ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И РЫНОК ЗЕМЛИ
Земельные отношения включают в себя отношения собственности на землю, а также отношения, возникающие в ходе ее оборота и в процессе взимания, распределения и использования платы на землю.
В последние годы в этой сфере произошли существенные изменения. Земельная реформа в России, во-первых, устранила государственный монополизм; у каждого участка появился конкретный собственник (физическое или юридическое лицо); во-вторых, было введено плановое землепользование; в-третьих, начал формироваться рынок земли.
В проведении земельной реформы можно выделить два этапа. На первом централизованно начали изымать до 10 % площадей колхозных и совхозных земель для передачи крестьянским (фермерским) хозяйствам без ограничения в размерах. При этом возникли большие трудности. Земли выделялись главным образом руководителям и специалистам хозяйств или городским жителям в ущерб сельскому населению. Возникла конфликтная ситуация, и реформа была приостановлена.
Тогда был предложен второй вариант, согласно которому определялась среднерайонная норма бесплатной передачи земли всем работникам сельского хозяйства и социальной сферы. Площади, превышающие среднерайонную норму, изымались в районный фонд перераспределения земель. В результате в собственность сельских товаропроизводителей было передано 93 % площади сельскохозяйственных угодий страны.
В России провозглашено многообразие форм земельной собственности — государственной, муниципальной, частной, общей (совместной) — и их равенство в рамках многоукладной экономики.
К государственной собственности относятся земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований. Это исключает существование земли и других природных ресурсов в качестве бесхозного имущества. Часть земли, находящейся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями (учебно-производственными хозяйствами, опытно-производственными хозяйствами и др.) во владение, пользование и распоряжение.
Земельные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями во владение, пользование и распоряжение.
Все граждане и юридические лица являются частными собственниками принадлежащих им земельных участков. Коммерческие организации (товарищества, общества, производственные кооперативы) и некоммерческие организации (потребительские кооперативы), кроме государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками земли, переданной им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).
Земля и другое имущество фермерского хозяйства принадлежит егочленам на праве совместной собственности, если договором между ними не установлено иное; продукция и доходы, полученные в результате его деятельности, являются общим имуществом его членов и используются по соглашению между ними.
Землевладение и землепользование в Российской Федерации является платным. Целью введения платы за землю было стимулирование рационального землепользования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на земле разного качества.
Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов). На сельскохозяйственные угодья он устанавливается с учетом их состава, качества и местоположения. Средние размеры земельного налога с 1 га пашни по республикам, краям и областям установлены Законом РФ «О внесении изменений и дополнений В Закон о плате за землю». В соответствии с этим законом ставка земельного налога с 1 га пашни колеблется от 0,67 руб. (Магаданская обл.) до 4,95 руб. (Краснодарский край). С учетом это-го устанавливаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. В 1998 г. была проведена индексация ставок земельного налога в 4 раза, в 2000 г. — еще на 20 %.
Средства, поступающие в бюджет от земельного налога, должны использоваться на следующие цели:
финансирование мероприятий по землеустройству, разработку и введение земельного кадастра, охрану земель и повышение их плодородия, освоение новых земель;
инженерное и социальное обустройство территории;
финансирование хозяйств, ведущих сельскохозяйственное производство на землях низкого качества.
В настоящее время земельный налог пока не играет роли эффективного регулятора земельных отношений, так как составляет всего около 5 % от общей суммы налогов сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду, ее размер устанавливается договором. Платеж может осуществляться как в денежной, так и в натуральной форме. Так, в некоторых сельскохозяйственных предприятиях Тамбовской области на арендную плату расходуется 15 % выращенной на арендуемых землях продукции.
Нормативная цена земли была введена с целью экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, ее передаче по наследству и дарении, получении банковского кредита под залог земельных участков.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ. В постановлении от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» отмечено, что она ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам и административным районам. Органы местного самоуправления (администрации) могут повышать или понижать нормативную цену, но не более чем на 25 %; она не должна также превышать 75 % рыночной цены. Во многих субъектах Федерации нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной величины ставки земельного налога.
