405..
5) Справочник директора предприятия /Под ред. М.Г. Лапусты.5 изд. испр. и доп.—
М.: ИНФРА-М,2001.-750 с.
[1] Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: «Лань», 2000.- 544. С. 391.
[2] Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. Уч. пос.- Мн.: Экоперспектива, 1998.- 463 с. С. 314.
[3] Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: «Лань», 2000.- 544. С. 405.
[4] Закон Республики Беларусь "О залоге" Ст.38
[5] Гражданский Кодекс Республики Беларусь Ст. 315
[6] Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. Уч. пос.- Мн.: Экоперспектива, 1998.- 463 с. С. 318.