Рыночная цена земли формируется в процессе ее купли-продажи, то есть под влиянием величины спроса и предложения. Владелец земельного участка расстанется с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход не меньше, чем получаемая им с этого участка рента.
Таким образом, цена земли — это капитализированная годовая земельная рента, которая рассчитывается по формуле:
где Ц —цена земельного участка, руб.; Р —земельная рента, руб.; П— ссудный процент, %.
Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой доход от земельной собственности и является экономической формой ее реализации. Весь земельный доход делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и ренту (доход земельного собственника).
Известны две формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. В свою очередь, дифференциальная рента существует в двух видах: I и II.
Дифференциальная рента I возникает вследствие различий между земельными участками по плодородию и местоположению (прежде всего по отношению к рынкам сбыта). Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию осуществляется не только за счет возделывания лучших земель, но и худших участков земли по плодородию и местонахождению. Рыночная цена на сельхозпродукцию устанавливается на таком уровне, который обеспечивает рентабельное производство и на худших землях. Следовательно, дифференциальная рента образуется в результате превышения рыночной цены над более низкими индивидуальными издержками на участках с лучшими и средними условиями производства.
Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях затрат в один и тот же участок земли в процессе интенсификации производства. Соответствующие мероприятия увеличивают земельный доход, и сначала он достается арендатору. Но по истечении срока действия арендного договора собственники повышают арендную плату в соответствии с возросшей доходностью земли. Этот вид дохода и называют дифференциальной рентой II. Ее можно получить и на худших по плодородию участках земли, если использовать передовые технологии производства.
Дифференциальная рента I в основном изымается у землепользователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества, относительно небольшая ее часть остается в распоряжении землепользователей для стимулирования производства. Дифференциальная рента II почти полностью достается землепользователю, за исключением части, идущей на повышение плодородия почвы (эта часть изымается обществом).
Абсолютную ренту получают земельные собственники в форме арендной платы. При этом арендная плата взимается с любого, даже самого худшего участка земли.
Экономическая теория различает два вида монополии на землю: первый из них — монополия собственника, второй — монополия предпринимателя на землю как на объект хозяйствования. Абсолютная рента — это экономическая реализация монополии собственника на землю любого качества; причина ее возникновения — его исключительное право предоставлять (или не предоставлять) землю в пользование.
Для установления адекватной рыночной цены земли необходимы данные земельного кадастра. Только на их основе можно объективно оценить земельные ресурсы с учетом их качества и других свойств.
Земельный кадастр — это определенная система действий по учету, описанию и оценке земли, проводимая государством с целью получения сведений о земле, то есть специальное государственное учетно-оценочное мероприятие. Он содержит достоверные сведения и все необходимые документы о правовом положении, количестве, качестве и оценке земель.
Государственный кадастр ведется для обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землепользователей и арендаторов, создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.
Кадастр земель сельскохозяйственного назначения включает следующие операции:
государственная регистрация землепользовании; количественный и качественный учет земель; оценка земель (включая бонитировку почв и их экономическую оценку).
Регистрация производится на основании решений соответствующих органов о предоставлении земель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов. Сведения о правовом положении земельных участков отражаются в государственной кадастровой книге земель и содержат данные об объектах и субъектах земельной собственности (землепользования, аренды), целевом назначении земельных угодий.
Количественный учет земель включает данные о наличии и распределении земли по объектам земельной собственности и землепользователям, видам угодий (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).
Учет качества земель включает их земельно-кадастровое районирование, классификацию, характеристику по экологическим и технологическим свойствам, соответствующую группировку почв (черноземы обыкновенные, черноземы выщелоченные, дерново-подзолистые, каштановые и т. д.).
При учете земель устанавливают ценность продуктивных земель, выделяют нерационально используемые, нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья.
Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются с учетом их производительной способности, местоположения и других свойств.
Бонитировка почв — это их сравнительная оценка по плодородию, проводимая при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. При бонитировке используют такие показатели, как урожайность сельскохозяйственных культур, а также наиболее устойчивые свойства почв, коррелирующие с ней: содержание физической глины, гумуса, сумма поглощенных оснований, кислотность почв, смытость и др. В результате рассчитывается совокупный почвенный балл по оценочным группам почв.
Экономическая оценка земли характеризует ее ценность как средства производства в сельском хозяйстве. В отличие от бонитировки земли при этом земля оценивается не как природное тело, а как производственный ресурс в неразрывной связи с экономическими условиями ведения хозяйства, такими, как обеспеченность рабочей силой, техникой, удобрениями, количеством осадков за вегетационный период и др.
Оценка земли основывается на массовых данных о фактической урожайности сельскохозяйственных культур и затратах на их производство за длительный период (не менее 5 лет) и выражается в баллах.
Ведение государственного земельного кадастра на всех уровнях возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам.
Земельные отношения в России постепенно приобретают рыночный характер, хотя земельный рынок пока еще недостаточно развит и не подкреплен в полном объеме законодательной базой.
Во многих странах такой рынок существует уже давно. В России же пока основным товаром являются дачные участки, земли членов товариществ по коллективному садоводству и огородничеству, а также участки личных подсобных хозяйств. Основные земельные массивысельскохозяйственных предприятий (производственных кооперативов, товариществ, обществ и др.) товаром не являются, хотя институт частной собственности на землю уже существует.
Многие экономисты считают, что для сельскохозяйственных предприятий России введение полномасштабного рынка земли представляется преждевременным, поскольку предварительно необходимо решить целый ряд проблем. Первая из них — кому можно продавать землю? В любом случае, земля в результате купли-продажи не должна изыматься из сельскохозяйственного оборота. Это значит, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть проданы только для сельскохозяйственного использования и только тому, кто сам своим трудом будет их обрабатывать. Праве на покупку земли будет предоставляться в первую очередь сельским жителям и сельскохозяйственным предприятиям.
Вторая проблема рынка земли — ограничение максимального размера землевладения, находящегося в частной собственности, Должны быть установлены верхние пределы площади земли, которая может находиться в частной собственности, дифференцированные по регионам.
Третья проблема — цена земли. Существует два вида таких цен: нормативные и рыночные. Исходной является нормативная цена. и в уже принятых документах она определяется пропорционально земельному налогу. Некоторые экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сам механизм земельного налога требует значительного совершенствования; во-вторых, он далеко не соответствует реальной стоимости земли. При определении нормативной цены земли необходимо также учитывать положение участков по отношению к рынкам сбыта продукции и снабжения, наличие дорожной сети и т. д.
На свободном рынке господствует рыночная цена, которая складывается под воздействием спроса и предложения. Предполагается, что в некоторых сельскохозяйственных зонах под влиянием завышенного предложения цены на землю окажутся очень низкими. В этом случае потребуется защитить продавца, чтобы рыночная цена не упала ниже нормативного уровня. Наивысшие цены будут складываться в пригородных зонах.
Формирование рынка земли будет иметь как положительные, так и отрицательные последствия. К положительным можно отнести следующие:
продажа и аренда земли позволят их владельцам зарабатывать средства для дальнейшего расширения производства, более интенсивного использования оставшихся земель;
внутрихозяйственный оборот земельных долей дает возможность увеличивать размеры крестьянских и личных подсобных хозяйств до оптимального уровня;
не будет бесплатного изъятия земель.
Из негативных последствий следует отметить:
низкие закупочные цены на сельскохозяйственную продукцию делают сельских владельцев не конкурентоспособными на земельном рынке, что неизбежно приведет к изъятию части земли из сельскохозяйственного оборота (даже при наличии административных ограничений);
сельские жители продадут свои земельные доли за бесценок и из собственников превратятся в наемных работников с соответствующим отношением к земле;
в России может появиться слой крупных землевладельцев, что связано с серьезными негативными последствиями социального плана.
В сложившихся условиях продажа земли не может быть свободной, нерегулируемой. Вместе с тем каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю должна быть предоставлена возможность в необходимых случаях приобретать дополнительную земельную площадь, требующуюся для создания производства оптимальных размеров.